Tiền đặt trước cao có thể gây bất lợi cho người mua ở thực
Dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) vừa được trình Quốc hội sáng 19/10, trong đó đề xuất nâng mức tiền đặt trước tối thiểu khi đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân từ 10% lên 20% giá khởi điểm, giữ nguyên mức tối đa 50%.
Các đề xuất này được kỳ vọng hạn chế tình trạng trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, tăng tiền đặt trước hay siết quyền tham gia đấu giá chưa đủ để giải quyết tận gốc tình trạng đầu cơ, thổi giá đất.
Chia sẻ với PV VietNamNet, TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, cho rằng nâng mức tiền đặt trước lên 20-50% giá khởi điểm là biện pháp nhằm tăng trách nhiệm tài chính của người tham gia, hạn chế tình trạng trả giá vượt xa giá trị thực rồi bỏ cọc.
Theo ông Nhân, mức đặt trước tối đa 50% có thể tạo ra rào cản tài chính đáng kể, buộc người tham gia cân nhắc kỹ năng lực vốn và khả năng thực hiện nghĩa vụ sau đấu giá. Qua đó, chính sách góp phần sàng lọc những người thiếu năng lực tài chính, hạn chế hành vi trả giá tùy tiện.
Tuy nhiên, nếu tỷ lệ đặt trước quá cao, người có nhu cầu mua đất để ở nhưng nguồn vốn hạn chế có thể gặp khó khăn khi tham gia. Trong khi đó, những tổ chức, cá nhân sở hữu nguồn tiền lớn vẫn có lợi thế hơn.
Vì vậy, theo ông Nhân, chính sách cần bảo đảm hài hòa giữa việc thiết lập kỷ luật thị trường và quyền tiếp cận bình đẳng của người tham gia đấu giá.
Vị chuyên gia nhấn mạnh, bỏ cọc không phải nguyên nhân duy nhất khiến giá đất bị méo mó. Giá đất còn chịu tác động của thông tin quy hoạch, tình trạng khan hiếm nguồn cung, tâm lý đám đông và hoạt động đầu cơ có tổ chức.
Nếu chỉ tăng tiền đặt trước mà thiếu cơ chế giám sát hành vi thông đồng, minh bạch thông tin và kiểm soát các giao dịch bất thường, thị trường vẫn có thể xuất hiện những phương thức thao túng khác.
Để hạn chế tình trạng này, ông Nhân đề xuất thiết kế mức đặt trước linh hoạt theo tính chất, quy mô và rủi ro của từng cuộc đấu giá, thay vì áp dụng cứng một mức tối đa. Đồng thời, cần công khai đầy đủ thông tin quy hoạch, giá khởi điểm, điều kiện pháp lý và nghĩa vụ tài chính; xử lý nghiêm hành vi thông đồng, cung cấp thông tin sai lệch và cố tình bỏ cọc.
Cùng với đó, cơ quan quản lý cần theo dõi giá trúng đấu giá so với mặt bằng thị trường, kết hợp kiểm tra nguồn vốn và việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo quy định.
TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng biện pháp này có thể hạn chế người thiếu năng lực tài chính, nhưng chưa chắc ngăn được nhà đầu tư lớn có tiềm lực.
Với những người kỳ vọng thu lợi lớn từ việc đẩy giá đất, khoản tiền đặt trước bị mất có thể không đủ sức răn đe. Một số đối tượng còn có thể sử dụng người khác đứng tên tham gia đấu giá.
Theo chuyên gia này, cần phân biệt rõ mục đích tham gia đấu giá, gồm mua đất để ở, đầu tư phát triển dự án hay đầu cơ, mua đi bán lại kiếm lời trong thời gian ngắn. Việc quản lý nên gắn với nguồn tiền, lịch sử sở hữu bất động sản và quá trình sử dụng đất sau khi trúng đấu giá.
Ông cũng đề xuất nghiên cứu chính sách thuế phù hợp để hạn chế đầu cơ ngắn hạn, đồng thời xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất nhằm hỗ trợ cơ quan quản lý xác định lịch sử sở hữu và phát hiện các trường hợp có dấu hiệu bất thường.
