Sức nóng bất động sản công nghiệp chưa hạ nhiệt - Thanh Niên

Trong khi một số phân khúc chung cư, đất nền, bất động sản du lịch... trải qua những nhịp điều chỉnh, thì bất động sản công nghiệp vẫn giữ đà tăng trưởng nhờ dòng vốn FDI và nhu cầu mở rộng sản xuất. Tuy nhiên, cuộc chơi đang thay đổi khi nhà đầu tư không chỉ cần đất mà đòi hỏi nhà xưởng, kho vận, l...

FDI chất lượng cao "chảy vào" bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp đang bước vào một trong những chu kỳ phát triển đáng chú ý trong nhiều năm trở lại đây. Dòng vốn FDI tiếp tục chảy vào Việt Nam, đặc biệt trong các lĩnh vực sản xuất, điện tử, công nghệ, bán dẫn và những ngành có giá trị gia tăng cao. Theo Cục thống kê, vốn FDI thực hiện 8 tháng đầu năm 2026 ước đạt 17,25 tỉ USD, tăng 12% so với cùng kỳ, cao nhất trong 8 tháng của 5 năm qua. Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với 14,24 tỉ USD, chiếm 82,6% tổng vốn. Đáng chú ý, miền Bắc thu hút khoảng 8,63 tỉ USD vốn FDI sản xuất, chiếm 80,5% tổng vốn FDI sản xuất mới của cả nước. Riêng nhóm máy tính, điện tử và sản phẩm quang học dẫn đầu với hơn 7,03 tỉ USD, tương đương gần 66% tổng vốn.

Dòng vốn này đang tạo thêm dư địa cho bất động sản công nghiệp, trong bối cảnh chiến lược "Trung Quốc +1" tiếp tục thúc đẩy quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng. Bởi những năm qua, Trung Quốc được xem là "công xưởng của thế giới", với lợi thế lớn trong các phân khúc sản xuất trung bình và thấp. Tuy nhiên, nền kinh tế này đang từng bước dịch chuyển lên những công đoạn có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao hơn. Trong khi đó, các nền kinh tế Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam, vẫn đảm nhận đáng kể các công đoạn sản xuất, gia công, lắp ráp và cung ứng nguyên liệu.

Sự biến động của kinh tế toàn cầu đang thúc đẩy các tập đoàn đa quốc gia thiết kế lại chuỗi cung ứng theo hướng phân tán rủi ro, tăng tính khu vực và giảm phụ thuộc vào một thị trường duy nhất. Nếu Bắc Mỹ và châu Âu đẩy mạnh tái công nghiệp hóa, đưa một phần hoạt động sản xuất về gần thị trường tiêu thụ, thì châu Á đang tăng cường liên kết nội vùng và phân vai lại giữa các nền kinh tế. Trong bối cảnh đó, các tập đoàn toàn cầu không còn áp dụng một mô hình sản xuất duy nhất cho mọi thị trường. Apple, Nike, Coca-Cola... đều đã mở rộng một phần hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang những thị trường khác như Ấn Độ, Việt Nam, Malaysia...

Theo ông Trường Bùi, chuyên gia kinh tế, đối tác của Công ty Tư vấn chiến lược toàn cầu Roland Berger, Trung Quốc đang chuyển từ vị thế "công xưởng thế giới" sang một hệ sinh thái có mức độ hoàn thiện cao hơn trong chuỗi giá trị. Sự dịch chuyển này mở ra cơ hội lớn cho Việt Nam, nhất là khi Việt Nam được đánh giá là một trong những điểm đến hưởng lợi từ xu hướng tái bố trí chuỗi cung ứng khỏi Trung Quốc.

Nhà xưởng, nhà kho xây sẵn lên ngôi

Không chỉ tăng nhu cầu về đất công nghiệp, làn sóng FDI mới còn kéo theo sự thay đổi trong nhu cầu của khách thuê. TS Trần Việt Anh, Tổng giám đốc Công ty SCCI cho biết, một xu hướng đáng chú ý là sự phát triển nhanh của nhà xưởng xây sẵn. Điều này phản ánh sự thay đổi trong cách các nhà đầu tư quốc tế tính toán chi phí. "Đối với họ, thời gian đưa nhà máy vào hoạt động ngày càng trở thành một chi phí rất lớn. Một doanh nghiệp đã có đơn hàng, chuỗi cung ứng và khách hàng toàn cầu sẽ không muốn mất thêm vài năm chỉ để tìm đất, làm thủ tục và xây dựng nhà máy. Họ sẵn sàng trả tiền cho tốc độ và sự chắc chắn", ông Việt Anh phân tích.

