Đà tăng chung cư chậm lại, nhiều dự án giảm giá
Căn hộ chung cư là phân khúc duy trì mức tăng tương đối cao trong thời gian qua. Tuy nhiên, diễn biến theo thời gian cho thấy đà tăng đã có dấu hiệu chậm lại kể từ tháng 6/2026, trước những thách thức chung của thị trường, đặc biệt là mặt bằng lãi suất và giá bán đã ở mức cao.
Trong tháng 9, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều phân khúc đang bước vào giai đoạn điều chỉnh.
Tại TP.HCM, giá căn hộ tháng 9/2026 được Biggee ghi nhận ở mức 74 - 83 triệu đồng/m², tại Hà Nội, giá ở mức 83 - 96 triệu đồng/m².
Một số thị trường khác ghi nhận mức tăng đáng chú ý. Khánh Hòa đạt 53 - 65 triệu đồng/m², tăng 11,6% so với đầu năm. Bắc Ninh đạt 37 - 47 triệu đồng/m², tăng 20,5% so với đầu năm. Những địa phương này ghi nhận sự phát triển nhờ nhu cầu ở thực, lợi thế về du lịch, hạ tầng và quá trình đô thị hóa.
Tại TP.HCM, một số dự án ghi nhận mức giảm đáng kể, trong đó Chung cư Bình Minh giảm 18,2%; D1 Mension giảm 17,6%; Chung cư An Lộc giảm 16,4%; Chung cư Độc Lập giảm 16% và Léman Luxury giảm 15,7%... so với hồi đầu năm.
Ở thị trường Hà Nội, Phenikaa Hòa Lạc được Biggee ghi nhận mức giảm 14,7%; The Pride giảm 13,4%; Central Field giảm 10,8%; Green Park Tower Cầu Giấy giảm 10,6%... so với hồi đầu năm.
Theo các chuyên gia, việc nhiều phân khúc cùng điều chỉnh giá phản ánh quá trình tái cân bằng của thị trường.
Tại một số khu vực như TP.HCM, giá đất nền dự án tháng 9/2026 ghi nhận ở mức 58 - 69 triệu đồng/m². Đà Nẵng đạt 42 - 50 triệu đồng/m²; Đồng Nai đạt 20 - 24 triệu đồng/m²; Cần Thơ giảm 7,1% so với đầu năm, còn Long An giảm 0,5%.
Với đất mặt tiền, mức tăng bình quân sau 9 tháng chỉ đạt 1,3%. Hà Nội hiện có mức giá đất mặt tiền khoảng 409 - 494 triệu đồng/m²; TP.HCM đạt 184 - 223 triệu đồng/m²; Đà Nẵng đạt 72-86 triệu đồng/m².
Phân khúc thấp tầng gồm biệt thự, liền kề và nhà phố ghi nhận đang bước vào giai đoạn đi ngang.
Tại Hà Nội, số liệu của Biggee ghi nhận giá thấp tầng trung bình đạt 254 - 293 triệu đồng/m²; TP.HCM đạt 198 - 231 triệu đồng/m²; Đà Nẵng đạt 87 - 102 triệu đồng/m².
Theo ông Trần Đạt Khánh, CEO Biggee, thị trường bất động sản đang có sự điều chỉnh, nhưng chưa xuất hiện một chu kỳ giảm giá trên diện rộng.
Dữ liệu 9 tháng đầu năm cho thấy từ khoảng tháng 6/2026, đà tăng giá đã chậm lại ở hầu hết các khu vực và phân khúc, một số thị trường bắt đầu ghi nhận điều chỉnh. Tuy nhiên, hiện chưa ghi nhận hiện tượng giảm giá hay "cắt lỗ" hàng loạt trên toàn thị trường.
Thị trường bất động sản bước vào quá trình tái cân bằng
Số liệu báo cáo thị trường quý II/2026 của Bộ Xây dựng cũng đã chỉ ra, nhiều phân khúc bất động sản trên thị trường đang có sự điều chỉnh, đơn cử giá bán căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội và TP.HCM có xu hướng giảm trên 3% so với quý I/2026.
Đối với biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án cũng ghi nhận giá giao dịch tại nhiều địa phương có xu hướng giảm so với quý I/2026, một số khu vực ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm do thanh khoản chậm.
Giá bất động sản thời gian tới sẽ không còn biến động đồng loạt mà phụ thuộc ngày càng nhiều vào giá trị thực của từng sản phẩm.
Về phân khúc đất nền, trong quý II/2026, Bộ Xây dựng cho biết thị trường đất nền dự án trên thị trường có xu hướng giảm sau giai đoạn tăng giá kéo dài, giá đất nền giảm khoảng 2 - 3% so với quý I/2026, chủ yếu trên thị trường thứ cấp.
Nguyên nhân chủ yếu do thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn cao và nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác ổn định.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam, đây là lần đầu tiên thị trường ghi nhận hiện tượng hầu hết loại hình bất động sản cùng điều chỉnh giá sau giai đoạn tăng nóng.
Vị chuyên gia nhận định, việc nhiều phân khúc cùng điều chỉnh giá phản ánh quá trình tái cân bằng của thị trường hơn là dấu hiệu suy giảm trên diện rộng. Thực tế cho thấy, trong quá trình điều chỉnh, dòng tiền không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá như những giai đoạn trước mà đang chuyển sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường bất động sản đang ghi nhận sự điều chỉnh trên nhiều phân khúc, chuyển từ giai đoạn tăng giá theo kỳ vọng sang cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm và năng lực phát triển dự án. Giá bất động sản sẽ không còn biến động đồng loạt mà phụ thuộc ngày càng nhiều vào giá trị thực của từng sản phẩm.
Đối với phân khúc nhà ở, trong những năm tới, theo ông, người dân sẽ có nhiều cơ hội lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính hơn, khi các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho thuê và các khu đô thị quy mô lớn đang được đẩy mạnh triển khai.