TP.HCM đề xuất thu tiền dự án hưởng lợi từ TOD

UBND TP.HCM đang tiến hành lấy ý kiến công khai đối với dự thảo nghị quyết quy định về thu tiền từ các dự án hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch và hạ tầng đường sắt đô thị theo mô hình TOD. Mô hình phát triển đô thị gắn liền với giao thông công cộng này tập trung các công trình nhà ở, thương mại và dịch vụ quanh các nhà ga nhằm tối ưu hóa hạ tầng và giảm sự phụ thuộc vào phương tiện giao thông cá nhân. Quá trình lấy ý kiến rộng rãi từ các cơ quan, tổ chức và người dân được triển khai từ ngày 7 tháng 9 đến hết ngày 21 tháng 9 năm nay nhằm hoàn thiện cơ chế tài chính. Trong dự thảo nghị quyết mới, TP.HCM đề xuất triển khai 5 khoản thu ngân sách cụ thể đối với các tổ chức, cá nhân và dự án bất động sản được hưởng lợi từ việc điều chỉnh quy hoạch TOD. Khoản thu đầu tiên nhắm vào phần diện tích sàn gia tăng khi dự án được nâng chỉ tiêu quy hoạch như hệ số sử dụng đất (FAR) so với phê duyệt ban đầu. Mức thu của khoản này được xác định dựa trên diện tích sàn gia tăng, giá đất thực tế, vị trí, công năng công trình và khoảng cách tới nhà ga với tỷ lệ điều tiết là 25%. Khoản thu thứ hai tập trung khai thác phần giá trị đất gia tăng nhờ việc điều chỉnh quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng hoặc chuyển nhượng quyền phát triển đất và hạ tầng giao thông. Phần giá trị chênh lệch này được tính toán bằng mức chênh lệch giữa giá trị đất sau và trước khi có tác động của TOD sau khi trừ chi phí hợp lệ và nghĩa vụ tài chính liên quan. Cơ chế tài chính áp dụng cho các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng, đấu giá đất cũng như các dự án hợp tác trên đất công. Đối với các dự án lựa chọn qua hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc hợp tác chia sẻ doanh thu, nghĩa vụ tài chính sẽ thực hiện nghiêm ngặt theo giá trúng thầu hoặc phương án đã được phê duyệt. TP.HCM cam kết không tính lặp lại các phần giá trị đất đã được điều tiết thông qua các khoản thu nghĩa vụ tài chính khác nhằm đảm bảo tính công bằng cho nhà đầu tư. Cơ chế thu tiền này giúp chính quyền thành phố chủ động thu hồi phần giá trị chênh lệch địa chất tạo ra bởi nguồn vốn đầu tư công vào hạ tầng. Khoản thu thứ ba áp dụng trực tiếp đối với các tổ chức, cá nhân được giao, cho thuê, nhượng quyền hoặc lựa chọn để khai thác thương mại không gian và tài sản đường sắt. Phạm vi thu bao gồm toàn bộ nhà ga, depot, trung tâm điều hành, bãi đỗ xe, công trình phụ trợ cùng các không gian thương mại trên mặt đất, ngầm hoặc trên cao. Mức thu được linh hoạt quy định dưới dạng tiền thuê đất, phí nhượng quyền, giá trúng đấu giá hoặc tỷ lệ chia sẻ doanh thu cố định theo hợp đồng khai thác. Các hoạt động kỹ thuật phục vụ trực tiếp công tác vận hành đường sắt, đảm bảo an toàn, thoát hiểm và tiếp cận công cộng phi thương mại sẽ hoàn toàn được miễn áp dụng khoản thu thứ ba này. Nguồn thu thu được từ khai thác thương mại tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt sẽ nộp toàn bộ vào ngân sách nhà nước và ưu tiên tái đầu tư. Việc tái phân bổ nguồn ngân sách thu được sẽ tạo nguồn vốn bền vững để thành phố tiếp tục mở rộng và phát triển hệ thống đường sắt đô thị. Khoản thu thứ tư hướng đến các dự án bất động sản được cấp phép kết nối trực tiếp, dành riêng hoặc có kiểm soát với sảnh nhà ga và không gian chức năng đường sắt. Mức thu tài chính được xác định dựa trên diện tích sàn hưởng lợi, mức độ lợi ích tăng thêm cùng hệ số kết nối hạ tầng với hệ số 1 cho kết nối trực tiếp và 0,7 cho kết nối gián tiếp. Nhờ có lối tiếp cận riêng biệt và thuận tiện hơn công cộng, các công trình này gia tăng đáng kể giá trị thương mại và thu hút lưu lượng khách hàng sử dụng dịch vụ. Khoản thu thứ năm là khoản thu đóng góp cải thiện hạ tầng áp dụng đối với các dự án làm gia tăng nhu cầu sử dụng công trình kỹ thuật và không gian công cộng xung quanh. Nhóm hạ tầng được tính toán bao gồm đường nội bộ, cầu, hầm, lối tiếp cận nhà ga, vỉa hè, đường dành cho xe đạp, công viên và các quảng trường dùng chung. Mức tiền nộp được phân bổ dựa trên diện tích sàn dự án và hệ số mức độ hưởng lợi chia thành 4 nhóm với hệ số dao động từ 0,8 đến 1,4.