Chi phí vận hành tăng, thành phố điều chỉnh khung giá
Ngày 7/11, UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 96/2026/QĐ-UBND quy định khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Việc ban hành quyết định nhằm thống nhất khung giá sau khi TP.HCM mở rộng địa giới hành chính, sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Một chung cư 219 căn hộ ở phường An Phú Đông (quận 12 cũ) có mức phí quản lý gần 12.300 đồng/m²/tháng, chưa bao gồm thuế, bảo hiểm cháy nổ, thù lao Ban quản trị...
Theo quy định mới, chung cư có thang máy áp dụng khung giá từ 1.800 - 13.700 đồng/m²/tháng; chung cư không có thang máy từ 600 - 8.800 đồng/m²/tháng. Riêng tại đặc khu Côn Đảo, mức giá đối với chung cư có thang máy từ 3.200 - 24.700 đồng/m²/tháng và chung cư không có thang máy từ 1.100 - 15.800 đồng/m²/tháng.
So với Quyết định số 86/2024/QĐ-UBND trước đây, mức trần phí quản lý chung cư có thang máy tại TP.HCM tăng từ 7.000 lên 13.700 đồng/m²/tháng, tương đương gần 96%. Đối với chung cư không có thang máy, mức trần tăng từ 3.500 lên 8.800 đồng/m²/tháng, tương đương hơn 151%.
Đây là khoản chi phí định kỳ mà các hộ gia đình phải thanh toán trong suốt quá trình sinh sống tại chung cư. Vì vậy, việc điều chỉnh khung giá khiến nhiều cư dân quan tâm, nhất là trong bối cảnh chi phí sinh hoạt và các dịch vụ nhà ở ngày càng tăng.
Với căn hộ diện tích 70m², nếu áp dụng mức phí 3.000 đồng/m²/tháng, mỗi tháng cư dân đóng 210.000 đồng. Nếu mức phí là 7.000 đồng/m²/tháng, số tiền tăng lên 490.000 đồng. Trường hợp áp dụng mức trần mới 13.700 đồng/m²/tháng, chi phí lên tới 959.000 đồng/tháng. Như vậy, cùng một căn hộ 70m², khoản phí quản lý có thể chênh lệch đáng kể tùy theo mức giá được thỏa thuận và áp dụng tại từng chung cư.
Đánh giá về việc điều chỉnh khung giá, ông Nguyễn Duy Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành chung cư TP.HCM, cho rằng việc nâng mức trần đối với chung cư có thang máy từ 7.000 lên 13.700 đồng/m²/tháng là phù hợp với xu hướng biến động chi phí hiện nay.
Theo ông Thành, với mức giá trần 7.000 đồng/m²/tháng trước đây, các đơn vị quản lý vận hành gặp nhiều khó khăn trong việc tổ chức quản lý chung cư một cách toàn diện. Trong khi đó, nhiều khoản chi phí cấu thành giá dịch vụ đã tăng như điện, nước, thu gom rác thải, nhân công, lương tối thiểu vùng, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, khám sức khỏe định kỳ và các chế độ phúc lợi cho người lao động.
Đặc biệt, tại những dự án có nhiều hạng mục kỹ thuật, thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy và tiện ích dùng chung, đơn vị vận hành phải bố trí nhân sự, kinh phí bảo dưỡng, kiểm tra thường xuyên để bảo đảm an toàn và chất lượng dịch vụ.
Tuy nhiên, ông Thành lưu ý, cần hiểu đúng bản chất của khung giá mới. Đây là mức giá trần để làm cơ sở tham chiếu, thường áp dụng đối với chung cư tái định cư, nhà ở xã hội hoặc những trường hợp hợp đồng chưa quy định rõ mức phí quản lý vận hành.
Đối với chung cư thương mại đã có thỏa thuận về giá dịch vụ, mức phí vẫn được xác định theo hợp đồng và quyết định của Hội nghị nhà chung cư theo quy định pháp luật. Trường hợp phát sinh tranh chấp hoặc các bên không thống nhất được mức giá, khung giá của thành phố mới được sử dụng làm cơ sở tham khảo.
