Tư duy mua nhà thay đổi khi áp thời hạn chung cư theo niên hạn công trình?

Niên hạn công trình không đồng nghĩa với "mất trắng" tài sản

Nghị quyết 278 của Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp và thống nhất với pháp luật về xây dựng. 

Đồng thời, nghị quyết làm rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi chung cư hết thời hạn sử dụng, như quyền tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại hoặc đóng góp kinh phí tái thiết.

• 

  Sửa Luật Nhà ở: Bỏ khái niệm chung cư có thời hạn, quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cưĐỌC NGAY

Trao đổi với Tuổi Trẻ về chính sách này, luật sư Lê Thị Thúy Kiều, Đoàn luật sư TP Đà Nẵng, cho rằng việc xác định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình là cần thiết vì bất kỳ công trình nào cũng có tuổi thọ kỹ thuật. 

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa thời hạn sử dụng của tòa nhà và thời hạn sở hữu căn hộ. Theo Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng được xác định theo hồ sơ thiết kế và tình trạng thực tế; khi hết hạn thiết kế, cơ quan thẩm quyền sẽ kiểm định chứ không mặc nhiên chấm dứt quyền sở hữu hay buộc người dân lập tức rời đi. Việc phá dỡ chỉ thực hiện khi công trình thực sự không còn an toàn, bị hư hỏng nghiêm trọng.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Quốc Thụy Phương, Đoàn luật sư TP.HCM, cũng nhấn mạnh việc phá dỡ tòa nhà không đồng nghĩa với việc người dân "mất trắng" tài sản. Quyền tài sản của cư dân gắn liền với phần sở hữu chung và quyền sử dụng đất chung.

Khi tòa nhà bị tháo dỡ, quyền sử dụng đất chung không biến mất mà chuyển hóa thành quyền tham gia góp đất, lựa chọn chủ đầu tư xây dựng lại hoặc được bố trí tái định cư tại chỗ.

Trường hợp quy hoạch thay đổi không tiếp tục xây chung cư, Nhà nước sẽ thu hồi đất và bồi thường, tái định cư bằng đất, nhà ở khác hoặc bằng tiền theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi.

Ba chìa khóa để quy định đi vào thực tiễn

Để quy định mới đi vào cuộc sống và tạo được sự đồng thuận cao, luật sư Lê Thị Thúy Kiều đề xuất ba nhóm giải pháp đồng bộ.

Một là minh bạch thông tin. Mỗi chung cư phải có hồ sơ công khai về thời điểm nghiệm thu, niên hạn thiết kế, quá trình bảo trì và kết quả kiểm định để người dân chủ động theo dõi. Với chung cư cũ thiếu hồ sơ, cần có phương pháp đánh giá riêng dựa trên chất lượng thực tế thay vì tùy nghi ấn định.

Hai là kiểm định độc lập, khách quan. Tổ chức kiểm định phải kết luận rõ công trình còn an toàn hay không, thời gian tiếp tục sử dụng hoặc có thuộc diện phá dỡ không. Kết quả phải công khai trên cổng thông tin cấp tỉnh và cư dân có quyền yêu cầu giải thích hoặc đề nghị kiểm định lại nếu có căn cứ chưa khách quan.

Và cuối cùng là phương án xử lý sau kiểm định rõ ràng. Khi buộc phải phá dỡ, người dân phải được biết rõ thời điểm di dời, nơi tạm cư, phương án tái định cư và mức đóng góp tài chính trước khi di dời.

Bổ sung thêm góc nhìn thực thi, luật sư Thụy Phương khuyến nghị cần hạ tỉ lệ đồng thuận lựa chọn chủ đầu tư xuống mức khả thi (khoảng 50 - 70%) để tránh việc một vài hộ dân làm "tắc nghẽn" quyền lợi của đại đa số cư dân.

Thị trường chung cư hết "ngáo giá", thay đổi tư duy người mua nhà

Đánh giá tác động đến thị trường bất động sản, một chuyên gia kinh tế tại TP.HCM khi trao đổi với Tuổi Trẻ đã nhận định quy định mới sẽ tạo ra chuyển biến tích cực.

Theo đó, giá bán chung cư cũ sẽ giảm xuống phản ánh đúng chất lượng và tuổi thọ còn lại, xóa bỏ hiện tượng "ngáo giá" dựa trên tâm lý đầu cơ chờ đền bù. Ngược lại, các chung cư mới chất lượng cao sẽ tăng khả năng cạnh tranh và giữ giá trị nhờ niên hạn dài cùng pháp lý minh bạch.

Chính sách này cũng thúc đẩy tâm lý người tiêu dùng dịch chuyển từ tư duy "sở hữu vĩnh viễn tiêu sản" sang "sở hữu không gian sống an toàn theo vòng đời". Đồng thời, hành lang pháp lý rõ ràng sẽ kích hoạt lại các dự án cải tạo chung cư cũ vốn bị dậm chân tại chỗ nhiều năm.

Các chuyên gia khuyến cáo người mua nhà thời gian tới cần chủ động kiểm tra kỹ niên hạn công trình trong hợp đồng, chứng chỉ kiểm định chất lượng, pháp lý sở hữu và so sánh giá bán với tuổi thọ còn lại của căn hộ trước khi xuống tiền.

Quy định trước đó ra sao?

Luật sư Nguyễn Quốc Thụy Phương, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết khi cải tạo hoặc xây dựng lại nhà chung cư cũ, quyền tài sản của người dân (chủ sở hữu căn hộ) được bảo hộ chặt chẽ qua cơ chế bồi thường theo các giai đoạn của dự án xây dựng chung cư mới tại Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP.

Thứ nhất, quyền lựa chọn hình thức bồi thường (nhà hoặc tiền) (khoản 7 Điều 70 Luật Nhà ở 2023).

a) Đối với nhà chung cư xây dựng từ năm 1994 trở về trước thì chủ sở hữu nhà chung cư được lựa chọn hình thức bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền tương đương với giá trị nhà ở phục vụ tái định cư trong trường hợp không có nhu cầu nhận nhà ở tái định cư;

b) Đối với nhà chung cư khác mà chủ sở hữu nhà chung cư không đóng góp kinh phí để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỉ lệ phần quyền sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư;

c) Trường hợp nhà chung cư hư hỏng nặng thì chủ sở hữu nhà chung cư được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và giá trị còn lại của căn hộ theo quy định của Chính phủ.

Thứ hai, quyền được bố trí chỗ ở tạm thời hoặc tiền hỗ trợ thuê nhà (tạm cư).

Trong suốt thời gian thi công dự án (từ lúc bàn giao mặt bằng đến lúc nhận nhà mới), người dân được chủ đầu tư bảo đảm quyền có chỗ ở tạm cư.

Nếu người dân tự lo chỗ ở, chủ đầu tư bắt buộc phải chi trả khoản tiền hỗ trợ thuê nhà ở tạm thời theo mức quy định của địa phương. Khoản tiền này được tính là một phần quyền lợi tài sản hợp pháp được duyệt trong phương án bồi thường.

Thứ ba, quyền sở hữu tài sản lâu dài sau khi bàn giao.

Sau khi dự án hoàn thành, người dân có đầy đủ quyền sở hữu đối với căn hộ mới. Quyền này đi kèm với quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài đối với đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, được cơ quan nhà nước cấp sổ hồng mới mà không phải nộp thêm tiền sử dụng đất cho phần diện tích được bồi thường.

Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.