Thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 3 đang bước vào nhịp điều chỉnh cần thiết để thiết lập mặt bằng cân bằng mới - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3-2026 vừa được CBRE Việt Nam công bố, các doanh nghiệp phát triển dự án đang chủ động chọn giải pháp an toàn và linh hoạt.
Doanh nghiệp bất động sản chủ động điều tiết nhịp độ, trợ lực cho người mua
Trong quý vừa qua, toàn thị trường TP.HCM ghi nhận 3.267 căn hộ và 30 căn nhà gắn liền với đất mở bán mới, giảm 53% so với cùng kỳ năm trước. Thay vì mở bán ồ ạt, nhiều chủ đầu tư chuyển hướng thăm dò thị trường, nhận giữ chỗ và khảo sát phản hồi của khách hàng để đo lường sức mua thực tế.
Dù vậy, tính chung 9 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ toàn thành phố vẫn đạt gần 460.000 căn, duy trì mức tăng 5% so với cùng kỳ năm 2025.
Về diễn biến giá, thị trường sơ cấp ghi nhận sự giằng co và điều chỉnh nhẹ nhằm kích thích sức mua. Giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại TP.HCM trong quý 3 đạt khoảng 75 triệu đồng/m² thông thủy, giảm nhẹ 2,3% theo quý nhưng vẫn giữ mức tăng 1% so với cùng kỳ năm trước.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận giá rao bán căn hộ toàn thành phố xoay quanh mốc 69 triệu đồng/m², giảm nhẹ 1% so với quý trước.
Trước bài toán chi phí tài chính khi lãi suất vay vẫn là mối băn khoăn lớn của người mua nhà, các doanh nghiệp địa ốc đã đẩy mạnh loạt chính sách kích cầu thiết thực.
Thay vì chỉ cạnh tranh bằng giá niêm yết, các chủ đầu tư tập trung tháo gỡ áp lực dòng tiền cho người mua bằng loạt giải pháp tài chính linh hoạt: từ chiết khấu trực tiếp, giãn tiến độ thanh toán cho đến hỗ trợ lãi suất vay và ân hạn nợ gốc.
Dữ liệu khảo sát thực tế cho thấy đây chính là những "trợ lực" then chốt chi phối quyết định xuống tiền của khách hàng, nổi bật là chính sách chiết khấu giá bán (chiếm 48% ý kiến đánh giá tác động lớn), hỗ trợ lãi suất (39%), ân hạn gốc lãi (35%) và kéo giãn tiến độ thanh toán (30%).
Nhờ các chính sách thanh toán linh hoạt này, tỉ trọng quan tâm đến bất động sản sơ cấp trên toàn thị trường đã tăng trưởng ấn tượng từ 16% lên 28% trong vòng hai năm qua.
Để giải bài toán nhà ở vừa túi tiền trong bối cảnh quỹ đất nội đô hạn hẹp, người mua nhà tại TP.HCM đã chủ động mở rộng phạm vi an cư sang các đô thị công nghiệp giáp ranh - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Dòng tiền ưu tiên nhu cầu thực, lan tỏa ra vùng vệ tinh
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy loại hình chung cư tiếp tục giữ vững vị trí dẫn đầu về lực cầu khi thu hút 38% tổng mức độ quan tâm của người tìm kiếm bất động sản, tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước.
Tuy nhiên, tại khu vực nội thành, sự giằng co đang diễn ra khá rõ ở phân khúc nhà riêng do độ lệch pha giữa nguồn hàng và túi tiền của số đông.
Cụ thể, các căn nhà riêng dưới 5 tỉ đồng thu hút tới 37% lượng quan tâm tìm kiếm nhưng chỉ chiếm 22% nguồn hàng chào bán. Ngược lại, phân khúc từ 5 - 10 tỉ đồng chiếm tới 59% số lượng tin đăng bán nhưng chỉ tiếp cận được 45% nhu cầu của người mua.
Dù vậy, các quận có mật độ dân cư đông đúc và tiện ích đầy đủ vẫn ghi nhận mức giá ổn định: Bình Thạnh (cũ) đạt 151 triệu đồng/m² (tăng 1%), Gò Vấp (cũ) đạt 123 triệu đồng/m² (tăng 1%) và TP Thủ Đức (cũ) đạt 93 triệu đồng/m² (tăng 2%).
Đáng chú ý, tỉ trọng tìm kiếm bất động sản Bình Dương (cũ) của người dân TP.HCM đã tăng từ 9% ở đầu năm 2024 lên mức 30% trong quý 3.
Trong 9 tháng đầu năm, khu vực Bình Dương đóng góp hơn 8.400 căn trên tổng số 14.028 căn hộ mở bán mới toàn vùng, trở thành điểm tựa nguồn cung dồi dào với mức giá dễ tiếp cận hơn cho người lao động.
Giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại TP.HCM trong quý 3 đạt khoảng 75 triệu đồng/m² thông thủy, giảm nhẹ 2,3% theo quý nhưng vẫn giữ mức tăng 1% so với cùng kỳ năm trước - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Bên cạnh sự thích ứng linh hoạt giữa cung và cầu, các dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn đang đóng vai trò then chốt củng cố niềm tin và tạo động lực dài hạn cho thị trường.
Thực tế từ tuyến metro số 1 cho thấy giá rao bán căn hộ trong bán kính 1km dọc tuyến đã tăng mạnh từ 30,6 triệu đồng/m² năm 2016 lên 72,9 triệu đồng/m² vào năm 2026, ghi nhận mức tăng khoảng 30% sau khi tuyến chính thức vận hành.
Chỉ số giá căn hộ gần ga metro tại TP Thủ Đức (cũ) đã đạt 230 điểm so với mốc 100 năm 2018, vượt xa mức 193 điểm của các khu vực không nằm gần trục metro.
Thị trường hiện tiếp tục đặt kỳ vọng lớn vào tiến độ dự án đường vành đai 3 dài khoảng 76km, hiện đã hoàn thành khoảng 81% tiến độ và đặt mục tiêu thông xe đoạn 14,7km phía Đông vào tháng 11 tới.
Đồng thời, tỉ suất sinh lời từ việc cho thuê nhà phố tại các khu trung tâm và cận trung tâm cũng duy trì mức phục hồi ổn định từ 2,3% đến 3,6%, mang lại dòng tiền khai thác đều đặn cho các nhà đầu tư dài hạn.
Bất động sản thanh lọc, dòng tiền chọn vùng an toànMặt bằng giá giảm từ 5-20%, chủ đầu tư liên tục tung chính sách giãn tiến độ thanh toán, song rào cản lãi suất vay thả nổi neo cao 13 - 15% đang khiến thanh khoản thị trường bất động sản chưa thể bứt phá.