Khung giá mới không đồng nghĩa phải tăng phí
Một trong những vấn đề được cư dân quan tâm là liệu khung giá mới có trở thành căn cứ để các đơn vị quản lý vận hành đồng loạt tăng phí tại những chung cư đang hoạt động hay không.
Theo Điều 151 Luật Nhà ở năm 2023, việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải bảo đảm công khai, minh bạch, căn cứ vào nội dung công việc cần quản lý vận hành và các dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư.
TP.HCM ngày càng nhiều chung cư được xây dựng.
Đối với chung cư có nhiều chủ sở hữu, trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, giá dịch vụ được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Khi đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư, giá dịch vụ do đơn vị quản lý vận hành và Hội nghị nhà chung cư thỏa thuận, thống nhất quyết định.
Như vậy, việc UBND TP.HCM ban hành khung giá mới không phải căn cứ để đơn vị quản lý vận hành tự động điều chỉnh phí lên mức tối đa.
Ông Nguyễn Duy Thành cho rằng, xu hướng tăng chi phí quản lý vận hành là khó tránh khỏi, nhưng việc điều chỉnh cụ thể vẫn phải dựa trên cơ chế thỏa thuận và quyết định của Hội nghị nhà chung cư. Các doanh nghiệp quản lý vận hành cũng phải cạnh tranh về giá và chất lượng dịch vụ. Đơn vị đưa ra mức phí phù hợp, chất lượng tốt sẽ có lợi thế khi được lựa chọn quản lý chung cư.
Thực tế, mức phí tại các chung cư hiện nay có sự khác biệt đáng kể, nhất là giữa chung cư thương mại, nhà ở xã hội và nhà tái định cư.
Ông Thành dẫn chứng, một số dự án nhà ở xã hội, nhà tái định cư do doanh nghiệp quản lý tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây đang áp dụng mức phí khá thấp. Chẳng hạn, một chung cư tái định cư trên đường Lý Thường Kiệt có mức phí khoảng 2.900 đồng/m²/tháng; một chung cư tại Tân Thành có mức thu khoảng 5.000 đồng/m²/tháng. Các mức phí này được xác định theo cơ chế và quyết định áp dụng đối với từng dự án, không phải áp dụng đồng loạt theo mức trần của thành phố.
Theo ông Thành, đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà tái định cư, đặc biệt là nhà ở thuê mua có thời hạn dài, việc xây dựng khung giá có ý nghĩa quan trọng. Người dân khi chuyển đến sinh sống cần biết trước mức phí quản lý vận hành phải đóng; trong khi cơ quan quản lý cũng có cơ sở xác định mức thu phù hợp với đặc điểm từng dự án, bảo đảm không vượt khung giá quy định.
Một điểm đáng chú ý là Quyết định 96/2026/QĐ-UBND có quy định chuyển tiếp đối với các hợp đồng quản lý vận hành đã ký trước ngày quyết định có hiệu lực. Theo đó, nếu hợp đồng còn hiệu lực và giá dịch vụ đã được các bên thỏa thuận hoặc Hội nghị nhà chung cư thông qua thì tiếp tục thực hiện đến khi hết thời hạn, trừ trường hợp các bên thống nhất sửa đổi, bổ sung hoặc pháp luật có quy định khác.
Đối với hợp đồng ký mới, gia hạn hoặc sửa đổi, bổ sung nội dung về giá kể từ ngày quyết định có hiệu lực, việc xác định giá phải tuân thủ Luật Nhà ở, Nghị định 95/2024/NĐ-CP và các quy định liên quan.
Trường hợp đơn vị quản lý vận hành và cư dân chưa thỏa thuận được giá dịch vụ, việc tạm thu được thực hiện theo quy định, không vượt khung giá do UBND thành phố ban hành, cho đến khi các bên thống nhất được mức giá chính thức.
Ngoài ra, khung giá quản lý vận hành không bao gồm thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì, bảo hiểm cháy nổ, phí trông giữ xe, tiền điện, nước, nhiên liệu, năng lượng, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và thù lao Ban quản trị. Vì vậy, cư dân cần phân biệt rõ phí quản lý vận hành với các khoản chi phí dịch vụ khác để tránh tình trạng cộng gộp, thiếu minh bạch trong quá trình thu tiền.
