Giá thuê chênh lệch, nhà đầu tư tính bài toán dài hạn
Giá thuê thấp từng là một trong những lợi thế quan trọng giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Tuy nhiên, khi yêu cầu sản xuất ngày càng phức tạp, bài toán lựa chọn địa điểm của doanh nghiệp không còn dừng ở việc tìm kiếm quỹ đất có chi phí hợp lý, mà chuyển sang cân nhắc tổng thể các điều kiện bảo đảm hoạt động sản xuất.
Giá thuê đất và nhà xưởng là yếu tố quan trọng nhưng không mang tính quyết định duy nhất.
Theo Savills Việt Nam, trong nửa cuối năm 2025, giá thuê đất công nghiệp trung bình tại miền Bắc đạt khoảng 141 USD/m²/kỳ thuê, trong khi miền Nam đạt khoảng 191 USD/m²/kỳ thuê. Tỷ lệ lấp đầy tương ứng là 86% và 90%. Chênh lệch giá thuê giữa hai vùng cho thấy mỗi khu vực có lợi thế và mức độ cạnh tranh riêng, gắn với khả năng kết nối hạ tầng, vị trí và nhu cầu của doanh nghiệp.
Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, báo cáo của Cushman & Wakefield cho biết, giá chào thuê trung bình tại miền Bắc trong quý II/2026 đạt khoảng 5 USD/m²/tháng, tăng 2,3% so với cùng kỳ năm trước. Đây là lựa chọn đáng chú ý đối với doanh nghiệp muốn rút ngắn thời gian triển khai, hạn chế vốn đầu tư ban đầu cho xây dựng và sớm đưa cơ sở sản xuất vào hoạt động.
Các số liệu trên phản ánh sự khác biệt giữa phân khúc đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn, đồng thời cho thấy giá thuê không tách rời khỏi đặc điểm của từng thị trường. Một địa điểm có mức giá thấp hơn chưa chắc đem lại hiệu quả đầu tư cao hơn nếu doanh nghiệp phải gánh thêm chi phí vận chuyển, tuyển dụng lao động, hoàn thiện hạ tầng hoặc chờ đợi các thủ tục cần thiết.
Chẳng hạn, với một doanh nghiệp sản xuất phụ thuộc nhiều vào nguyên liệu nhập khẩu và xuất khẩu thành phẩm, khoảng cách tới cảng biển, sân bay và các tuyến giao thông chính ảnh hưởng đáng kể đến chi phí logistics. Trong khi đó, với doanh nghiệp điện tử hoặc công nghệ cao, khả năng bảo đảm nguồn điện ổn định, hạ tầng viễn thông và nguồn nhân lực chuyên môn quan trọng hơn mức chênh lệch nhỏ về giá thuê.
Dữ liệu thị trường cũng cho thấy nhu cầu không phân bổ đồng đều giữa các loại hình bất động sản công nghiệp.
Theo Cushman & Wakefield, trong quý II/2026, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc đạt khoảng 5,8 triệu m², tỷ lệ lấp đầy 86%. Điều này cho thấy bên cạnh việc phát triển quỹ đất, thị trường cần chú trọng cung cấp sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, quy mô và tiến độ triển khai của từng nhóm khách thuê.
Theo ông John Campbell, Giám đốc bộ phận dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, thị trường đang chuyển từ mô hình phát triển khu công nghiệp dựa chủ yếu vào quỹ đất sang mô hình chú trọng năng lực vận hành và hệ sinh thái dịch vụ.
"Nhà đầu tư không chỉ chọn một lô đất, mà lựa chọn sự chắc chắn trong vận hành", ông John Campbell nhấn mạnh.
Theo chuyên gia này, tiến độ triển khai, khả năng bảo đảm nguồn điện, thời gian đấu nối hạ tầng, hệ thống nhà cung cấp, nguồn nhân lực và khả năng mở rộng sản xuất là yếu tố quan trọng trong thẩm định địa điểm đầu tư. Một khu công nghiệp có giá thuê cạnh tranh nhưng thiếu điện hoặc không bảo đảm tiến độ có thể khiến doanh nghiệp phát sinh chi phí vận hành.
Điều này đặt ra yêu cầu mới đối với các chủ đầu tư khu công nghiệp: không chỉ thu hút khách thuê bằng giá và vị trí, mà còn phải chứng minh khả năng hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án đúng tiến độ, duy trì sản xuất ổn định và mở rộng khi cần thiết.
Chuyển từ cạnh tranh giá thuê sang cạnh tranh hệ sinh thái sản xuất
Nâng cao chất lượng hạ tầng và dịch vụ trở thành yêu cầu thiết thực. Ông Nguyễn Tuấn Anh, Tổng giám đốc Công ty CP Stavian Industrial Park cho rằng, các khu công nghiệp cần phát triển môi trường sản xuất toàn diện để hỗ trợ nhà đầu tư triển khai dự án và mở rộng hoạt động.
Giải pháp nâng sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp cần bắt đầu bằng đầu tư đồng bộ hạ tầng thiết yếu. Nguồn điện, cấp thoát nước, xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy và giao thông nội khu phải đáp ứng đúng nhu cầu sản xuất.
Đối với các ngành công nghệ cao, hạ tầng viễn thông, an ninh và khả năng mở rộng công suất cần được chuẩn bị ngay từ giai đoạn quy hoạch.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần phát triển hệ sinh thái dịch vụ, gồm nhà xưởng xây sẵn hoặc tùy chỉnh, hỗ trợ thủ tục, logistics, tuyển dụng lao động và quản lý vận hành. Việc cung cấp dịch vụ đồng bộ có thể giúp khách thuê giảm thời gian chuẩn bị, hạn chế chi phí phát sinh và tập trung nguồn lực cho hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Một hướng đi khác là phát triển khu công nghiệp theo nhóm ngành và nhu cầu chuyên biệt. Những khu công nghiệp hướng đến điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu hoặc các ngành sản xuất có yêu cầu môi trường nghiêm ngặt cần được chuẩn bị phù hợp về nguồn điện, nhân lực, hạ tầng kỹ thuật và tiêu chuẩn vận hành. Cách tiếp cận này giúp nâng cao khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế, thay vì phát triển diện tích lớn nhưng thiếu sự khác biệt.
Phát triển bền vững cần gắn với hiệu quả thương mại. Theo ông John Campbell, đầu tư xanh cần hướng đến hiệu quả sử dụng năng lượng, tiết kiệm tài nguyên, kiểm soát phát thải và cung cấp dữ liệu môi trường minh bạch, thay vì chỉ dừng ở chứng nhận hoặc thông điệp quảng bá.
Ngoài ra, chủ đầu tư cần minh bạch thông tin về giá thuê, phí dịch vụ, công suất tiện ích, tiến độ bàn giao và điều kiện mở rộng.
Hiệu quả phát triển khu công nghiệp nên đánh giá thông qua những chỉ số như thời gian đưa nhà máy vào hoạt động, độ tin cậy của hệ thống tiện ích, tỷ lệ khách thuê sản xuất hoặc mở rộng và thời gian xử lý yêu cầu dịch vụ.
Về phía thị trường, việc phối hợp phát triển hạ tầng giao thông, cảng biển, sân bay và các trung tâm logistics sẽ góp phần giảm chi phí vận chuyển, tăng khả năng kết nối chuỗi cung ứng. Các chủ đầu tư cần phối hợp với doanh nghiệp sản xuất để xác định nhu cầu thực tế, chọn quy mô đầu tư và loại hình sản phẩm phù hợp.