Một công dân phản ánh có khu đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và hoàn tất thủ tục chuyển đổi sang đất nông nghiệp khác. Gia đình dự định xây một dãy chuồng nuôi lợn, với tổng diện tích 495m2.
Công dân phản ánh đã tìm hiểu Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và cho rằng công trình có diện tích dưới 500m2 có thể thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, gia đình vẫn băn khoăn về các điều kiện áp dụng cũng như những giấy tờ cần chuẩn bị để xuất trình khi cơ quan chức năng kiểm tra hoạt động xây dựng.
Theo hướng dẫn của Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng), các trường hợp không phải có giấy phép xây dựng được quy định tại khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.
Theo hướng dẫn trên, trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp được pháp luật quy định không phải xin giấy phép.
Một trong những trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng được quy định tại khoản 2 Điều 43 là công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m2 có thể thuộc diện không phải xin giấy phép xây dựng nếu không nằm trong các khu vực được liệt kê tại luật.
Các khu vực cần lưu ý gồm khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố; khu vực thuộc quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã và khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Một nội dung khác được Bộ Xây dựng lưu ý là nghĩa vụ thông báo khởi công đối với các công trình thuộc diện không phải có giấy phép xây dựng.
Theo điểm b khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, trước khi khởi công, chủ đầu tư các công trình thuộc những trường hợp được quy định tại khoản 2 phải gửi thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương.
Tuy nhiên, không phải tất cả công trình được miễn giấy phép đều phải thực hiện thủ tục này. Quy định có loại trừ một số trường hợp, gồm công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình xây dựng tạm thuộc trường hợp được quy định và công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
Những trường hợp nào khác được miễn giấy phép xây dựng?
Ngoài nhóm công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ đáp ứng các điều kiện về quy mô, địa điểm, khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 còn quy định nhiều trường hợp khác không phải có giấy phép xây dựng.
Thứ nhất, công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm và công trình xây dựng trên khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
Thứ hai, công trình thuộc một số dự án đầu tư công do Thủ tướng Chính phủ hoặc người đứng đầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng.
Thứ ba, công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình theo tuyến nằm ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị nếu đáp ứng điều kiện về quy hoạch hoặc phương án tuyến đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chấp thuận.
Thứ tư, công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không.
Thứ năm, công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo pháp luật về quảng cáo và công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.
Thứ sáu, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và được phê duyệt.
Ngoài ra còn có công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.