Nhà quanh hồ Tây 1 tỷ đồng/m2, dự án chỉnh trang 30.000 tỷ có đẩy giá tăng?

UBND TP Hà Nội vừa lựa chọn Công ty TNHH Thành phố Mặt Trời, thành viên Sun Group, làm nhà đầu tư dự án cải tạo, phát huy giá trị khu vực hồ Tây và tuyến đường giao thông cảnh quan ven hồ. Dự án có tổng mức đầu tư sơ bộ khoảng 30.151 tỷ đồng, phạm vi nghiên cứu khoảng 568ha.

Thông tin này lập tức thu hút sự chú ý bởi hồ Tây vốn đã là một trong những khu vực có mặt bằng giá nhà đất cao nhất Hà Nội.

Có nơi rao hơn 1 tỷ đồng/m2

Khảo sát trên Batdongsan.com.vn cuối tháng 8 cho thấy giá đất tại khu vực Tây Hồ đang được rao trong khoảng rất rộng, từ 156 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng/m2, tùy vị trí, mặt đường, khả năng kinh doanh và khoảng cách tới hồ.

Riêng với nhà riêng, mức rao phổ biến tại Tây Hồ hiện dao động 185-916 triệu đồng/m2. Các khu vực có nhiều tin rao gồm Quảng An, Thụy Khuê, Bưởi, Phú Thượng và Xuân La.

Càng vào những tuyến sát hồ, mức giá càng cao. Tại phố ven hồ Tây, một căn nhà diện tích 120m2 đang được rao gần 70 tỷ đồng, tương đương khoảng 582 triệu đồng/m2. Một căn 62,5m2 được chào 24,8 tỷ đồng, tương đương gần 397 triệu đồng/m2; căn 60m2 giá 25,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 425 triệu đồng/m2.

Trên Guland, mặt phố Trích Sài ghi nhận một số mức rao rất cao. Một căn 57m2 được chào 57 tỷ đồng, tương đương 1 tỷ đồng/m2. Một căn 70m2 khác được rao 40 tỷ đồng, khoảng 571 triệu đồng/m2; căn 34m2 giá 18 tỷ đồng, tương đương hơn 529 triệu đồng/m2.

Ở Nhật Chiêu, một căn nhà diện tích 78m2 được chào 41,2 tỷ đồng, khoảng 528 triệu đồng/m2. Tại Quảng An, một biệt thự 750m2 được rao 412 tỷ đồng, tương đương gần 550 triệu đồng/m2.

Một số bất động sản gần Tô Ngọc Vân, Quảng An cũng đang được rao ở mức 350-550 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, một căn nhà 146m2 tại ngõ 52 Tô Ngọc Vân được chào 55 tỷ đồng, tương đương khoảng 377 triệu đồng/m2.

Dự án hơn 30.000 tỷ đồng có thể tác động giá ra sao?

TS Nguyễn Đức Kiên, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nhận định hạ tầng không làm gia tăng giá trị đồng đều trên toàn thị trường mà chủ yếu tái phân bổ giá trị. Những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ khả năng kết nối, thời gian tiếp cận việc làm và hệ thống tiện ích mới có lợi thế rõ hơn.

Theo ông Kiên, cách định giá bất động sản đang dần chuyển từ logic “bao nhiêu km tới trung tâm” sang “mất bao nhiêu phút để tiếp cận”. Khi một dự án hạ tầng thực sự rút ngắn thời gian di chuyển, tăng khả năng tiếp cận và kéo theo các hoạt động thương mại, dịch vụ, khu vực đó mới hình thành thêm giá trị.

Đối chiếu với khu vực hồ Tây, dự án mới không chỉ là mở rộng một tuyến đường, mà còn bao gồm chỉnh trang không gian ven hồ, cảnh quan, công viên và kết nối giao thông. Nếu được triển khai đồng bộ, tác động đầu tiên có thể nằm ở việc nâng chất lượng không gian công cộng và khả năng khai thác thương mại của các tuyến ven hồ.

Tương tự, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, phân tích hạ tầng là một trong những yếu tố tạo lực đẩy cho bất động sản, nhưng thị trường chỉ phản ứng bền vững khi công trình thực sự cải thiện kết nối và hình thành nhu cầu sử dụng thực.

Với hồ Tây, bài toán còn khác những khu vực mới mở đường. Đây đã là một vùng giá cao, nguồn cung đất hữu hạn và tập trung nhiều bất động sản cao cấp. Vì thế, một dự án chỉnh trang lớn khó tạo ra một mặt bằng giá mới đồng loạt như tại vùng ven vừa được mở kết nối.

Tác động có thể phân hóa mạnh hơn khi những bất động sản trực tiếp hưởng lợi từ cảnh quan, mặt đường, khả năng tiếp cận hồ, thương mại hoặc dịch vụ có thể được thị trường định giá lại nhanh hơn; trong khi các vị trí ít thay đổi về kết nối hoặc công năng chưa chắc hưởng lợi tương ứng.