Từ nghề 'cò' nhà đất đến môi giới bất động sản - Thanh Niên

Những năm gần đây, thị trường thay đổi, nghề 'cò' nhà đất cũng bước vào giai đoạn buộc phải chuyển mình để đổi thay, để môi giới bất động sản không chỉ dừng ở việc kết nối giao dịch giữa người mua và người bán.

Từ những người bán nước, cô bán tạp hóa, anh xe ôm tình cờ biết thông tin một mảnh đất, căn nhà cần bán rồi kết nối người mua với người bán, nghề "cò" nhà đất dần phát triển cùng thị trường bất động sản. Sau nhiều năm, nghề môi giới bất động sản đã có những thay đổi, trong đó người hành nghề phải đáp ứng những yêu cầu nhất định về chứng chỉ.

Từ những cuộc kết nối "có duyên"

Trong ký ức của tôi, khoảng 20 năm về trước, khi công nghệ chưa phát triển, việc mua bán nhà đất thường diễn ra một cách rất đơn giản.

Đặc biệt ở quê, khi làm ăn có tiền, muốn mua một mảnh đất để ở hay kinh doanh, người mua có thể nghe tin truyền miệng từ hàng xóm hoặc đến khu vực cần mua đất để hỏi thăm thông tin từ người dân địa phương như chị bán nước, cô bán tạp hóa, đến anh xe ôm.

Nhờ đặc thù công việc thường xuyên giao tiếp với mọi người, những người này đôi khi biết được thông tin về một căn nhà hay mảnh đất đang cần bán. Họ giới thiệu người mua và người bán, hy vọng khi giao dịch thành công sẽ nhận được hoa hồng giới thiệu.

Cũng có trường hợp một người quen biết cả bên mua và bên bán, tình cờ kết nối hai bên và hy vọng nếu "thương vụ" thành công sẽ nhận được phần trăm phí giới thiệu tùy theo giá cả của mảnh đất, căn nhà.

Nghề "cò" nhà đất có lẽ cũng từ đó mà ra, và ngày càng lớn mạnh hơn khi thị trường bất động sản tăng tốc phát triển mạnh mẽ. Song, những năm gần đây, thị trường thay đổi, nghề "cò" nhà đất cũng bước vào giai đoạn buộc phải chuyển mình để đổi thay, để môi giới bất động sản không chỉ dừng ở việc kết nối giao dịch giữa người mua và người bán.

Sau gần 10 năm, PV Thanh Niên gặp lại Mạnh Hưng, 39 tuổi, quê Hà Tĩnh. Anh từng làm trưởng phòng kinh doanh cho một công ty bất động sản đóng tại đường Tỉnh lộ 10, quận Bình Tân cũ, TP.HCM.

Câu chuyện của Hưng cũng là một lát cắt về những người từng bước đến với nghề môi giới bất động sản. Sau khi học xong trung cấp điện lực, không xin được việc làm, Hưng rời quê đi Angola xuất khẩu lao động với hy vọng có thể "đổi đời".

Nhưng chưa kịp "đổi đời", do công việc ngày một khó khăn, thu nhập thấp, lại mắc bệnh sốt rét nên Hưng quyết định về Việt Nam. Không chọn về quê ngay, Hưng "đáp" Sài Gòn khi được một người họ hàng rủ đến thành phố này... bán bất động sản.

Chịu khó học hỏi, mua tài khoản để đăng tin về nhà đất trên các trang giao dịch bất động sản, gọi điện mời chào khách tham quan nhà mẫu, dự án..., Hưng cũng nhanh tay "chốt" được vài căn.

Nhưng người bán nhiều hơn người mua, việc bán được một căn nhà không dễ dàng gì. Hưng cũng không thể sống ở thành phố lớn với đồng lương hỗ trợ ít ỏi từ công ty chỉ 7 triệu đồng/tháng nếu không bán được nhà, không có hoa hồng.

8 năm với nghề "cò" nhà đất

Sau 8 năm gắn bó với nghề môi giới bất động sản, Hưng cho biết đã bỏ nghề để cùng bạn mở quán nhậu, với kỳ vọng sẽ làm ăn tốt hơn trong nay mai. Nở nụ cười tươi khi gặp lại người quen, Hưng nói với chúng tôi, nghề "cò" nhà đất đã cho anh rất nhiều trải nghiệm, bài học đáng nhớ.

