Đây là chia sẻ từ ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành, tại tọa đàm “Phân tích thị trường bất động sản năm 2027” do Câu lạc bộ Bất động sản Việt Nam và Câu lạc bộ bất động sản TPHCM tổ chức chiều 8/10.
Ông Nghĩa cho biết nguyên nhân trực tiếp và lớn nhất khiến giá căn hộ chung cư neo cao là chi phí dòng tiền và lãi suất vay ngân hàng, hiện khoảng 15%/năm. Mức lãi suất này tác động đến cả người mua và chủ đầu tư. Người mua e ngại vay vốn khiến thanh khoản suy yếu, trong khi doanh nghiệp phải chịu chi phí vốn lớn, kéo theo chi phí phát triển dự án tăng. Khi chi phí đầu vào liên tục đội lên, chủ đầu tư khó giảm giá bán mà vẫn đảm bảo hiệu quả tài chính.
Thời gian triển khai dự án kéo dài càng làm áp lực chi phí lớn hơn. Doanh nghiệp phải gánh lãi vay, chi phí quản lý, bảo toàn đất đai và chi phí cơ hội trong nhiều năm. Các khoản này cuối cùng phải phân bổ vào giá thành khi dự án mở bán, tạo ra mức sàn khiến giá căn hộ khó giảm sâu.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành (Ảnh: Lê Tỉnh).
Tâm lý chờ giá giảm của người mua cũng khiến việc hạ giá chưa chắc cải thiện thanh khoản. Khi giá giảm 1%, người mua có thể tiếp tục chờ mức giảm 10%, còn giảm 5% lại kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn. Ngược lại, khi giá tăng 5%, họ có xu hướng xuống tiền vì lo giá tiếp tục tăng mạnh.
“Chính vì tâm lý chờ đợi này, nếu chủ đầu tư giảm giá nhẹ thì không những không giải phóng được hàng mà còn kích hoạt tâm lý nghi ngờ và làm thanh khoản đóng băng trầm trọng hơn. Điều này khiến giá chung cư mới khó giảm thời gian tới”, ông Nghĩa lý giải. Theo ông, muốn giá nhà giảm bền vững cần kéo giảm lãi suất, rút ngắn thời gian phê duyệt và tối ưu chi phí phát triển dự án.
Trao đổi với phóng viên báo Dân trí, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở, CBRE Việt Nam, dự báo trong 6-12 tháng tới, giá căn hộ sẽ phân hóa rõ giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Ở thị trường sơ cấp, khó xảy ra kịch bản giá niêm yết giảm 5-10% trên diện rộng. Giá công bố nhiều khả năng đi ngang do giảm giá trực tiếp có thể ảnh hưởng đến định giá tài sản thế chấp của doanh nghiệp tại ngân hàng và tâm lý những khách hàng đã mua trước đó.
Thay vào đó, giá thực tế người mua phải trả có thể giảm thông qua các chính sách kích cầu. Theo ông Kiệt, chiết khấu thanh toán sớm có thể lên 8-15% nếu khách hàng sử dụng vốn tự có và thanh toán nhanh. Chủ đầu tư cũng có thể giãn tiến độ thanh toán khoảng 1-1,5% mỗi tháng trong 3 năm trở lên, kéo dài hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc từ 18-24 tháng lên 36 tháng. Một số dự án kết hợp quà tặng, miễn phí quản lý 3-5 năm hoặc cam kết thuê lại với lợi suất 6-8%/năm.
Khi quy đổi toàn bộ ưu đãi về giá trị hiện tại của dòng tiền, giá giao dịch thực tế có thể thấp hơn 7-12% so với giá niêm yết ban đầu. “Ở thị trường thứ cấp được dự báo điều chỉnh rõ hơn. Với những dự án thanh khoản thấp hoặc không còn nhiều dư địa tăng trưởng, mức giảm 5-8% ở các giao dịch thỏa thuận nhanh có thể xảy ra, tạo cơ hội đàm phán cho người mua có sẵn tiền mặt”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam, nhận định giá căn hộ sơ cấp thời gian tới khó giảm mạnh mà sẽ phân hóa rõ hơn giữa các dự án. Những dự án có vị trí, pháp lý và chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng giữ giá ổn định. Ngược lại, các sản phẩm kém cạnh tranh hoặc phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ chịu áp lực điều chỉnh.
Theo bà Hương, nếu có điều chỉnh, mức giảm chủ yếu diễn ra cục bộ theo từng dự án và thông qua chính sách bán hàng thay vì hạ giá niêm yết. Chủ đầu tư hiện ưu tiên giữ giá công bố nhưng hỗ trợ người mua bằng các chính sách tài chính như hỗ trợ lãi suất, gói vay cố định, ân hạn nợ gốc, chiết khấu cho khách hàng thanh toán nhanh và giãn tiến độ thanh toán.
Những công cụ này giúp giảm áp lực dòng tiền mà không làm ảnh hưởng mặt bằng giá dự án. Theo bà Hương, xu hướng này sẽ tiếp tục trong thời gian tới, nhất là khi sức mua còn chịu áp lực. Những dự án có tiến độ thanh toán linh hoạt sẽ có lợi thế cạnh tranh hơn, trong khi sản phẩm kém hấp dẫn sẽ phải tăng mức ưu đãi để thu hút người mua.