Theo quyết định quy định các yếu tố hình thành doanh thu, ước tính chi phí trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư; cũng như yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất trên địa bàn vừa được UBND TP.HCM ban hành, thời gian đầu tư xây dựng, bán hàng với từng loại hình nhà đất được quy định cụ thể.
Trong đó, dự án có quy mô càng lớn, thời gian bán hàng càng kéo dài. Thời điểm bắt đầu bán hàng kể từ năm thứ 1, và tỷ lệ % bán hàng được phân bổ theo diện tích sàn xây dựng, bao gồm tầng hầm.
Thời gian bán hàng dài nhất áp dụng cho nhà ở cao tầng là 11 năm, với dự án có quy mô 1,2 triệu m² trở lên. (Ảnh minh họa)
Cụ thể, với dự án nhà ở cao tầng có quy mô dưới 50.000m² sàn xây dựng, thời gian bán hàng là 2 năm. Tỷ lệ bán hàng năm thứ 1 là 40% và 60% còn lại trong năm thứ 2.
Dự án nhà ở cao tầng có quy mô từ 50.000m² đến dưới 150.000m² sàn xây dựng, thời gian bán hàng là 3 năm theo tỷ lệ năm thứ là 30%, năm thứ 2 là 40% và năm thứ 3 là 30% còn lại.
Tương tự, dự án nhà ở cao tầng có quy mô từ 300.000m² đến dưới 450.000m² sàn xây dựng, thời gian bán hàng là 5 năm.
Thời gian bán hàng kéo dài nhất áp dụng với dự án nhà ở cao tầng là 11 năm với dự án có tổng diện tích sàn từ 1,2 triệu m² trở lên.
Trong đó, tỷ lệ bán hàng năm thứ 1 là 0%; các năm thứ 2 đến năm thứ 11 mỗi năm là 10%, và tỷ lệ lấp đầy đạt 75% diện tích sàn xây dựng.
Đối với nhà phố liên kế, biệt thự, thời điểm bắt đầu bán hàng kể từ năm thứ 1 của dự án, và tỷ lệ bán hàng cũng được phân bổ theo từng năm.
Trong đó, thời gian quy định thấp nhất là 1 năm với dự án có quy mô dưới 100 nhà phố liên kế, biệt thự.
Thời gian bán hàng kéo dài nhất cho loại hình này là 9 năm với dự án có quy mô từ 3.000 nhà phố liên kế, biệt thự trở lên.
Đối với dự án đầu tư theo hình thức bán nền nhà, thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian và tỷ lệ bán hàng cũng được phân bổ theo quy mô dự án.
Trong đó, dự án dưới 200 nền nhà quy định thời gian bán hàng trong 1 năm. Thời gian bán hàng dài nhất với loại hình này là 9 năm cho dự án có quy mô từ 3.500 nền nhà trở lên.
Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ số tập trung và khu công nghệ cao, TP.HCM quy định thời điểm bắt đầu bán hàng từ năm thứ 2 đầu tư, và thời gian bán hàng chia theo quy mô đầu tư.
Trong đó, dự án có quy mô từ 75ha trở xuống, thời gian bán hàng trong 3 năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
Thời gian bán hàng dài nhất với loại hình này là 6 năm đối với dự án có quy mô trên 500ha.
TP.HCM quy định thời gian xây dựng cao nhất là 11 năm với dự án nhà ở cao tầng có quy mô từ 1,2 triệu m² sàn xây dựng trở lên. (Ảnh: H. Linh)
Với bất động sản thương mại cho thuê, TP.HCM áp dụng tỷ lệ lấp đầy riêng theo từng khu vực.
Trong đó, với các dự án văn phòng, thương mại và dịch vụ, thời điểm bán hàng được xác định sau khi kết thúc quá trình xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy được quy định ở mức 75% đối với diện tích văn phòng và 70% đối với diện tích thương mại.
Riêng tỷ lệ cho thuê được chia theo 4 khu vực trên địa bàn, với mức tăng dần qua các năm. Tại khu vực 1 (các phường trung tâm TP.HCM cũ), tỷ lệ cho thuê là 60% trong năm đầu và tăng lên 90% từ năm thứ tư.
Khu vực 2, tỷ lệ lấp đầy tương ứng từ 50% lên 80%; khu vực 3 từ 50% lên 75%; khu vực 4 từ 40% lên 70%.
Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng dự án cũng được quy định chi tiết, phân bổ theo quy mô diện tích sàn.
Với dự án cao tầng có quy mô dưới 50.000m² diện tích sàn, thời gian xây dựng là 2 năm.
Thời gian xây dựng cao nhất là 11 năm với dự án nhà ở cao tầng có quy mô từ 1,2 triệu m² sàn xây dựng trở lên.
Với các dự án nhà phố liên kế, biệt thự, thời gian xây dựng thấp nhất là 1 năm và cao nhất là 9 năm với quy mô từ 3.000 căn trở lên.
Cùng với đó, các chi phí kinh doanh cũng được quy định để làm cơ sở tính giá đất.
Trong đó, dự án đầu tư nhà ở cao tầng, chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng là 5% trên tổng doanh thu.
Chi phí quản lý, vận hành bằng 15% trên tổng doanh thu cho thuê.
Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh bằng 15% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất.
Dự án nhà phố liên kế, biệt thự; dự án bán nền nhà thì chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý, vận hành bằng 5% trên tổng doanh thu...