"Tôi cũng gặp đủ kiểu khách hàng, khó tính có, dễ có, có người chỉ đi chiếc xe đạp cà tàng, ăn mặc đơn giản mà chốt liền 3 căn. Cũng có những khách, dẫn họ đi xem nhà, xem đi xem lại cả chục lần nhưng không chốt được", anh kể lại kỷ niệm và cho rằng để bám trụ lại được với nghề thì yêu nghề thôi chưa đủ, còn phải kiên nhẫn, rất kiên nhẫn nữa.

Cũng theo anh Hưng, thời điểm anh làm môi giới, không cần chứng chỉ hay bằng cấp gì. "Học xong cấp 3 là công ty nhận, miễn chịu khó đi làm, học hỏi, và hơn cả là bán được hàng", Hưng nói.

"Bây giờ chắc là khó khăn hơn, người mua nhiều, người bán cũng nhiều, theo thời cuộc giá bất động sản khắp nơi đều tăng cao, đồng tiền kiếm được lại không dễ, lãi suất ngân hàng thì tăng vùn vụt. Nhưng người giàu lên từ nghề 'cò' nhà đất cũng nhiều, nhất là các bạn trẻ", Hưng cười xòa và cho biết phần trăm hoa hồng của những căn nhà, mảnh đất tiền tỉ đã góp phần giúp những người làm môi giới như anh trước đây có cơ hội sống tốt hơn nhưng mức độ ổn định thì "chưa chắc chắn".

Từ câu chuyện của Hưng, nghề "cò" nhà đất trước đây hiện lên với một yêu cầu rất khác rằng có thể bắt đầu bằng sự chịu khó, học hỏi, khả năng tìm kiếm khách hàng và quan trọng hơn cả là bán được hàng.

Nhưng nghề môi giới bất động sản hiện nay đã có thêm những yêu cầu được quy định cụ thể hơn.

Cách đây 10 ngày, một người bạn của tôi, hiện sống ở Hà Nội, đăng lên mạng xã hội, khoe "Chứng chỉ môi giới bất động sản" có thời hạn 5 năm, kể từ ngày cấp.

So với trước, chỉ cần kết nối thành công giữa cung và cầu là nhận hoa hồng, chỉ cần "có duyên" là có thể làm giàu từ nghề "cò" nhà đất... thậm chí không cần phải trải qua trường lớp gì, thì giờ đây, để cầm trên tay tấm "giấy thông hành", những người làm nghề môi giới bất động sản phải trải qua kỳ thi sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.

Môi giới bất động sản là gì và những điều cần biết

Luật sư Huỳnh Trọng Nghĩa, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, khoản 11 điều 3 luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 1.1.2025) quy định, môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Căn cứ theo điều 62 luật Kinh doanh bất động sản 2023, nội dung môi giới bất động sản bao gồm tìm kiếm đối tác đáp ứng các yêu cầu, điều kiện của khách hàng để đàm phán, ký kết hợp đồng. Cung cấp thông tin và hỗ trợ cho các bên liên quan trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Đồng thời, đại diện theo ủy quyền của khách hàng, đối tác để thực hiện các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Cũng theo luật sư Nghĩa, căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, người hành nghề môi giới bất động sản bắt buộc phải có chứng chỉ môi giới bất động sản do Sở Xây dựng cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương cấp.

Nếu cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hành nghề thì sẽ bị xử phạt theo quy định tại Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Mức phạt vi phạm hành chính cụ thể như sau:

Phạt tiền từ 40 - 60 triệu đồng đối với cá nhân có một trong các hành vi như, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định; cá nhân hành nghề môi giới bất động sản nhưng không hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; không thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc.

Tính đến tháng 3.2026, theo ước tính của Bộ Xây dựng và Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, lực lượng môi giới bất động sản tại Việt Nam hiện vào khoảng 300.000 người đang tham gia các hoạt động môi giới và hỗ trợ giao dịch bất động sản dưới nhiều hình thức khác nhau.

Ngoài ra, thống kê năm 2025 cho thấy thị trường có khoảng 2.000 doanh nghiệp môi giới/sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động, tham gia cung cấp dịch vụ môi giới, tập trung chủ yếu tại: Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Cần Thơ và một số địa phương có thị trường bất động sản phát triển mạnh.

Tuy nhiên, thực tế, số lượng môi giới được cấp chứng chỉ hành nghề mới chỉ trên 40.000 người, tương đương hơn 10% tổng lực lượng tham gia hoạt động. Trong khi thị trường Việt Nam mỗi năm ghi nhận hàng trăm nghìn giao dịch bất động sản. Đáng chú ý, tổng kết của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chỉ ra gần 80% các giao dịch đều có sự tham gia của môi giới.