Minh bạch giá thành, bảo đảm chất lượng dịch vụ
Bên cạnh việc điều chỉnh khung giá, vấn đề đặt ra là làm thế nào kiểm soát chi phí và bảo đảm mức phí cư dân đóng tương xứng với chất lượng dịch vụ thực tế.
Theo ông Nguyễn Duy Thành, việc xây dựng khung giá cần đi kèm cơ cấu chi phí tham chiếu để các bên có căn cứ xác định giá thành và giám sát hoạt động vận hành.
Các doanh nghiệp nỗ lực phát triển chung cư trên địa bàn TP.HCM để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân đô thị.
Thực tế, một số khoản như thù lao Ban quản trị, bảo hiểm cháy nổ bắt buộc không nằm trong giá dịch vụ quản lý vận hành theo quy định. Tuy nhiên, nếu yêu cầu cư dân đóng riêng những khoản này thường khó đạt được sự đồng thuận. Vì vậy, cần làm rõ cơ chế hạch toán, phân bổ các khoản chi để tránh nhập nhằng giữa phí quản lý và các khoản thu khác.
Ông Thành cũng cho rằng cần căn cứ quy định về nội dung chi phí quản lý vận hành tại Thông tư 05 về quản lý, sử dụng nhà chung cư để xác định các khoản chi cụ thể. Đối với một số dự án nhà ở xã hội, nhà tái định cư, chi phí thu gom rác, sử dụng thang máy và các dịch vụ khác có thể được tách riêng theo cơ chế do chính quyền địa phương quy định.
Thực tế, chi phí vận hành tại mỗi chung cư phụ thuộc vào quy mô, số lượng thang máy, hệ thống kỹ thuật, mật độ cư dân, diện tích tiện ích và yêu cầu về an ninh, vệ sinh, phòng cháy chữa cháy. Một chung cư có nhiều tiện ích, hệ thống kỹ thuật phức tạp thường phát sinh chi phí nhân sự, bảo dưỡng và vận hành cao hơn những chung cư quy mô nhỏ.
Tuy nhiên, mức phí cao không mặc nhiên đồng nghĩa chất lượng dịch vụ tốt. Điều cư dân quan tâm là các khoản tiền đóng góp được sử dụng như thế nào, có tương xứng với chất lượng dịch vụ được cung cấp hay không.
Theo Quyết định 96/2026/QĐ-UBND, chủ đầu tư, Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm thực hiện việc thu, chi, hạch toán kinh phí quản lý vận hành đúng quy định, đúng mục đích, bảo đảm công khai, minh bạch. Các khoản thu, chi phải được công khai để chủ sở hữu, người sử dụng chung cư biết và giám sát.
Đối với trường hợp thuê đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị có trách nhiệm ký kết, giám sát việc thực hiện hợp đồng, kiểm tra báo cáo thu, chi tài chính và báo cáo Hội nghị nhà chung cư.
"Điều quan trọng là phải có cơ cấu giá thành rõ ràng, công khai các khoản thu, chi để cư dân biết tiền mình đóng được sử dụng vào những công việc gì, từ đó tạo sự đồng thuận giữa người dân và đơn vị quản lý vận hành", ông Thành đề xuất.
Quyết định 96/2026/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 25/11/2026, thay thế các quy định về khung giá quản lý vận hành chung cư trước đây tại TP.HCM và các địa phương liên quan trước sáp nhập.
Việc thống nhất khung giá trên địa bàn thành phố không chỉ tạo cơ sở cho hoạt động quản lý vận hành mà còn liên quan trực tiếp đến quyền lợi của hàng trăm nghìn hộ dân đang sinh sống tại các khu chung cư. Minh bạch cơ cấu giá thành, công khai thu chi và nâng cao chất lượng dịch vụ sẽ là những yếu tố quyết định để khung giá mới đi vào thực tế, tránh trở thành áp lực chi phí không cần thiết đối với cư dân.