Theo ông Trần Việt Anh, vì vậy bất động sản công nghiệp trong giai đoạn tới không thể chỉ bán "mét vuông đất" mà phải bán cả thời gian. Một nhà xưởng giúp khách hàng rút ngắn 6 - 12 tháng thời gian đưa nhà máy vào hoạt động có thể tạo ra giá trị rất lớn. Đằng sau một nhà máy cũng không chỉ là diện tích sản xuất. Đó là cả hệ sinh thái gồm xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, logistics, vận tải, suất ăn công nghiệp, nhà ở cho công nhân và chuyên gia, bảo trì máy móc, năng lượng, xử lý môi trường, phần mềm, an ninh, tài chính cùng hàng loạt nhà cung ứng nguyên vật liệu, linh kiện và dịch vụ.

Ông Trương Gia Bảo, Phó chủ tịch Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA), cũng đồng ý, tín hiệu đáng chú ý hiện nay nằm ở phân khúc nhà xưởng, nhà kho xây sẵn. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 6,85 triệu m², tỷ lệ lấp đầy khoảng 92%, giá thuê bình quân 4,9 USD/m²/tháng. Còn nhà kho xây sẵn có khoảng 6,6 triệu m², tỷ lệ lấp đầy 91,6%, giá thuê bình quân 4,6 USD/m²/tháng. Việc tỷ lệ lấp đầy của cả hai phân khúc đều vượt 90%, cao hơn đáng kể so với đất công nghiệp với tỷ lệ bình quân khoảng 76,3%, cho thấy doanh nghiệp ngày càng ưu tiên mô hình có thể đưa vào vận hành nhanh, linh hoạt và giảm áp lực vốn đầu tư ban đầu. Cơ cấu khách thuê cũng đang thay đổi. Bên cạnh các ngành sản xuất truyền thống, nhu cầu ngày càng tập trung vào công nghệ cao, điện tử, công nghiệp hỗ trợ, logistics và những ngành có giá trị gia tăng lớn. Các nhà đầu tư cũng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối, nguồn năng lượng, môi trường và các tiêu chuẩn ESG.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc bộ phận cho thuê công nghiệp và văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định nhà xưởng, nhà kho cao tầng và hiện đại đang trở thành lựa chọn phù hợp để khai thác hiệu quả quỹ đất ngày càng hạn chế. Nhà xưởng dạng này phù hợp với các ngành điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế, R&D... trong khi kho cao tầng đáp ứng nhu cầu logistics, thương mại điện tử và kho lạnh tại những khu vực gần trung tâm tiêu dùng hoặc các đầu mối giao thông. Về dài hạn, sự phát triển của nhà xưởng và nhà kho cao tầng không chỉ giải quyết bài toán quỹ đất mà còn góp phần nâng chất lượng nguồn cung bất động sản công nghiệp.

Khu công nghiệp không chỉ để cho thuê đất

Cùng với sự thay đổi của khách thuê, mô hình phát triển khu công nghiệp cũng đang đứng trước yêu cầu chuyển đổi. Ông Trương Gia Bảo nói rằng, khu công nghiệp đang có xu hướng chuyển từ mô hình đa ngành sang chuyên ngành, sinh thái và thông minh. Chủ đầu tư không thể chỉ dừng lại ở việc phát triển hạ tầng rồi cho thuê đất, mà phải xây dựng một hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh, từ logistics, năng lượng, công nghệ đến môi trường và các dịch vụ hỗ trợ. "Định hướng của bất động sản công nghiệp phía Nam không chỉ là cung cấp mặt bằng sản xuất, mà phải cung cấp năng lực để doanh nghiệp có thể vận hành hiệu quả ngay tại khu công nghiệp", ông Trương Gia Bảo nói.

Cũng theo ông Trương Gia Bảo, quá trình chuyển đổi này đã bắt đầu nhưng chưa đồng đều. Một số chủ đầu tư đã đầu tư hệ thống xử lý nước thải, năng lượng sạch, hạ tầng số và các giải pháp vận hành thông minh. Tuy nhiên, mức độ sẵn sàng giữa các khu công nghiệp vẫn còn khoảng cách. Chi phí đầu tư ban đầu cao và thời gian hoàn vốn dài khiến quá trình chuyển đổi không thể chỉ là câu chuyện của riêng doanh nghiệp. VIREA kiến nghị sớm có tiêu chí và cơ chế công nhận khu công nghiệp sinh thái, thúc đẩy cơ chế mua bán điện trực tiếp, mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng xanh và tháo gỡ các vướng mắc về quy hoạch, thủ tục đầu tư.

