Thửa đất ông Phạm Văn Tuân đề nghị cấp giấy chứng nhận sau khi có phán quyết của tòa án - Ảnh: H.H.
Quy định trên cần được cân nhắc kỹ, bởi nếu một thông báo có thể trở thành căn cứ cản trở việc cấp "sổ đỏ", thì người dân cũng phải có cơ chế hữu hiệu để yêu cầu tòa án xem xét tính hợp pháp của chính thông báo đó.
Thực tiễn dự án S. ở Nha Trang (Khánh Hòa, chúng tôi viết tắt tên dự án) cho thấy đây không phải vấn đề lý thuyết.
Quyền của dân bị "treo" nhiều năm vì một thông báo
Theo Công văn 207 ngày 30-10-2024, Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thông báo thu hồi đất chỉ là bước đầu của trình tự thu hồi đất, chưa làm phát sinh, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ cụ thể nên không phải đối tượng khởi kiện vụ án hành chính.
Cách hiểu này có cơ sở nếu thông báo chỉ thực hiện chức năng thông tin, chuẩn bị cho việc thu hồi đất. Nhưng thực tế có những trường hợp thông báo tồn tại hàng chục năm, trong khi quyết định thu hồi đất không được ban hành hoặc ban hành nhưng sau đó bị tòa án tuyên hủy.
Khi ấy, việc coi thông báo chỉ là "văn bản thủ tục" cần được nhìn lại từ hậu quả thực tế đối với người sử dụng đất.
Báo Tuổi Trẻ đã từng phản ánh tại Khánh Hòa, có những dự án với thông báo thu hồi đất từ năm 2009, 2010 nhưng kéo dài 15 - 20 năm.
Điều này, vô hình trung khiến người dân gặp khó khăn trong xây dựng, sửa chữa, chuyển nhượng, thế chấp, tách thửa. Chưa kể họ luôn sống trong tình trạng.... chờ giải tỏa.
Đơn cử, dự án khách sạn S. Nha Trang (phường Bắc Nha Trang, Khánh Hòa) được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2008, nhưng nhiều năm chưa hoàn tất thủ tục giao đất, thuê đất, chưa được cấp phép xây dựng. Thông báo thu hồi đất số 444/TB-UBND được ban hành ngày 31-8-2009.
Trường hợp ông Phạm Văn Tuân và bà Trần Quốc Thái Duyên (người bị ảnh hưởng bởi dự án S.) cho thấy hệ quả của tình trạng này.
Quyết định thu hồi đất liên quan đến phần đất của họ đã bị Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng hủy tại bản án phúc thẩm năm 2020. Tuy nhiên, khi người dân đề nghị cấp giấy chứng nhận đối với 173,5m² đất còn lại, cơ quan địa phương vẫn phải giải quyết vướng mắc liên quan đến dự án S. và Thông báo 444.
Đáng chú ý, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa ngày 9-6-2026 đã chấp nhận khiếu nại lần 2 và yêu cầu giải quyết việc cấp giấy chứng nhận cho người dân. Trước đó, lãnh đạo địa phương này cũng yêu cầu chấm dứt hiệu lực của Thông báo 444.
Một văn bản được xem là không làm hạn chế quyền của người dân, nhưng trên thực tế lại trở thành lý do khiến việc xác lập quyền của họ bị kéo dài. Đó là nghịch lý cần được pháp luật giải quyết.
Cần thận trọng với đề xuất "không cấp sổ"
Luật Đất đai 2024 hiện hành quy định thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất là 12 tháng kể từ ngày ban hành.
Luật hiện hành về các trường hợp không cấp giấy chứng nhận tập trung vào trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, chứ không quy định riêng thông báo thu hồi đất còn hiệu lực là một căn cứ từ chối cấp giấy chứng nhận.
Trong khi đó, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang đề xuất bổ sung trường hợp đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực vào nhóm không được cấp giấy chứng nhận. Đây mới là đề xuất chưa phải quy định có hiệu lực.
Điểm này cần được cân nhắc kỹ. Bởi nếu thông báo thu hồi đất được pháp luật xác định là căn cứ trực tiếp ngăn cản việc cấp giấy chứng nhận, thì không thể đồng thời tuyệt đối coi nó chỉ là một văn bản thông tin không tạo ra hậu quả pháp lý đối với người dân.
Quyền bị hạn chế phải có cơ chế kiểm soát
Không phải mọi thông báo thu hồi đất đều cần trở thành đối tượng khởi kiện. Nếu thông báo chỉ là bước chuẩn bị, chưa tạo ra sự hạn chế cụ thể nào đối với quyền của người dân thì cách tiếp cận hiện nay có thể có cơ sở.
Nhưng khi thông báo còn hiệu lực được sử dụng để từ chối cấp giấy chứng nhận hoặc trực tiếp cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất, thì người dân cần có cơ chế yêu cầu tòa án kiểm soát tính hợp pháp của văn bản đó.
Đặc biệt, không thể để một thông báo kéo dài vượt xa thời hạn luật định, trong khi người dân không có công cụ tố tụng hữu hiệu để yêu cầu chấm dứt hậu quả của nó.
Pháp luật có thể cho Nhà nước quyền thu hồi đất, nhưng quyền đó phải có thời hạn, trình tự và cơ chế kiểm soát. Không thể để "dự án treo" kéo theo "quyền treo".
Vì vậy, khi sửa Luật Đất đai, cần cân nhắc lại quy định không cấp giấy chứng nhận đối với đất có thông báo thu hồi còn hiệu lực theo hướng bảo đảm cân bằng.
Nếu thông báo tạo ra hạn chế pháp lý đối với quyền của người dân thì phải đồng thời mở ra cơ chế kiểm soát tư pháp tương xứng.
Đây là cách để tránh một "văn bản thủ tục" trở thành rào cản "khóa" quyền sử dụng đất của người dân.
Sổ đỏ phải mang tên người, không phải tên hộĐề xuất lấy việc ghi đầy đủ tên những người có chung quyền sử dụng đất trên sổ đỏ làm nguyên tắc trong dự thảo Luật Đất đai (bản phát hành ngày 28-9) là một bước tiến.