Tìm phòng trọ trên mạng và cái bẫy của sale bất động sản

Nhưng khi đến nơi, căn phòng thực tế đôi khi lại hoàn toàn khác với hình ảnh được môi giới bất động sản đăng tải.

Trong vai khách hàng có nhu cầu thuê phòng trọ tại khu vực thuộc quận Tân Bình cũ, TP.HCM, chúng tôi tham gia vào nhóm "Phòng trọ Tân Bình" trên mạng xã hội Facebook.

Sau 3 ngày ròng rã "lướt" xem có phòng nào phù hợp với tiêu chí mình đưa ra: tài chính dưới 5 triệu đồng (chưa bao gồm điện nước), gần sân bay, nội thất cơ bản..., chúng tôi bắt gặp một sale (môi giới bất động sản) đăng bài cho thuê phòng đủ các yêu cầu kể trên.

Trên hình sale đăng, phòng có đầy đủ giường, tủ, tủ bếp, điều hòa, ban công... Phòng trọ nằm trong một con hẻm, được sale quảng cáo "xe hơi vào tận cổng", trên đường Nguyễn Thái Bình, phường Bảy Hiền.

ẢNH: DƯƠNG TRANG

Háo hức vì phòng đẹp, sáng sủa, cộng với tâm lý của người đi thuê sợ đến trễ người khác sẽ thuê mất, chúng tôi hẹn sale cho đi xem phòng ngay.

Đến đúng địa chỉ đã hẹn trước, chờ thêm 10 phút thì một người phụ nữ trung niên, xưng là chủ nhà, đến mở cửa cho xem phòng. Bước vào, chúng tôi có chút nghi ngờ khi thấy ban công là một hành lang đi chung giữa các phòng, không giống như trên ảnh. Nhưng "lỡ đến rồi nên vẫn xem tiếp".

Khi chị chủ mở cửa phòng ra, chúng tôi ngạc nhiên vì phòng nhỏ, không có cửa sổ. Bên trong góc kê một chiếc giường và một kệ bếp nhỏ, không giống bài quảng cáo.

Thắc mắc với chủ nhà, chị ấy xin phép tôi cho xem hình sale gửi rồi nói: "Chắc sale gửi để câu khách chứ chị không có phòng như ảnh". Chúng tôi đành ngậm ngùi ra về.

Tiếp tục "đảo" các phòng trên các hội nhóm, chúng tôi liên tiếp gặp các bài đăng cho thuê phòng đẹp, mới xây, đầy đủ nội thất. Nhưng chỉ khoảng 3 phút sau bài được chủ đăng, nhắn tin hỏi, chúng tôi đều nhận được chung một câu trả lời: phòng đã hết, đã có người thuê.

Chưa dừng lại ở đó, sau khi báo phòng hết, sale hỏi chúng tôi có nhu cầu tìm phòng tài chính bao nhiêu, ở bao nhiêu người, có mấy xe máy để tư vấn thêm các phòng khác.

Khi tôi thắc mắc phòng có giống hình không, thì nhận được câu trả lời từ sale: "Hình này AI, tụi em đăng ảo để câu khách chứ phòng không giống vậy, chị thông cảm".

Đọc bình luận của những người có nhu cầu thuê phòng trọ, chúng tôi nhận ra không chỉ riêng mình mà rất nhiều người gặp tình cảnh tương tự. Nhiều khách hàng hỏi "phòng có giống ảnh không?", khi trải qua không chỉ một lần gặp sale "treo đầu dê bán thịt chó".

Môi giới phải cung cấp thông tin trung thực

Trao đổi với PV Thanh Niên, luật sư Nguyễn Xuân Thọ, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, theo điều 65 luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.

Nghĩa vụ này cũng được áp dụng đối với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản. Doanh nghiệp và cá nhân môi giới còn có trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu thiệt hại phát sinh do lỗi của mình.

Như vậy, việc môi giới sử dụng hình ảnh của căn hộ A nhưng khiến khách hàng hiểu rằng đó chính là căn hộ B đang được chào thuê, đăng mức giá không có thật, mô tả nội thất, diện tích, vị trí hoặc tình trạng căn hộ không đúng thực tế hoặc biết rõ bất động sản đó không còn để giao dịch nhưng vẫn tiếp tục sử dụng thông tin để thu hút khách hàng đều có thể được xem xét dưới góc độ cung cấp thông tin không trung thực về bất động sản được môi giới.

