Năng lượng sạch trở thành tiêu chí mới trong cuộc đua FDI
Trong nhiều năm, sức hút của bất động sản công nghiệp Việt Nam đến từ vị trí thuận lợi, nguồn lao động cạnh tranh, chính sách ưu đãi và quỹ đất sẵn có. Những yếu tố này vẫn quan trọng, nhưng không còn đủ để tạo khác biệt.
Khi các tập đoàn đa quốc gia phải kiểm soát chặt lượng phát thải trong chuỗi cung ứng, doanh nghiệp không chỉ hỏi khu công nghiệp có đủ điện hay không, mà còn xem xét độ ổn định của nguồn điện, hiệu quả sử dụng năng lượng và khả năng tiếp cận năng lượng sạch trong dài hạn.
Áp lực này rõ nhất với doanh nghiệp xuất khẩu và các ngành tham gia sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu như điện tử, công nghệ cao, cơ khí chính xác, công nghiệp hỗ trợ. Yêu cầu ESG - bộ ba tiêu chuẩn dùng để đo lường mức độ phát triển bền vững và tác động của một doanh nghiệp đối với cộng đồng và xã hội, cam kết Net Zero và các cơ chế kiểm soát phát thải tại những thị trường lớn khiến carbon dần trở thành một biến số thực sự trong bài toán sản xuất.
Bắc Ninh là ví dụ điển hình cho sức hút của dòng vốn đầu tư tại khu vực phía Bắc. Trong 9 tháng đầu năm 2026, địa phương thu hút hơn 18,74 tỷ USD vốn đầu tư quy đổi, tăng 22,5% so với cùng kỳ, trong đó vốn FDI đăng ký cấp mới và điều chỉnh tăng thêm đạt gần 4 tỷ USD, đưa Bắc Ninh đứng thứ 3 cả nước về thu hút FDI. Trên địa bàn hiện có 39 khu công nghiệp đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, với tổng diện tích hơn 11.629 ha, tỷ lệ lấp đầy khoảng 53% theo số liệu công bố giữa năm 2026.
Khi nguồn cung đất công nghiệp tiếp tục mở rộng, lợi thế cạnh tranh không còn đơn thuần nằm ở quy mô quỹ đất, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng cung cấp hạ tầng sản xuất đáp ứng các yêu cầu về năng lượng sạch, môi trường và vận hành bền vững.
Từ hạ tầng truyền thống đến nền tảng sản xuất xanh
Nhiều khu công nghiệp hiện hữu được hình thành khi yêu cầu về năng lượng, môi trường và quản trị phát thải chưa cao như hiện nay, nên việc bổ sung giải pháp xanh thường phải cải tạo hoặc đầu tư lại hệ thống kỹ thuật. Ngược lại, các khu công nghiệp mới có thể tính toán những yêu cầu này ngay từ khâu quy hoạch, coi cấp điện, cấp nước, xử lý nước thải và năng lượng tái tạo là một tổng thể vận hành thay vì các cấu phần rời rạc.
Khu Công nghiệp FECON Hòa Yên là một ví dụ cho cách tiếp cận này. Dự án có quy mô 256,68 ha tại xã Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Ninh, định hướng thu hút các ngành chế biến, chế tạo, điện - điện tử, công nghệ thông tin, cơ khí, tự động hóa cùng các ngành công nghệ cao, công nghệ sạch, thân thiện môi trường. Theo quy hoạch, khu công nghiệp có trạm biến áp 110 kV công suất 2x63 MVA, nhà máy cấp nước sạch 16.000 m³/ngày đêm, nhà máy xử lý nước thải 10.500 m³/ngày và 10 ha dành cho kho, xưởng cho thuê.
Điểm đáng chú ý là bài toán điện tại Hòa Yên được đặt xa hơn yêu cầu cấp điện thông thường. FECON đang nghiên cứu mô hình cung cấp điện tích hợp, kết hợp nguồn điện tại chỗ với nguồn điện tái tạo từ xa. Điện mặt trời áp mái dự kiến được khai thác trên hệ thống nhà xưởng, còn điện từ các dự án năng lượng tái tạo có thể được đưa về qua cơ chế mua bán điện trực tiếp.
Định hướng này càng có ý nghĩa nếu Hòa Yên hướng tới nhóm khách hàng công nghệ cao và bán dẫn. Các nhà máy dùng thiết bị như máy quang khắc, kiểm thử hay đóng gói đòi hỏi chất lượng điện rất cao.
Hệ thống lưu trữ năng lượng (BESS), cùng yêu cầu hạn chế sụt áp theo chuẩn kỹ thuật như SEMI F47, vì thế không chỉ là giải pháp năng lượng mà còn có thể trở thành một phần hạ tầng phục vụ sản xuất công nghệ cao. Theo FECON, doanh nghiệp cũng đang hợp tác với các nhà cung cấp giải pháp năng lượng tái tạo để hỗ trợ khách hàng tăng cường dùng năng lượng sạch và hướng tới các mục tiêu về carbon.
"Xanh" không chỉ là năng lượng
Tại khu công nghiệp Hòa Yên, định hướng sinh thái còn được áp dụng cho nước và hạ tầng kỹ thuật. Hệ thống thoát nước và các hạng mục ngoài trời được nghiên cứu theo hướng tăng khả năng thấm, giữ nước tại chỗ, với mục tiêu giữ lại khoảng 70% lượng nước mặt thay vì thoát nhanh ra bên ngoài. Nước thải sau xử lý được định hướng tái sử dụng, từng bước hình thành vòng tuần hoàn nước trong khu công nghiệp.
Đây là khác biệt giữa một dự án chỉ bổ sung vài hạng mục "xanh" và một khu công nghiệp đặt mục tiêu sinh thái từ quy hoạch, nơi năng lượng, nước, hạ tầng và môi trường được tính toán như các cấu phần của cùng một hệ thống.
Khái niệm xanh cũng mở rộng sang logistics và điều kiện sống của người lao động. Dự án cách sân bay Nội Bài khoảng 32 km, Hà Nội khoảng 50 km, cảng Hải Phòng khoảng 103 km và kết nối với các trục giao thông lớn của vùng. Trong bán kính 15 km quanh dự án có khoảng 300.000 lao động, liền kề là khu đô thị công nghiệp - dịch vụ quy mô khoảng 40 ha, dự kiến cung cấp tiện ích cho chuyên gia và người lao động.
Cuộc đua thu hút FDI tại miền Bắc sẽ tiếp tục dựa trên vị trí, nhân lực, chi phí, chính sách và tốc độ hoàn thiện hạ tầng. Nhưng khi khoảng cách giữa các lợi thế truyền thống dần thu hẹp, chất lượng hạ tầng và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn sản xuất mới sẽ tạo ra khác biệt.
Từ trường hợp của khu công nghiệp Hòa Yên có thể thấy, lợi thế của khu công nghiệp thế hệ mới không chỉ là cung cấp đất để xây nhà máy, mà là chuẩn bị sẵn một nền tảng phù hợp với yêu cầu sản xuất trong nhiều năm tới.