Hơn 18.000 căn hộ vượt quy hoạch
Hà Nội bắt đầu lấy ý kiến về dự thảo nghị quyết cơ chế, chính sách đặc thù, biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết tồn tại vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với tái thiết, chỉnh trang đô thị tại 12 dự án thuộc các doanh nghiệp do ông Lê Thanh Thản làm đại diện, sở hữu, quản lý, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư.
12 dự án gồm CT6 Kiến Hưng, Đại Thanh, CT5 Tân Triều, Khu nhà ở Xa La, CT11 và CT12 tại khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ; các tòa VP3, VP5, VP6 và tổ hợp HH1, HH2, HH3, HH4 tại khu vực Linh Đàm.
Tại dự thảo tờ trình, UBND TP cho biết, các vi phạm tại nhiều dự án kéo dài, trong khi nhà đã bàn giao và cư dân sinh sống ổn định. Thành phố cho rằng, nếu buộc tháo dỡ diện tích vi phạm và di dời số lượng lớn người dân, việc xử lý có thể ảnh hưởng đến trật tự, an sinh xã hội.
Những vi phạm gồm xây dựng sai quy hoạch, giấy phép; tăng diện tích sàn, số tầng và số căn hộ; chia nhỏ căn hộ, thay đổi công năng. Một số công trình đã bàn giao cho người dân khi chưa hoàn tất thủ tục pháp lý; người mua tại một số dự án chưa được cấp sổ hồng.
Được biết, tổng số căn hộ theo quy hoạch hoặc giấy phép tại các dự án là 6.759, trong khi thực tế có 24.943 căn, tăng 18.184 căn. Việc tăng căn hộ và dân số gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; một số người mua nhà chưa được cấp giấy chứng nhận.
Công trình nào được tồn tại, công trình nào phải tháo dỡ?
Theo dự thảo, các công trình vi phạm được chia thành 3 nhóm để áp dụng phương án xử lý phù hợp với mức độ vi phạm và khả năng khắc phục.
Nhóm 1 được tồn tại theo hiện trạng nếu đáp ứng các tiêu chí: công trình đã hoàn thành, đưa vào sử dụng, không có tranh chấp; bảo đảm an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy; không ảnh hưởng đến công trình lân cận; đáp ứng yêu cầu hạ tầng hoặc có phương án bổ sung. Công trình cũng phải hài hòa với cảnh quan, không vi phạm chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ công trình...
Nhóm 2 được tồn tại có điều kiện nếu chưa đáp ứng một số tiêu chí nhưng có thể khắc phục bằng giải pháp kỹ thuật, bổ sung hạ tầng hoặc di dời cư dân, chuyển đổi công năng.
Nhóm 3 phải tháo dỡ nếu không bảo đảm an toàn, không đáp ứng yêu cầu về cảnh quan hoặc vi phạm chỉ giới, hành lang bảo vệ mà không thể khắc phục. Nhóm này còn gồm nhà ở thấp tầng xây trên đất quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất quốc phòng, an ninh hoặc hành lang bảo vệ công trình mà không thể điều chỉnh quy hoạch.
UBND thành phố sẽ quyết định danh mục cụ thể sau khi cơ quan chuyên môn rà soát, đánh giá. Nếu không thể tháo dỡ công trình thuộc nhóm 3, dự thảo cho phép xem xét đổi công năng, với điều kiện không làm tăng áp lực lên hạ tầng.
Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là phương án xử lý quyền lợi của người mua nhà tại các công trình thuộc diện phải di dời.
Với công trình thuộc nhóm 1, cư dân phải rời các căn hộ hoặc diện tích vi phạm ở khối đế, tầng kỹ thuật, nhà sinh hoạt cộng đồng để hoàn trả công năng theo quy hoạch hoặc chuyển sang phục vụ cộng đồng.
Với nhóm 2, nếu bổ sung hạ tầng mà vẫn không đáp ứng quy mô dân số, việc di dời được thực hiện theo thứ tự: trước hết là các căn hộ, diện tích vi phạm tại khối đế, tầng kỹ thuật, nhà sinh hoạt cộng đồng; tiếp đến là căn hộ thuộc phần công trình xây vượt tầng.
Công trình thuộc nhóm 3 phải di dời toàn bộ cư dân và tài sản.
Trước khi di dời, chủ đầu tư phải lập danh sách căn hộ, xác định quyền và lợi ích hợp pháp của từng trường hợp, công khai phương án và lấy ý kiến cư dân về bồi thường, hỗ trợ, tạm cư. Chủ đầu tư phải bảo đảm kinh phí di dời và nơi ở tạm thời.
Người dân phải di dời sẽ có 3 lựa chọn
Người mua căn hộ thuộc diện phải di dời có thể thỏa thuận chọn nhận tiền bồi thường, chuyển sang nhà ở tương đương tại dự án thương mại đủ điều kiện của chủ đầu tư, hoặc mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm nếu đủ điều kiện theo luật.
Với công trình được phép tồn tại, chủ đầu tư vẫn phải nộp lại khoản lợi bất hợp pháp từ phần xây dựng vi phạm. Dự thảo tính khoản này bằng diện tích sàn xây dựng vượt quy hoạch hoặc giấy phép, nhân với đơn giá xây dựng tại thời điểm công trình được đưa vào sử dụng, rồi nhân 50%.
Nghĩa vụ tài chính về đất được xác định theo bảng giá đất nhân với hệ số do UBND thành phố quy định tại thời điểm chấp thuận cho công trình tồn tại. Chủ đầu tư nộp các khoản tiền vào ngân sách thành phố theo thời hạn ghi trong quyết định xử lý.
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư phải hoàn tất hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Nếu chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nhưng không nộp hồ sơ, người mua có thể trực tiếp đề nghị cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận.
Dự thảo xác định việc khắc phục hậu quả phải bảo đảm thượng tôn pháp luật, khách quan, công bằng, đồng thời bảo đảm trật tự, an toàn, an sinh xã hội và quyền lợi hợp pháp của người dân.
Việc áp dụng cơ chế đặc thù không làm thay đổi bản chất hành vi vi phạm đã được xác định, không làm mất hiệu lực của các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án và quyết định xử lý đã có hiệu lực pháp luật. Việc xem xét cho phép công trình, phần công trình vi phạm tiếp tục tồn tại theo hiện trạng là biện pháp khắc phục hậu quả theo cơ chế đặc thù, không phải hợp thức hóa hành vi vi phạm.