ẢNH: DƯƠNG TRANG

Theo luật sư Thọ, cũng cần phân biệt với những trường hợp có sự thay đổi khách quan. Chẳng hạn, tại thời điểm đăng tin căn hộ thực sự đang còn trống nhưng sau đó đã có khách thuê, trong khi môi giới chưa kịp cập nhật bài đăng, thì phải đánh giá thêm yếu tố thời điểm, cách thức thông tin lại cho khách và ý thức của người đăng.

Ngược lại, nếu ngay từ đầu môi giới biết căn hộ trong hình không phải sản phẩm mình đang có, hoặc sử dụng một căn hộ có giá rất thấp, hình ảnh đẹp làm "mồi" để khách liên hệ rồi chủ động dẫn sang những căn khác, thì tính chất của hành vi hoàn toàn khác.

"Pháp luật không sử dụng khái niệm 'đăng ảo', nhưng bản chất pháp lý phải được nhìn vào việc thông tin được cung cấp có trung thực hay không và có làm cho khách hàng hiểu sai về bất động sản mình đang được giới thiệu hay không", luật sư Thọ nói.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Vi phạm có thể bị xử phạt?

Cũng theo luật sư Thọ, theo điểm b khoản 3 điều 73 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không cung cấp, cung cấp không đầy đủ theo quy định hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới có thể bị xử phạt. Mức phạt được quy định từ 120 - 160 triệu đồng.

Tuy nhiên, luật sư lưu ý đây về nguyên tắc là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Theo khoản 4 điều 5 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, đối với cùng một hành vi, mức phạt đối với cá nhân bằng một nửa mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Cụ thể:

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có thể bị phạt từ 120 - 160 triệu đồng; cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có thể bị phạt từ 60 - 80 triệu đồng.

Ngoài tiền phạt, chủ thể vi phạm còn có thể bị buộc cung cấp lại hồ sơ, thông tin về bất động sản theo đúng quy định.

ẢNH: NVCC

Một vấn đề khác cũng cần lưu ý là không phải bất kỳ người nào tự giới thiệu mình là "môi giới", "sale căn hộ" hoặc "chuyên phòng" trên mạng xã hội đều đang hành nghề đúng quy định.

Theo luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định cá nhân hành nghề môi giới nhưng không có chứng chỉ hoặc không hành nghề trong doanh nghiệp theo quy định có thể bị phạt từ 40 - 60 triệu đồng.

Từ góc độ tư vấn pháp lý, luật sư Nguyễn Xuân Thọ cho rằng, khi phát hiện tin đăng không đúng thực tế, người có nhu cầu thuê nhà nên chủ động lưu giữ toàn bộ chứng cứ trước khi bài đăng bị chỉnh sửa hoặc xóa bỏ.

Những tài liệu quan trọng có thể bao gồm ảnh chụp màn hình bài đăng, hình ảnh căn hộ, giá thuê, địa chỉ, tên và số điện thoại người môi giới, nội dung tin nhắn xác nhận căn hộ, đường dẫn bài đăng và hình ảnh thực tế khi đến xem nhà.

Đặc biệt, nếu người môi giới có tin nhắn hoặc lời trao đổi thể hiện rõ việc biết căn hộ trong bài đăng không tồn tại, không còn cho thuê hoặc thừa nhận việc sử dụng hình ảnh đó chỉ nhằm "kéo khách", thì đây có thể là nguồn thông tin quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét bản chất của hành vi.

Người dân có thể trước hết yêu cầu môi giới hoặc doanh nghiệp môi giới giải thích, cải chính hoặc gỡ bỏ thông tin không đúng; đồng thời phản ánh với nền tảng nơi bài đăng xuất hiện.

Nếu có dấu hiệu vi phạm pháp luật về môi giới bất động sản, người dân có thể gửi phản ánh kèm chứng cứ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản tại địa phương, Sở Xây dựng hoặc UBND có thẩm quyền.

Theo điều 84 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, Chủ tịch UBND các cấp và Giám đốc Sở Xây dựng là những chủ thể có thẩm quyền xử phạt trong phạm vi được pháp luật phân định.

Trường hợp quyền lợi người tiêu dùng bị xâm phạm, người thuê còn có quyền khiếu nại, tố cáo, yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng hỗ trợ hoặc khởi kiện nếu có căn cứ theo quy định.