Theo báo cáo Tóm lược thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2026 của Savills, các phân khúc tiếp tục diễn biến trái chiều. Hoạt động giao dịch nhà ở chịu áp lực từ chi phí vay vốn và khả năng chi trả, trong khi bất động sản thương mại mở rộng sang những khu vực mới. Du lịch và dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục hỗ trợ nhu cầu lưu trú.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội phát biểu tại sự kiện Báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2026.
Nhà ở giảm giao dịch, nguồn cung vừa túi tiền hạn chế
Trong quý III/2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội giảm 42% theo quý và 51% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu thuộc phân khúc hạng B. Lượng căn hộ bán được giảm tương ứng 26% theo quý và 48% theo năm, trong đó phân khúc hạng B chiếm 73% tổng giao dịch.
Giá chào bán sơ cấp giảm nhẹ theo quý nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình giảm quý thứ ba liên tiếp, song vẫn cao hơn cùng kỳ. Chênh lệch giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp ở mức 28% đối với căn hộ hạng A và 17% ở hạng B.
Nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tiếp tục hạn chế. Từ năm 2022, nguồn cung sơ cấp căn hộ hạng C giảm trung bình 27% mỗi năm và dự kiến chỉ chiếm 12% tổng nguồn cung tương lai.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhận định: "Mặc dù còn thách thức về khả năng chi trả, nhu cầu nhà ở thực vẫn bền vững, được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa, thu nhập tăng và hạ tầng được cải thiện".
Trong quý IV/2026, 11 dự án dự kiến cung cấp khoảng 7.000 căn hộ mới, mở rộng lựa chọn cho người mua.
Ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, tổng nguồn cung tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều dự án được triển khai tại các khu vực đón đầu hạ tầng, như tuyến metro số 5 và vùng lân cận Khu Công nghệ cao Hòa Lạc.
Tuy nhiên, giao dịch vẫn ở mức khiêm tốn khi người mua thận trọng trước diễn biến lãi suất cho vay và các định hướng quy hoạch đang được cụ thể hóa.
Từ quý IV/2026 đến năm 2029, hơn 35.000 căn biệt thự, nhà liền kề dự kiến được triển khai. Nguồn cung mới có thể mở rộng lựa chọn cho người mua, đồng thời đặt ra những vấn đề về chi phí phát triển, giá bán và khả năng hấp thụ của thị trường.
Bất động sản thương mại mở rộng theo các cực phát triển mới
Trái với diễn biến của thị trường nhà ở, phân khúc bất động sản ngành bán lẻ ở Hà Nội ghi nhận hoạt động tích cực trong quý III/2026. Tổng nguồn cung bán lẻ hiện đại đạt 1,8 triệu m², tăng 1% so với cùng kỳ năm trước, với sự gia nhập của Hanoi Centre, Hinode Mall Royal Park và Vincom Plaza Đan Phượng. Công suất thuê đạt 90%, trong khi giá thuê gộp tầng trệt tăng 3% theo năm.
Trung tâm thương mại Vincom Plaza tại KĐT Vinhomes Wonder City được khai trương tại Đan Phượng vào cuối tháng 8/2026.
Các trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động tại Đan Phượng và Hoài Đức cho thấy xu hướng mở rộng hoạt động bán lẻ ra ngoài khu vực đô thị lõi.
Trong quý IV/2026, năm dự án dự kiến bổ sung 94.240 m² diện tích bán lẻ. Giai đoạn 2027-2028, nguồn cung mới sẽ tập trung tại Starlake.
Đối với phân khúc văn phòng, tổng nguồn cung đạt 2,4 triệu m² tại 193 dự án. Các dự án mới chủ yếu tập trung ở khu vực phía Tây và nội thành, góp phần hình thành những cụm văn phòng ngoài khu vực trung tâm truyền thống.
Công suất thuê toàn thị trường đạt 83%, giảm chủ yếu do nguồn cung văn phòng hạng A mới gia nhập. Trong khi đó, giá thuê trung bình tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Nhu cầu thuê tập trung vào việc chuyển địa điểm, nâng cấp không gian làm việc và tối ưu chi phí.
"Nghị quyết số 46/2026/NQ-HĐND về chính sách ưu đãi đầu tư chiến lược được kỳ vọng hỗ trợ nhu cầu văn phòng hạng A trong dài hạn, đặc biệt từ các doanh nghiệp công nghệ và tập đoàn đa quốc gia. Đến năm 2028, 16 dự án dự kiến bổ sung khoảng 435.000 m² diện tích văn phòng", bà Đỗ Thị Thu Hằng phân tích.
Tại Họp báo ngày 16/9, Bộ Xây dựng cho biết, từ nay đến cuối năm 2026, Bộ tập trung triển khai bốn nhiệm vụ trọng tâm nhằm phát triển nhà ở và ổn định thị trường bất động sản:
Thứ nhất, tiếp tục tiếp thu ý kiến về hồ sơ dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để trình Chính phủ, Quốc hội hồ sơ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI (tháng 10/2026).
Thứ hai, xây dựng, hoàn thiện Chỉ thị của Bộ Chính trị về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở và thị trường bất động sản trong tình hình mới theo yêu cầu của cấp trên; Nghị quyết của Chính phủ về việc giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho các địa phương giai đoạn 2026 - 2030.
Thứ ba, tiếp tục phối hợp, kiểm tra, đôn đốc địa phương trong việc thực hiện chỉ tiêu nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 07/NQ-CP của Chính phủ tại các địa phương.
Thứ tư, theo dõi sát diễn biến thị trường bất động sản; kịp thời nghiên cứu, đề xuất các giải pháp ổn định thị trường, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.