Năm 2017, ông L. và vợ chồng ông Bùi Văn Đ. thỏa thuận chuyển nhượng gần 38.000m2 đất tại tỉnh Bình Dương với giá 6,5 tỷ đồng. Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Đ.
Sau khi đạt được thỏa thuận, ông L. hai lần giao tiền đặt cọc cho vợ chồng ông Đ., mỗi lần 500 triệu đồng, tổng cộng 1 tỷ đồng. Các lần giao nhận tiền đều được lập thành văn bản có chữ ký của các bên.
Theo thỏa thuận, ông Đ. có trách nhiệm hoàn tất thủ tục để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến ngày 17/5/2017, vợ chồng ông Đ. không đến phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Ảnh minh hoạ AI.
Lý do được đưa ra là các con của ông bà không đồng ý bán đất.
Thấy vợ chồng chủ nhà không xuất hiện, ông L. yêu cầu trả lại 1 tỷ đồng đặt cọc và cộng thêm 1 tỷ đồng tiền phạt cọc theo thỏa thuận trong hợp đồng, tổng cộng 2 tỷ đồng.
Về phía mình, ông Đ. cho biết thửa đất thực chất là tài sản chung của hộ gia đình. Khi ông và vợ thỏa thuận chuyển nhượng đất cho ông L., các con hoàn toàn không hay biết.
Sau khi biết sự việc, các con của ông Đ. không đồng ý chuyển nhượng thửa đất vì muốn tiếp tục sử dụng để sinh sống và làm ăn. Do đó, ông Đ. chỉ đồng ý trả lại số tiền đã nhận cùng khoản lãi phát sinh theo lãi suất tiền gửi ngân hàng.
Tại phiên tòa sơ thẩm, tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông L., buộc vợ chồng ông Đ. phải thanh toán tổng cộng 2 tỷ đồng gồm tiền đặt cọc và tiền phạt cọc.
Không đồng ý với phán quyết này, ngày 30/5/2018, vợ chồng ông Đ. kháng cáo toàn bộ bản án.
Tại phiên tòa phúc thẩm, ông L. vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện vợ chồng ông Đ. Ngược lại, vợ chồng chủ đất vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Hai bên không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Xét xử phúc thẩm, TAND tỉnh Bình Dương (nay là TAND TPHCM) nhận định tại thời điểm được cấp quyền sử dụng đất, hộ ông Đ. gồm vợ chồng ông và hai người con. Khi đó, hai người con lần lượt 16 tuổi và 19 tuổi, thuộc thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng chung đối với thửa đất theo quy định pháp luật.
Tòa cho rằng, việc ông L. thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng mảnh đất với vợ chồng ông Đ. mà không hỏi ý kiến của các đồng chủ sử dụng đất là các con của ông Đ. Việc các con không đồng ý chuyển nhượng khiến hợp đồng mua bán không thể được ký kết. Do đó hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu do các bên tham gia giao dịch đều có lỗi.
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Vì vậy, vợ chồng ông Đ. phải liên đới hoàn trả lại cho ông L. 1 tỷ đồng đặt cọc đã nhận, cùng với 112,8 triệu đồng tiền lãi do chiếm giữ khoản tiền này từ thời điểm nhận cọc đến ngày xét xử sơ thẩm, tổng cộng gần 1,113 tỷ đồng. Tòa cũng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông L. về việc phạt cọc.
Từ những căn cứ nêu trên, tòa phúc thẩm chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của ông Đ., sửa bản án dân sự sơ thẩm, buộc vợ chồng ông Đ. liên đới phải trả cho ông L. gần 1,113 tỷ đồng, thay vì phải bồi thường 2 tỷ đồng như phán quyết tòa cấp sơ thẩm trước đó.