Hết niên hạn không có nghĩa mất căn hộ
Trong Nghị quyết số 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, ban hành ngày 18/9, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.
Đồng thời, Chính phủ yêu cầu quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, như quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi công trình hết thời hạn.
Trao đổi với Tiền Phong, luật sư Hoàng Hà (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, để hiểu đúng vấn đề này cần phân biệt rõ niên hạn công trình, thời điểm phá dỡ và quyền tài sản của chủ sở hữu.
Chung cư từ 25 tầng có niên hạn sử dụng trên 100 năm
Theo Thông tư số 06/2021/TT-BXD và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD tiêu chí phân cấp công trình xây dựng theo quy mô, kết cấu được quy định rất rõ, như: Nhà chung cư cao trên 50 tầng (công trình cấp đặc biệt) và nhà chung cư từ 25 - 50 tầng (công trình cấp I) sẽ có niên hạn sử dụng trên 100 năm; đối với chung cư có từ 8-24 tầng (công trình cấp II) thì niên hạn sử dụng chỉ từ 50-100 năm;… Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm, 90 hay 100 năm… tùy thuộc vào chất lượng của công trình.
Điều 142 Luật Nhà ở năm 2023 phân định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Quyền của chủ sở hữu căn hộ còn gắn với quyền sử dụng đất chung theo pháp luật về đất đai. Vì vậy, khi công trình bị phá dỡ, cần xác định riêng số phận pháp lý của từng quyền.
“Việc phần sở hữu riêng không còn tồn tại không mặc nhiên làm tiêu biến quyền sử dụng đất chung. Pháp luật phải giải quyết quá trình chuyển tiếp từ quan hệ sở hữu đối với công trình đã bị phá dỡ sang những quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình xây dựng lại”, luật sư nói.
Theo đó, bảo vệ quyền sở hữu không có nghĩa bảo đảm chủ sở hữu được sử dụng mãi một công trình không còn an toàn. Thế nhưng, việc phá dỡ vì lý do an toàn cũng không thể được hiểu là căn cứ để bỏ qua những quyền tài sản còn tồn tại của chủ sở hữu.
Một điểm khác cần lưu ý là quyền sở hữu tài sản đồng thời gắn với trách nhiệm của chủ sở hữu.
Khoản 1 Điều 162, Bộ luật Dân sự 2015 quy định, chủ sở hữu phải chịu rủi ro về tài sản thuộc sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định khác. Vì vậy, khi công trình xuống cấp, không thể coi việc xây dựng lại, nghĩa vụ tài chính hoàn toàn của Nhà nước hoặc một chủ thể khác.
"Đây cũng là cơ sở để nhìn nhận yêu cầu của Chính phủ về việc làm rõ quyền tiếp tục sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu khi xây dựng lại chung cư", luật sư Hoàng Hà nói.
TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, nhà chung cư là công trình xây dựng nên đương nhiên có tuổi thọ, niên hạn sử dụng và phải được kiểm định để đảm bảo an toàn. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa quyền sở hữu căn hộ hoặc quyền sử dụng đất của người dân tự động chấm dứt khi công trình hết niên hạn.
Theo chuyên gia, việc quy định niên hạn sử dụng công trình nhằm phục vụ công tác kiểm định, bảo trì, cải tạo hoặc xây dựng lại là yêu cầu cần thiết để đảm bảo an toàn cho cư dân...