Văn phòng TP.HCM: Khách thuê tăng, giá thuê vẫn giảm

Thị trường văn phòng TP.HCM đang tiến gần trạng thái cân bằng hơn giữa nguồn cung và nhu cầu, khi diện tích mới hạn chế nhưng hoạt động thuê bắt đầu phục hồi rõ rệt. Theo báo cáo MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield, trong quý không có dự án văn phòng mới nào gia nhập khu vực lõi TP.HCM, Bình Dương hoặc Bà Rịa - Vũng Tàu. Sự thiếu vắng nguồn cung mới khiến các tòa nhà hiện hữu có thêm thời gian hấp thụ diện tích trống, đồng thời tạo nền tảng ổn định hơn cho thị trường trong ngắn hạn. Tại khu vực lõi TP.HCM, tổng nguồn cung văn phòng tiếp tục duy trì khoảng 1,73 triệu m² diện tích cho thuê, không ghi nhận biến động đáng kể so với quý trước. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A đạt 89,8%, tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý, cho thấy nhu cầu đối với những không gian chất lượng cao đang dần cải thiện. Văn phòng hạng B cũng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 91,3%, tăng 0,5 điểm phần trăm, qua đó cho thấy phân khúc có mức giá hợp lý vẫn giữ sức hút đáng kể. Riêng trong quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 14.458 m² hấp thụ thuần, chủ yếu đến từ các doanh nghiệp mở rộng hoặc dịch chuyển địa điểm làm việc. Những con số này cho thấy khách thuê đã quay lại rõ hơn, nhưng đà phục hồi chưa đủ mạnh để tạo ra áp lực tăng giá tương ứng tại các tòa nhà. Giá thuê trung bình tại khu vực lõi TP.HCM giảm nhẹ, còn 53,2 USD/m²/tháng đối với văn phòng hạng A và 33,3 USD/m²/tháng đối với hạng B. Diễn biến trái chiều giữa tỷ lệ lấp đầy và giá thuê phản ánh thực tế các chủ nhà vẫn phải duy trì ưu đãi để thu hút khách mới, giữ chân khách hiện hữu. Nói cách khác, diện tích trống đang được hấp thụ dần nhưng doanh nghiệp thuê văn phòng vẫn còn vị thế nhất định khi thương lượng giá, điều kiện thuê và các gói hỗ trợ. Theo bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nguồn cung ngắn hạn hạn chế đang hỗ trợ những dự án hiện hữu. Nhu cầu thuê hiện tập trung ở nhiều nhóm ngành, gồm sản xuất, y tế, tiêu dùng nhanh, công nghiệp và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Sự đa dạng này giúp thị trường duy trì hoạt động trong bối cảnh doanh nghiệp vẫn cân nhắc kỹ ngân sách, diện tích sử dụng và hiệu quả vận hành văn phòng. Một thay đổi đáng chú ý là xu hướng “flight-to-quality”, tức dịch chuyển tới không gian tốt hơn, không còn được hiểu đơn giản là lựa chọn văn phòng hạng A. Trước đây, khách thuê thường ưu tiên tòa nhà trung tâm, tiêu chuẩn xây dựng cao và thuộc phân khúc hạng A, nhưng tiêu chí hiện nay đã mở rộng hơn nhiều. Doanh nghiệp ngày càng quan tâm trải nghiệm làm việc, thiết kế không gian, tiện ích chung, khả năng làm việc linh hoạt, công nghệ tòa nhà và kết nối giao thông. Vì vậy, việc được xếp hạng A không còn bảo đảm mọi tòa nhà đều có lợi thế cạnh tranh giống nhau trong quá trình thu hút khách thuê mới. Những dự án vận hành tốt, thiết kế hiệu quả và đáp ứng sát nhu cầu người sử dụng sẽ có nhiều cơ hội nổi bật hơn giữa môi trường cạnh tranh ngày càng thực chất. Ở chiều ngược lại, các tòa nhà hạng B có vị trí thuận lợi, chất lượng ổn định và mức giá hợp lý vẫn có thể hưởng lợi từ xu hướng tối ưu chi phí. Khi doanh nghiệp phải kiểm soát ngân sách nhưng vẫn muốn duy trì trải nghiệm tốt cho nhân viên, sự cân bằng giữa chi phí và chất lượng trở thành yếu tố then chốt. Nguồn cung mới hạn chế được dự báo tiếp tục hỗ trợ thị trường văn phòng TP.HCM trong thời gian tới, dù cạnh tranh giữa các dự án vẫn không giảm. Cuộc đua sắp tới có thể không chỉ xoay quanh vị trí hoặc thứ hạng, mà tập trung vào khả năng đáp ứng chính xác, linh hoạt và thực tế yêu cầu khách thuê. Khi doanh nghiệp thắt chặt chi phí nhưng vẫn cần giữ chân nhân sự, văn phòng “đắt” chưa chắc chiến thắng, còn chất lượng phải được chứng minh bằng trải nghiệm hằng ngày. Những diễn biến trên, được CafeF dẫn lại từ báo cáo Cushman & Wakefield, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mới, thực dụng hơn và lấy khách thuê làm trung tâm.