Nhắc tâm lý "cứ mua đất là thắng", đại biểu đề nghị giữ công chứng đất đai

Công chứng là "thẩm phán phòng ngừa"

Sáng 22/10, thảo luận góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Trần Hoài Nam, đoàn Cà Mau, đề nghị cơ quan soạn thảo đánh giá kỹ tác động của việc thay đổi quy định công chứng, chứng thực đối với giao dịch về quyền sử dụng đất.

Khoản 4 Điều 21 dự thảo giao Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối liên thông dữ liệu về quản lý đất đai.

Từ thực tiễn hoạt động kinh doanh đất đai, bất động sản, ông Nam lo ngại việc bỏ yêu cầu công chứng có thể dẫn đến những hệ lụy lớn. Ông nhắc lại thời điểm nhiều người quan niệm "cứ mua là có lãi", "cứ mua là thắng", mà không quan tâm đến tính pháp lý của giao dịch.

Theo đại biểu, công chứng viên thường được ví là "thẩm phán phòng ngừa". Việc thẩm định, chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của giao dịch góp phần giảm các vụ việc phải đưa ra tòa án. Nếu phát sinh tranh chấp, chứng cứ, tài liệu rõ ràng cũng giúp việc giải quyết thuận lợi hơn.

Ông cho rằng cơ quan soạn thảo có thể hướng tới giảm thủ tục hành chính, để người dân tự lựa chọn công chứng hoặc không công chứng. Tuy nhiên, việc thay đổi cần được cân nhắc trên cơ sở nhận thức của người dân và thực tiễn giao dịch đất đai.

"Việc bỏ yêu cầu công chứng là một thay đổi lớn, có thể ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất, công tác quản lý nhà nước về đất đai, cũng như sự ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản", ông Nam nêu.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu kỹ nội dung này; nếu giữ phương án như dự thảo, cần đánh giá tác động, phân tích đầy đủ hơn cơ sở pháp lý và thực tiễn. 

Người dân rất lâu mới mua một căn nhà

Đại biểu Trương Hồ Hải, đoàn An Giang, cũng cho rằng giao dịch nhà đất phức tạp, liên quan nhiều loại giấy tờ, cần có những "bộ lọc" để rà soát, trong đó có hoạt động công chứng.

Ông so sánh người dân có thể rất lâu mới mua một căn nhà, khi đó mới bắt đầu tìm hiểu giấy tờ liên quan. Trong khi đó, công chứng viên thực hiện công việc chuyên môn hằng ngày, có kinh nghiệm kiểm tra hồ sơ.

Theo ông Hải, người dân bỏ ra một khoản chi phí công chứng để được rà soát giao dịch liên quan đến tài sản có giá trị rất lớn. Vì vậy, ông đề nghị quy định ngay trong Luật Đất đai những loại giao dịch phải công chứng, chứng thực để bảo đảm an toàn pháp lý.

Đại biểu đồng thời lưu ý yêu cầu thống nhất với Bộ luật Dân sự và Luật Công chứng. Việc giao Chính phủ quy định cần được tính toán kỹ, xử lý đồng bộ các quy định liên quan, tránh thiếu thống nhất về căn cứ pháp lý.

"Cần quy định ngay trong Luật Đất đai danh mục hoặc tiêu chí xác định các giao dịch phải công chứng, chứng thực", ông Hải đề xuất. 

Số hóa dữ liệu cần đi cùng kiểm tra pháp lý

Cũng quan tâm đến vấn đề này, đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà phân biệt việc xác thực dữ liệu địa chính với kiểm tra an toàn pháp lý của giao dịch dân sự.

Theo ông, dữ liệu đất đai và định danh điện tử giúp xác thực danh tính, thông tin thửa đất, nhưng không thay thế việc kiểm tra năng lực hành vi, sự tự nguyện của các bên tại thời điểm ký kết. Những vấn đề như người ký có bị đe dọa, cưỡng ép, lừa dối hay hiểu rõ hậu quả pháp lý của thỏa thuận hay không vẫn cần được xem xét.

Đại biểu cũng đề cập yêu cầu kiểm tra tính hợp pháp của nội dung thỏa thuận, xác định tài sản chung hoặc riêng của vợ chồng. Từ đó, ông cho rằng "công chứng và đăng ký đất đai là hai công đoạn bổ trợ chuyên biệt, không thể thay thế cho nhau".

Ông Hà đề nghị quy định trực tiếp trong luật các trường hợp phải công chứng, chứng thực, cùng những trường hợp được thực hiện theo yêu cầu của các bên.

Đồng thời, đại biểu đề xuất chuyển đổi số hoạt động công chứng, kết nối và chia sẻ dữ liệu giữa hệ thống đất đai với cơ sở dữ liệu công chứng, thuế và ngân hàng để giảm chi phí tuân thủ cho người dân.

Khoản 4 Điều 21 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: "Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối liên thông dữ liệu về quản lý đất đai". 

Theo phương án này, dự thảo giao Chính phủ xác định cụ thể loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực, thay vì liệt kê trực tiếp tại điều khoản trên. Vì vậy, quy định này chưa đồng nghĩa với việc bỏ toàn bộ yêu cầu công chứng, chứng thực hoặc cho phép người dân tự lựa chọn trong mọi giao dịch. 

Thẩm tra nội dung này, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị rà soát kỹ, xác định những trường hợp thực sự cần thiết bắt buộc công chứng để quy định tại luật hoặc nghị định. Nếu giao Chính phủ quy định, cần bổ sung nội dung cụ thể vào dự thảo nghị định kèm hồ sơ, bảo đảm thi hành đồng bộ với luật; đồng thời có phương án sửa đổi, bổ sung Luật Công chứng để bảo đảm thống nhất.