Siết chặt việc bán nhà ở xã hội sau 5 năm, không để bán tự do

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn phát biểu tại phiên thảo luận tổ về các dự án Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, chiều 22-10.

Không để nhà ở xã hội thành kênh đầu cơ, hưởng chênh lệch

Phát biểu góp ý dự án Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Chủ tịch Quốc hội cho rằng việc sửa các luật lần này cần tập trung vào những vướng mắc lớn nhất, tạo chuyển biến thực chất, vừa khơi thông nguồn lực phát triển thị trường, vừa bảo đảm quyền lợi của người dân, nhất là những người có thu nhập thấp và người mua nhà. 

• Đại biểu Quốc hội đề nghị giữ công chứng bắt buộc khi giao dịch nhà đất

• Nên giữ mức trần sở hữu nhà của người nước ngoài tối đa 30% số căn hộ

• Chủ tịch Quốc hội: Không thể mặc nhiên coi người chưa có sổ đỏ là lấn chiếm đất

Đề cập nhà ở xã hội, Chủ tịch Quốc hội nêu thực tế năm 2026, chỉ tiêu giao cho các địa phương là 97.000 căn, nhưng trong 9 tháng đầu năm mới thực hiện được 47.000 căn, đạt khoảng 48%.

Trong khi nhu cầu rất lớn, nhiều dự án vẫn đình trệ do thủ tục xét duyệt, xác nhận thu nhập, chứng minh tình trạng nhà ở phức tạp, kéo dài. Giá bán căn hộ diện tích 50m² thường khoảng 1 tỉ đồng, trong khi thu nhập bình quân của công nhân chỉ khoảng 6-9 triệu đồng mỗi tháng.

Theo Chủ tịch Quốc hội, bên cạnh những khó khăn về thủ tục, quỹ đất và nguồn vốn ưu đãi, thị trường còn xuất hiện tình trạng đầu cơ nhà ở xã hội, mua để cho thuê hoặc chờ đủ thời hạn 5 năm rồi bán lại hưởng chênh lệch.

Đây là vấn đề cần được xử lý ngay trong lần sửa đổi luật này. Nhà ở xã hội được phát triển với sự hỗ trợ về chính sách và nguồn lực của Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp, không phải để trở thành một kênh đầu tư kiếm lời từ chênh lệch giá.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị siết chặt việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm, theo hướng người mua lại vẫn phải thuộc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, không mở rộng sang thị trường tự do; đồng thời có cơ chế thu hồi nếu vi phạm.

Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm chính sách ưu đãi đến đúng đối tượng thụ hưởng, tránh tình trạng người được mua nhà nhờ chính sách ưu đãi sau đó chuyển nhượng để hưởng lợi, trong khi những người thực sự có nhu cầu vẫn khó tiếp cận nhà ở.

Cùng với đó, cần đơn giản hóa thủ tục để tăng nguồn cung. Một giải pháp khác được Chủ tịch Quốc hội đề xuất là bổ sung cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại đình trệ để chuyển đổi thành nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê. 

Gỡ vòng luẩn quẩn chuyển nhượng dự án, bảo vệ người mua nhà

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản, Chủ tịch Quốc hội xác định chuyển nhượng dự án là một trong những nút thắt lớn nhất cần tháo gỡ.

Thực tế, hàng nghìn dự án rơi vào tình trạng đình trệ do chủ đầu tư mất năng lực tài chính. Quy định yêu cầu hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng khiến quá trình xử lý gặp khó khăn: chủ đầu tư không còn tiền để hoàn thành nghĩa vụ, nhưng muốn chuyển nhượng dự án để huy động nguồn lực mới thì lại phải hoàn thành nghĩa vụ đó trước.

Hệ quả là đất đai bị bỏ hoang, nguồn vốn tín dụng mắc kẹt, còn người mua nhà phải chờ đợi kéo dài, quyền lợi không được giải quyết dứt điểm.

Để tháo gỡ tình trạng này, Chủ tịch Quốc hội đề nghị cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành, với điều kiện nhà đầu tư mới có năng lực tài chính rõ ràng.

Cơ quan có thẩm quyền phải xác định cụ thể cam kết hoàn thành nghĩa vụ trong thời hạn nhất định, kèm theo bảo lãnh ngân hàng hoặc tài sản bảo đảm. Theo Chủ tịch Quốc hội, đây là điều kiện quan trọng để vừa tạo cơ hội phục hồi dự án, vừa tránh việc chuyển nhượng trở thành cách né tránh nghĩa vụ tài chính.

Việc phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng dự án theo dự thảo là đúng hướng, nhưng phải đi cùng tiêu chí rõ ràng về năng lực nhà đầu tư và cơ chế giám sát. Đồng thời, cần có quy trình xử lý nhanh đối với các dự án mà chủ đầu tư bỏ đi hoặc không còn muốn tiếp tục thực hiện, bảo vệ quyền lợi của những người đã mua nhà, đặt cọc.

Cần chính sách hỗ trợ người dân đầu tư nhà trọ cho công nhân

Góp ý dự án Luật Nhà ở sửa đổi, đại biểu Trần Thị Diệu Thúy (TP.HCM) cho rằng việc huy động nguồn lực xã hội phát triển nhà ở cho thuê là cần thiết, nhất là tại các khu vực tập trung đông doanh nghiệp, nhà máy, khu công nghiệp.

Theo đại biểu, tại TP.HCM hiện có khoảng 59.000-60.000 công trình nhà ở được cải tạo làm nhà cho thuê, phục vụ khoảng 1,6 triệu người, chủ yếu là công nhân, sinh viên và người từ địa phương khác đến sinh sống. Tuy nhiên, dự thảo luật mới đề cập doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, chưa bao quát đầy đủ lực lượng cá nhân đầu tư nhà trọ.

Đại biểu đề nghị bổ sung nhóm đối tượng này vào phạm vi điều chỉnh, đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chuẩn đối với nhà trọ, nhà ở riêng lẻ cho thuê về diện tích, điện, nước và phòng cháy, chữa cháy.

Bên cạnh đó, cần có chính sách khuyến khích, hỗ trợ vốn để người dân nâng cấp nhà trọ. Qua khảo sát của tổ chức công đoàn TP.HCM, điều kiện sinh hoạt, môi trường sống và an toàn phòng cháy, chữa cháy tại một số khu nhà trọ còn hạn chế.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh phải bảo đảm mức giá thỏa thuận hợp lý và bảo vệ quyền lợi của những người còn lại khi Nhà nước thu hồi phần diện tích đất chưa đạt được thỏa thuận. Đặc biệt, không thể chỉ vì chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà mặc nhiên coi người dân lấn chiếm hoặc sử dụng đất trái pháp luật.