Tranh chấp khoản tiền chênh lệch khi mua đất qua môi giới
Theo trình bày của bà N. (ngụ TPHCM), năm 2018, bà nhận chuyển nhượng một lô đất diện tích 153m2 tại tỉnh Hậu Giang cũ, nay thuộc TP Cần Thơ, của ông Đ. với giá 339 triệu đồng. Ông Q. là người được ông Đ. ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng và nhận tiền.
Sau khi đặt cọc 8 triệu đồng, bà N. ký hợp đồng tại văn phòng công chứng và giao tiếp 298 triệu đồng; phía ông Đ. sau đó giảm 2 triệu đồng.
Bà N. cho rằng trước khi giao kết hợp đồng, bà không được ông Đ. thông báo đầy đủ về việc ông Q. được ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng, mà chỉ hiểu ông Q. được giao thực hiện thủ tục sang tên.
Từ đó, bà N. khởi kiện, yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu, buộc ông Đ. hoàn trả 253 triệu đồng, ông Q. hoàn trả 45 triệu đồng tiền chênh lệch và ông Đ. bồi thường 4 triệu đồng chi phí đi lại.
Ông Đ. không đồng ý, cho rằng ông chỉ bán lô đất cho ông Q. với giá 253 triệu đồng và đã nhận đủ tiền. Sau đó, ông ủy quyền cho ông Q. thực hiện thủ tục sang tên. Ông Đ. khẳng định không biết bà N. là người mua lại lô đất và đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Trong khi đó, ông Q. cho biết chỉ môi giới lô đất và có thỏa thuận về khoản tiền công. Theo ông, ông đã nói rõ đất không thuộc quyền sở hữu của mình và đưa bản sao giấy chứng nhận đứng tên ông Đ. cho bà N. xem. Ông Q. cũng cho rằng bà N. thuê ông làm thủ tục giấy tờ với phí 39 triệu đồng nhưng chưa thanh toán đầy đủ.
Đáng chú ý, chênh lệch giữa giá mua và giá bán lô đất là 86 triệu đồng. Theo bà N., giá chuyển nhượng là 339 triệu đồng, trong khi ông Đ. cho biết chỉ bán cho ông Q. với giá 253 triệu đồng.
Trong khoản chênh lệch này, ông Đ. giảm cho bà N. 2 triệu đồng, còn 39 triệu đồng là khoản bà N. thỏa thuận thuê ông Q. thực hiện thủ tục sang tên.
Phần còn lại 45 triệu đồng, bà N. cho rằng là khoản chênh lệch ông Q. hưởng từ việc môi giới và yêu cầu ông Q. hoàn trả. Ông Q. phủ nhận việc nhận khoản tiền này.
Đại diện văn phòng công chứng xác nhận hợp đồng được công chứng vào tháng 5/2018, trong đó ông Đ. là bên chuyển nhượng, do ông Q. đại diện theo ủy quyền, còn bà N. là bên nhận chuyển nhượng. Tại thời điểm công chứng, các bên cam kết giao dịch được thực hiện tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc.
Tòa bác yêu cầu hủy hợp đồng, buộc tiếp tục sang tên
Xét xử sơ thẩm, TAND TP Vị Thanh (nay là TAND khu vực 11 - Cần Thơ) không chấp nhận yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu của bà N., công nhận hợp đồng chuyển nhượng và buộc các bên tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên, giao đất.
Không đồng ý, bà N. kháng cáo, yêu cầu hoàn trả các khoản tiền đã giao, tiền đặt cọc, lãi, chi phí đi lại và 45 triệu đồng tiền chênh lệch từ ông Q.
Tại phiên phúc thẩm, TAND tỉnh Hậu Giang (nay là TAND TP Cần Thơ) nhận định hợp đồng được xác lập bởi các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Việc ông Q. đại diện ông Đ. ký hợp đồng phù hợp với nội dung ủy quyền đã được công chứng. Ông Đ. có quyền ủy quyền cho ông Q. thực hiện việc chuyển nhượng, còn bà N. trực tiếp ký hợp đồng trước mặt công chứng viên.
HĐXX nhận định tại thời điểm giao dịch, ông Đ. đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hồ sơ không thể hiện lô đất đang có tranh chấp, bị kê biên hoặc còn trong thời hạn sử dụng.
Đối với ý kiến của bà N. về việc thửa đất nằm trong quy hoạch, không đúng vị trí thỏa thuận, HĐXX cho rằng người nhận chuyển nhượng có trách nhiệm tìm hiểu thông tin trước khi giao kết hợp đồng. Kết quả thẩm định tại chỗ cũng xác định vị trí thửa đất phù hợp với giấy chứng nhận.
Từ đó, Tòa phúc thẩm kết luận hợp đồng đáp ứng các điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, mục đích, nội dung và hình thức nên có hiệu lực. Do đó, Tòa không chấp nhận kháng cáo của bà N., giữ nguyên bản án sơ thẩm.
(Tham khảo Bản án số 28/2019/DS-PT ngày 11/4/2019 của TAND tỉnh Hậu Giang, nay là TAND TP Cần Thơ)