Nghị quyết làm rõ nhiều vấn đề pháp lý thường phát sinh trong thực tiễn giao dịch dân sự, nhất là các giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Làm rõ hiệu lực thỏa thuận đặt cọc
Theo Nghị quyết, thỏa thuận đặt cọc là giao dịch dân sự, được thực hiện theo quy định tại Điều 116 và Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015. Thỏa thuận này có thể được lập thành hợp đồng riêng hoặc ghi nhận bằng điều khoản trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm. Trường hợp luật khác quy định thỏa thuận đặt cọc phải được thể hiện bằng văn bản thì các bên phải tuân thủ.
Về hiệu lực, thỏa thuận đặt cọc phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đáng chú ý, thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng vẫn có thể có hiệu lực dù nội dung thỏa thuận chưa rõ ràng dẫn đến hợp đồng chính không được giao kết hoặc không được thực hiện, nếu bản thân thỏa thuận đặt cọc đáp ứng các điều kiện có hiệu lực theo quy định pháp luật.
Nghị quyết cũng quy định, thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng có thể có hiệu lực ngay cả khi tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng dự kiến sẽ vô hiệu nếu được giao kết, với điều kiện thỏa thuận đặt cọc đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
Về tài sản đặt cọc, không thuộc trường hợp bị cấm hoặc hạn chế giao dịch theo quy định pháp luật, có thể giao cho bên nhận đặt cọc nắm giữ và xác định được giá trị bằng một khoản tiền nhất định tại thời điểm đặt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Giá trị tài sản đặt cọc có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp luật có quy định khác. Nếu các bên không thỏa thuận về giá trị bằng tiền của tài sản đặt cọc, Tòa án xác định giá trị tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Đối với tài sản thuộc sở hữu chung, Nghị quyết số 03 quy định, việc đặt cọc tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. Nếu tài sản thuộc sở hữu chung theo phần, bên đặt cọc chỉ được đặt cọc phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.
Cách xử lý khi một bên vi phạm thỏa thuận đặt cọc
Nghị quyết cũng hướng dẫn cách xử lý khi một bên vi phạm thỏa thuận đặt cọc. Theo khoản 1 Điều 6, nếu các bên không có thỏa thuận khác về phạt cọc thì hậu quả pháp lý được xác định theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Theo đó, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, bên này phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Ngược lại, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện đều dẫn đến phạt cọc. Vì thế, nếu bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc theo quy định pháp luật, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc sự việc xảy ra do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
Đối với trường hợp đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng, khi hợp đồng đã được giao kết, nếu sau đó phát sinh vi phạm trong quá trình thực hiện hoặc phát hiện hợp đồng vô hiệu từng phần hay toàn bộ thì không phạt cọc theo thỏa thuận đặt cọc chỉ có mục đích bảo đảm giao kết. Tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng hoặc hậu quả của hợp đồng vô hiệu được giải quyết theo quy định pháp luật tương ứng.
Nghị quyết cũng hướng dẫn xử lý trường hợp mức phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm. Theo đó, Tòa án xem xét, quyết định mức tiền phạt cọc không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Đối với yêu cầu tính lãi, Tòa án xem xét chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc nhưng không chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền phạt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Tiền lãi đối với khoản tiền đặt cọc được tính từ ngày tiếp theo liền kề ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả.
Nghị quyết số 03 sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10. Đối với bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật trước thời điểm này, không áp dụng hướng dẫn tại Nghị quyết để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm, trừ trường hợp có căn cứ kháng nghị khác.
H.N