TS Trần Việt Anh nhận định, vấn đề lớn hơn nằm ở giá trị mà doanh nghiệp Việt Nam có thể giữ lại từ làn sóng FDI. Nếu doanh nghiệp Việt Nam chỉ cho thuê đất, còn nhà xưởng do doanh nghiệp ngoại phát triển, logistics do doanh nghiệp ngoại làm, công nghệ và thiết bị nhập khẩu, các nhà cung ứng cấp 1, cấp 2 cũng chủ yếu là doanh nghiệp ngoại thì Việt Nam có thể thu hút rất nhiều FDI nhưng phần giá trị mà doanh nghiệp trong nước giữ lại vẫn hạn chế. Vì vậy, doanh nghiệp Việt Nam cần chuyển từ "chủ đất" thành "nhà phát triển hệ sinh thái công nghiệp". Nhà phát triển khu công nghiệp thế hệ mới không chỉ sở hữu quỹ đất và xây dựng hạ tầng cơ bản, mà phải có khả năng cung cấp một hệ sinh thái hoàn chỉnh gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà xưởng xây theo yêu cầu, kho vận, logistics, năng lượng, hạ tầng số, xử lý môi trường, dịch vụ hỗ trợ đầu tư cùng các tiện ích phục vụ người lao động và chuyên gia. Xa hơn là khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp thông minh và các cụm công nghiệp chuyên ngành. Khi đó, doanh nghiệp không còn đơn thuần bán một sản phẩm bất động sản mà đang bán một nền tảng để doanh nghiệp khác sản xuất và kinh doanh.

"Dòng vốn FDI tăng trưởng đang tạo động lực lớn cho bất động sản công nghiệp, đồng thời củng cố vai trò của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Lợi thế của Việt Nam trước đây chủ yếu được nhìn nhận ở chi phí lao động, quỹ đất và vị trí địa lý. Nay sức hút đang dần chuyển sang khả năng cung cấp một hệ sinh thái công nghiệp đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của các tập đoàn đa quốc gia, từ hạ tầng, giao thông, năng lượng đến môi trường và chất lượng dịch vụ", TS Trần Việt Anh nhận định.

Tại TP.HCM, ông Lê Văn Thinh, Phó trưởng ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM, cho biết sau quá trình sắp xếp, thành phố không chỉ mở rộng về quy mô mà còn đứng trước yêu cầu tổ chức lại không gian công nghiệp để phù hợp giai đoạn phát triển mới. Trong 9 tháng đầu năm, dù số lượng dự án FDI cấp mới giảm so với cùng kỳ, quy mô vốn của các dự án cấp mới lại tăng mạnh. Điều này cho thấy dòng vốn đang có xu hướng tập trung vào những dự án quy mô lớn, có năng lực tài chính và hàm lượng công nghệ cao. Một ví dụ là dự án Trung tâm dữ liệu AI tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung với tổng vốn đầu tư 2,1 tỉ USD.

Ông Lê Văn Thinh thừa nhận, sự dịch chuyển này cũng đặt ra yêu cầu mới đối với công tác thu hút đầu tư. Mục tiêu không chỉ là thu hút dự án có vốn lớn mà còn phải lựa chọn những dự án phù hợp với định hướng phát triển công nghiệp mới, có hàm lượng công nghệ, đổi mới sáng tạo, nghiên cứu và phát triển, chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và khả năng tạo liên kết với doanh nghiệp trong nước. Nói cách khác, giá trị của dòng vốn FDI không chỉ nằm ở số vốn đăng ký. Điều quan trọng hơn là công nghệ, tri thức, năng lực quản trị và những chuỗi giá trị mới đi cùng dòng vốn đó.

Khi những điều kiện này được chuẩn bị đồng bộ, khu chế xuất, khu công nghiệp sẽ không chỉ là nơi tiếp nhận dự án FDI mà còn có thể trở thành nền tảng hình thành những hệ sinh thái sản xuất mới, tăng liên kết với doanh nghiệp trong nước và nâng cao chất lượng dòng vốn đầu tư. Bởi mục tiêu cuối cùng không chỉ là đưa FDI vào khu công nghiệp Việt Nam, mà là đưa doanh nghiệp Việt Nam vào chuỗi giá trị của FDI. Đây mới là cách để sức nóng của bất động sản công nghiệp tạo ra giá trị lan tỏa lớn hơn cho nền kinh tế.

Nghị quyết số 10-NQ/TW của Bộ Chính trị yêu cầu chuyển từ thu hút đầu tư theo địa giới hành chính sang thu hút theo cụm ngành, chuỗi giá trị và hệ sinh thái đổi mới sáng tạo, phấn đấu có khoảng 10.000 doanh nghiệp trong nước tham gia chuỗi cung ứng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trong đó khoảng 500 tới 1.000 nhà cung ứng cấp I. Vì vậy, thước đo thành công của khu công nghiệp không chỉ là bao nhiêu héc-ta đã cho thuê, mà là bao nhiêu kỹ sư Việt Nam làm việc trong đó, bao nhiêu nhà cung ứng Việt Nam bán hàng vào đó, bao nhiêu phần trăm điện ở đó là điện xanh.