Theo báo cáo của DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp căn hộ tháng 7 đạt khoảng 10.471 căn, giảm 26% so với tháng trước. TPHCM chiếm hơn 93% nguồn cung với khoảng 9.791 căn. Đáng chú ý, nguồn cung mới chỉ bằng 19% tháng trước, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn nguồn cung sơ cấp chỉ khoảng 16%.
Diễn biến này cho thấy sức mua đang suy yếu rõ rệt, dù nguồn cung mới được đưa ra thị trường không lớn. Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án mới mở bán trong tháng, trong khi các sản phẩm còn lại gặp khó trong việc tìm khách mua.
Điểm đáng chú ý là sức mua giảm chưa kéo giá nhà sơ cấp xuống tương ứng. Căn hộ hạng B chiếm khoảng 43% nguồn cung, tập trung chủ yếu tại Bình Dương (cũ) và các khu vực giáp ranh TPHCM. Tại khu Nam TPHCM (cũ), một số dự án mới có giá 80-100 triệu đồng/m2, đã bao gồm VAT.
Giá bán cao trong khi lãi suất vay duy trì ở mức cao đang tạo khoảng cách ngày càng rõ giữa giá nhà và khả năng chi trả. Một bộ phận người có nhu cầu ở thực vẫn quan tâm nhưng chưa thể chuyển thành giao dịch do áp lực tài chính.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 16% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường (Ảnh: Lê Tỉnh).
Trước sức mua yếu, nhiều chủ đầu tư có xu hướng lùi lịch mở bán sang những tháng cuối năm, thay vì đưa hàng ra thị trường ồ ạt. Việc này nhằm có thêm thời gian xây dựng lượng đặt chỗ và cải thiện khả năng hấp thụ.
Không chỉ căn hộ, thanh khoản phân khúc thấp tầng cũng ở mức thấp. DKRA ghi nhận nguồn cung sơ cấp biệt thự tháng 7 giảm khoảng 5% so với tháng trước, nhưng nguồn cung mới chỉ chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung và giảm 68% so với cùng kỳ. Tỷ lệ tiêu thụ chỉ khoảng 2%, giảm 70% so với tháng trước.
Các chủ đầu tư phải tăng cường chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc để kích cầu. Tuy nhiên, tại thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng có xu hướng giảm khi thanh khoản thấp, cho thấy áp lực tài chính đang dần rõ hơn ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy.
Bất động sản nghỉ dưỡng cũng chưa cải thiện đáng kể. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng giảm 4% so với tháng trước nhưng sức mua vẫn thấp. Với nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, toàn bộ nguồn cung sơ cấp trong tháng đến từ hàng tồn kho của các dự án cũ, trong khi sản phẩm mới tiếp tục khan hiếm.
Sự thận trọng của người mua còn thể hiện qua nhu cầu tìm kiếm. Theo Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm bất động sản tại Hà Nội giảm 39%, còn TPHCM và các tỉnh phía Nam giảm khoảng 15%.
Tuy nhiên, nhu cầu không biến mất mà đang thay đổi theo hướng thực chất hơn. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết căn hộ chiếm 40% lượng tìm kiếm tại TPHCM và 49% tại Hà Nội. Khảo sát của đơn vị này cho thấy 60% người tiêu dùng ưu tiên những bất động sản có thể ở và tạo được dòng tiền từ cho thuê.
Trong khi đó, khoảng 80% nguồn cung mới có giá trên 50 triệu đồng/m2, cao hơn đáng kể so với ngưỡng mà phần lớn người có nhu cầu thực đang tìm kiếm. Đây là một trong những nguyên nhân khiến giao dịch khó cải thiện dù nhu cầu về nhà ở vẫn còn.
Ở thị trường thứ cấp, giá đã bắt đầu điều chỉnh để tìm kiếm thanh khoản. Mức giảm được ghi nhận khoảng 5-14% tại Hà Nội và 5-7% tại TPHCM. Diễn biến này cho thấy người bán đang phải linh hoạt hơn về giá, trong khi mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao.
Số liệu của Bộ Xây dựng cũng cho thấy thanh khoản suy giảm rõ rệt. Quý II/2026, cả nước ghi nhận 100.005 giao dịch thành công, giảm gần 30% so với quý trước. Trong khi đó, lượng tồn kho tại 25/34 địa phương lên khoảng 39.284 căn/nền, với nhà ở riêng lẻ, chung cư và đất nền đều tăng tồn kho.
Đáng chú ý, nguồn cung dự án lại được cải thiện mạnh. Quý II có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, quy mô hơn 103.000 căn, tăng gần 195% so với quý I. Điều này cho thấy bài toán của thị trường hiện nay không chỉ là nguồn cung mà còn nằm ở sức mua chưa theo kịp mặt bằng giá.
Áp lực càng lớn khi lãi suất cho vay bất động sản phổ biến 12-14%/năm, trong khi lãi suất thả nổi tại một số nơi có thể lên 15-16%/năm. Chi phí vốn cao khiến người mua phải vay ngân hàng cân nhắc kỹ hơn, đồng thời gây sức ép lên nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy để nắm giữ tài sản.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, thị trường đang xác lập vùng đáy về mức độ quan tâm, tương đương giai đoạn dịch bệnh năm 2021. Tuy nhiên, quá trình phục hồi được dự báo diễn ra chậm và có tính chọn lọc, tập trung vào các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, nằm dọc những trục hạ tầng lớn hoặc tại các trung tâm đô thị mới.
Các chuyên gia nhận định diễn biến hiện nay cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Khi sức mua suy giảm, những bất động sản có giá phù hợp, pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng tạo dòng tiền sẽ có lợi thế hơn, trong khi các sản phẩm phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá hoặc đòn bẩy tài chính cao tiếp tục chịu áp lực.
Trong những tháng cuối năm 2026, DXS-FERI đưa ra 3 kịch bản cho thị trường. Ở kịch bản thách thức, lãi suất duy trì ở mức cao và kinh tế thế giới diễn biến bất lợi, khiến nguồn cung tăng nhưng sức mua vẫn yếu, tỷ lệ hấp thụ dưới 20%.
Kịch bản kỳ vọng được đánh giá có khả năng xảy ra cao nhất. Khi kinh tế ổn định, pháp lý tiếp tục được hoàn thiện và lãi suất hạ nhiệt, nguồn cung có thể tăng 20-30%, sức mua cải thiện với tỷ lệ hấp thụ khoảng 25-40%, còn giá bán chủ yếu đi ngang hoặc tăng nhẹ.
Kịch bản lý tưởng là thị trường phục hồi mạnh, lãi suất giảm còn 9-11%, nguồn cung tăng 30-40% và giá bán tăng 5-10%. Tuy nhiên, DXS-FERI cho rằng khả năng xảy ra kịch bản này không cao.