TP.HCM đề xuất 5 khoản thu đối với dự án hưởng lợi từ TOD

UBND TP.HCM đang lấy ý kiến tổ chức, cá nhân về dự thảo nghị quyết quy định các khoản thu trong khu vực phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng, gọi tắt là TOD. Theo thông tin từ Tuổi Trẻ, thời gian góp ý trên Cổng thông tin điện tử thành phố kéo dài từ ngày 7-9 đến hết ngày 21-9, trước khi dự thảo được xem xét tiếp. Mục tiêu chính là thu hồi một phần giá trị tăng thêm hình thành quanh nhà ga, tuyến đường sắt đô thị, hạ tầng kết nối, đồng thời tạo nguồn lực đầu tư đô thị. Dự thảo đề xuất năm khoản thu, gồm tiền từ diện tích sàn xây dựng tăng thêm, giá trị đất tăng thêm, khai thác tài sản đường sắt, phí kết nối giao thông công cộng và phí cải thiện hạ tầng. Khoản thu đầu tiên hướng tới phần diện tích sàn xây dựng tăng thêm nhờ điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch, qua đó chia sẻ một phần lợi ích phát sinh từ quyết định quy hoạch. Số tiền phải nộp được tính bằng diện tích sàn xây dựng tăng thêm nhân với mức thu trên mỗi mét vuông, dựa trên nhiều yếu tố liên quan. Các yếu tố này gồm giá đất, hệ số sử dụng đất, tỉ lệ điều tiết giá trị tăng thêm, khoảng cách hoặc vị trí so với nhà ga, chức năng công trình và những điều chỉnh khác. Trong công thức dự thảo, tỉ lệ điều tiết giá trị tăng thêm được đưa vào ở mức 25%, nhằm xác định phần giá trị cần đóng góp cho khu vực TOD. Khoản thu thứ hai tập trung vào giá trị đất tăng thêm khi khu vực được hưởng lợi từ điều chỉnh quy hoạch, thay đổi chức năng sử dụng đất hoặc quyền phát triển gắn với đường sắt đô thị. Phần giá trị này được xác định bằng chênh lệch giữa giá trị khu đất sau và trước tác động của TOD, rồi trừ các chi phí hợp lệ cùng nghĩa vụ tài chính liên quan. Cách tính nhằm hướng tới việc thu một phần lợi ích phát sinh từ thay đổi quy hoạch, thay vì chỉ dựa vào những khoản thu cố định không phản ánh mức hưởng lợi thực tế. Khoản thu thứ ba liên quan việc khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương và các quyền khai thác gắn với những tài sản này. Phạm vi áp dụng gồm nhà ga, depot, trung tâm điều hành, bãi đỗ xe, công trình phụ trợ, không gian trên mặt đất, dưới ngầm hoặc trên cao. Hoạt động thương mại, quảng cáo cùng các quyền phát triển gắn với hạ tầng đường sắt cũng thuộc phạm vi có thể khai thác, tùy phương án được cấp thẩm quyền phê duyệt. Mức thu có thể thể hiện dưới nhiều hình thức, như tiền thuê, phí nhượng quyền, giá đấu giá, giá đấu thầu, khoản thanh toán cố định hoặc tỉ lệ chia sẻ doanh thu. Khoản thu thứ tư là phí kết nối giao thông công cộng, áp dụng với những công trình hưởng lợi nhờ quyền kết nối ưu tiên với nhà ga hoặc công trình giao thông công cộng. Cách tính dựa trên diện tích sàn trực tiếp hưởng lợi, mức lợi ích tăng thêm và hệ số kết nối, nhằm phân biệt mức độ tiếp cận khác nhau. Công trình kết nối trực tiếp với sảnh nhà ga, khu vực kiểm soát vé hoặc không gian chức năng của nhà ga được áp dụng hệ số 1. Nếu kết nối gián tiếp thông qua hành lang phát triển hoặc không gian công cộng, hệ số được xác định ở mức 0,7, thấp hơn kết nối trực tiếp. Khoản thu cuối cùng là phí cải thiện hạ tầng, áp dụng với dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng, hỗn hợp và công trình khác làm tăng nhu cầu sử dụng chung. Nhóm hạ tầng được tính gồm đường nội bộ, cầu, hầm, lối tiếp cận nhà ga, vỉa hè, đường xe đạp, công viên, quảng trường và không gian công cộng. Một số công trình kỹ thuật, công trình xã hội dùng chung cũng được đưa vào diện xem xét, nếu phục vụ khu vực hưởng lợi từ TOD và cần đầu tư cải thiện. Toàn bộ khoản thu dự kiến nộp vào ngân sách, ưu tiên cho đường sắt đô thị, giao thông công cộng, hạ tầng kết nối nhà ga, depot, bồi thường và tái định cư. Nguồn tiền cũng phục vụ phát triển quỹ đất TOD, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng, chỉnh trang đô thị, quản lý, duy tu và vận hành. Đề xuất được đưa ra trong bối cảnh TP.HCM cần phát triển TOD đồng bộ, tránh cảnh metro vận hành phía trên nhưng đường bộ bên dưới vẫn ùn tắc, hạ tầng thiếu kết nối.