Theo ông Lượng, nâng tiền đặt trước lên quá cao chưa chắc mang lại hiệu quả như kỳ vọng, bởi người có tiềm lực tài chính vẫn có thể sử dụng người khác đứng tên tham gia đấu giá.
Cần phân biệt từng trường hợp bỏ cọc để áp “lệnh” cấm
Bên cạnh việc nâng tiền đặt trước, dự luật đề xuất cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi toàn quốc từ 6 tháng đến 5 năm đối với người trúng đấu giá nhưng không nộp đủ tiền, dẫn đến kết quả đấu giá bị hủy.
TS Lê Bá Chí Nhân nhận xét đây là biện pháp tăng tính răn đe, nâng cao trách nhiệm của người tham gia và hạn chế tình trạng trả giá cao bất thường nhằm tạo mặt bằng giá ảo rồi rút lui.
“Khi một số cá nhân cố tình đẩy giá lên cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính, hậu quả không chỉ dừng lại ở một cuộc đấu giá thất bại. Giá trúng đấu giá bất thường còn có thể trở thành thông tin tham chiếu sai lệch, kích thích tâm lý đầu cơ, đẩy kỳ vọng giá đất lên cao, làm tăng chi phí tiếp cận nhà ở và gây méo mó quyết định đầu tư của doanh nghiệp”, ông nói.
Do đó, theo ông Nhân, xử lý hành vi bỏ cọc có chủ đích cũng là cách bảo vệ tính minh bạch của thị trường.
Nếu được thiết kế hợp lý, quy định cấm tham gia đấu giá trong một thời hạn xác định sẽ buộc người tham gia cân nhắc kỹ năng lực tài chính trước khi trả giá, góp phần sàng lọc những trường hợp tham gia nhằm đầu cơ ngắn hạn, trục lợi hoặc thao túng tâm lý thị trường.
Tuy nhiên, ông Nhân lưu ý không nên đánh đồng mọi trường hợp bỏ cọc. Cần phân biệt hành vi cố tình vi phạm, thông đồng, thao túng với những tình huống bất khả kháng hoặc phát sinh tranh chấp khách quan.
Chế tài cần có căn cứ pháp lý rõ ràng, thời hạn áp dụng tương xứng, đồng thời bảo đảm quyền giải trình và cơ chế khiếu nại. Cùng với đó, cần xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất về người vi phạm, công khai kết quả đấu giá và tăng cường giám sát các giao dịch có dấu hiệu bất thường.
TS Trần Xuân Lượng cũng cho rằng cần thận trọng khi áp dụng lệnh cấm, bởi việc bỏ cọc có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, không phải trường hợp nào cũng nhằm thao túng thị trường hoặc trục lợi.
Chẳng hạn, người trúng đấu giá có thể gặp biến cố cá nhân hoặc thay đổi về khả năng tài chính khiến họ không thể tiếp tục giao dịch. Vì vậy, nếu áp dụng lệnh cấm một cách cứng nhắc, chính sách có thể chưa phản ánh đúng bản chất của từng trường hợp.
Ngoài các biện pháp trên, ông Lượng đề xuất nghiên cứu cơ chế xác định giá sàn và giá trần trong đấu giá quyền sử dụng đất, dựa trên căn cứ phù hợp về giá trị đất đai và điều kiện thị trường. Theo đó, giá sàn nhằm hạn chế nguy cơ thất thoát tài sản Nhà nước, còn giá trần có thể góp phần hạn chế tình trạng giá trúng đấu giá bị đẩy lên quá cao, gây tác động tiêu cực đến mặt bằng giá bất động sản.
“Nâng tiền đặt cọc hay hạn chế quyền tham gia đấu giá của người từng bỏ cọc chỉ là những giải pháp riêng lẻ. Muốn kiểm soát hiệu quả tình trạng đầu cơ, thổi giá đất, cần quản lý chặt mục đích sử dụng đất, minh bạch nguồn tiền, hoàn thiện dữ liệu và xây dựng chính sách thuế phù hợp, đồng thời có cơ chế giám sát việc thực hiện cam kết sau đấu giá”, ông Lượng nêu quan điểm.