Phạm Tuấn Kiệt bắt đầu hành trình đầu tư bất động sản của mình vào cuối năm 2023, khi chính sách hạn chế mua nhà tại Trung Quốc bắt đầu được nới lỏng.
Căn nhà đầu tiên anh mua rộng 54m2, nằm tại quận Khai Phúc, thành phố Trường Sa, tỉnh Hồ Nam, với giá chỉ 200.000 NDT (khoảng 780 triệu đồng).
Khi lần đầu bước vào căn nhà này, Phạm Tuấn Kiệt thậm chí nghĩ rằng đây là nơi “cho ở miễn phí cũng không muốn ở”. Căn nhà đã bỏ trống nhiều năm, trên sàn có xác chuột và ruồi, trong phòng phủ đầy mạng nhện.
Nhưng anh vẫn quyết định mua, bởi vì vị trí của nó rất tốt: gần đại học, bệnh viện và công viên. Giá mua chỉ khoảng 3.700 NDT/m2 (khoảng 14,4 triệu đồng/m2), trong khi thời điểm đó giá nhà cũ trung bình tại khu vực này đã vượt 10.000 NDT/m2 (khoảng 39 triệu đồng/m2).
Thay vì vay ngân hàng, Phạm Tuấn Kiệt trả toàn bộ tiền mặt. Sau đó, anh chi thêm khoảng 80.000 NDT (khoảng 312 triệu đồng) để sửa sang. Từ đó, anh bắt đầu tìm kiếm những căn nhà cũ xuống cấp để đầu tư.
Khi nhận ra tỷ suất sinh lời 11%/năm
Bước ngoặt đến khi Phạm Tuấn Kiệt mua căn nhà thứ tư. Căn này có giá 247.000 NDT (khoảng 963 triệu đồng). Nếu cho thuê, anh có thể thu về 2.300 NDT/tháng (khoảng 8,97 triệu đồng). Tính theo giá mua và tiền thuê, tỷ suất tiền thuê gộp trên giá mua đạt khoảng 11%/năm.
Con số này khiến anh nhận ra rằng những căn nhà cũ giá thấp có thể tạo ra dòng tiền đáng kể nếu chọn đúng vị trí. Giai đoạn Phạm Tuấn Kiệt mua nhà nhiều nhất là từ giữa năm 2024 đến cuối năm 2025. Có tháng anh mua tới 2 căn.
Anh kết nối với nhiều môi giới bất động sản, sau đó chạy xe điện quanh hàng chục khu nhà cũ ở quận Khai Phúc để xem nhà và chốt giao dịch.
Theo Phạm Tuấn Kiệt, những căn nhà quá cũ thường có nhiều dư địa để thương lượng giá. Một căn nhìn bên ngoài có vẻ còn khá ổn chưa chắc đã là lựa chọn tốt, bởi hệ thống điện nước bên trong có thể đã xuống cấp.
Thay vì bỏ tiền mua một căn có giá cao hơn nhưng vẫn phải sửa chữa, anh thích mua những căn “cũ đến mức phải đập đi làm lại”, sau đó chủ động kiểm soát toàn bộ quá trình cải tạo.
Chi phí cải tạo trung bình mỗi căn của anh được khống chế ở mức dưới 5 vạn NDT (khoảng 195 triệu đồng).
Bí quyết chọn nhà và cải tạo
Sau một thời gian cho thuê, Phạm Tuấn Kiệt phát hiện những căn nhà có “view cây xanh” đặc biệt được khách thuê ưa chuộng. Có căn chỉ sau 10 phút đăng tin đã có người đặt cọc.
Một số nhân viên làm việc tại bệnh viện gần đó còn sẵn sàng ký hợp đồng trước 2-3 tháng để giữ chỗ.
Vì vậy, tiêu chí mua nhà của anh dần được điều chỉnh: ưu tiên những căn ở tầng 3-4, có view cây xanh và tổng giá dưới 300.000 NDT (khoảng 1,17 tỷ đồng).
Anh cũng cố tình mua các căn nhà trong cùng một khu vực để giảm thời gian quản lý. Với 12 căn nằm tương đối gần nhau, Phạm Tuấn Kiệt chỉ cần chạy xe điện khoảng 30 phút là có thể đi một vòng kiểm tra toàn bộ tài sản.
Khi cải tạo, anh sử dụng một phong cách tương đối thống nhất cho các căn hộ. Sàn được lát loại gạch vân gỗ dễ vệ sinh. Các thiết bị dễ hỏng như đèn, công tắc, ổ cắm cũng được sử dụng cùng thương hiệu và mẫu mã để khi có sự cố có thể nhanh chóng thay thế. Anh ưu tiên phần xây dựng và nội thất cơ bản, hạn chế đầu tư quá nhiều vào đồ trang trí.
Phạm Tuấn Kiệt cho rằng khách thuê thường muốn tự trang trí không gian sống theo sở thích riêng. Đồ trang trí như thảm cũng dễ bám bẩn và khó xử lý khi khách nuôi thú cưng.
Vì vậy, việc giảm bớt nội thất có thể hạn chế chi phí sửa chữa và tranh chấp khi khách trả nhà. Anh còn tìm mua một số đồ nội thất gỗ đã qua sử dụng tại chợ đồ cũ để tiết kiệm ngân sách nhưng vẫn giữ được vẻ ngoài của căn hộ.
Từ làm việc 18-20 giờ mỗi ngày đến sống bằng tiền cho thuê nhà
Nhờ dòng tiền từ 12 căn nhà, cuộc sống của Phạm Tuấn Kiệt đã thay đổi đáng kể. Anh cho biết trước đây từng làm việc 18-20 giờ mỗi ngày và thường xuyên đi công tác. Sau khi sở hữu khoảng 7-8 căn nhà cho thuê, anh nhận ra số tiền kiếm được đủ để đáp ứng nhu cầu của mình.
Hiện 10 căn nhà đang cho thuê mang về khoảng 200.000 NDT/năm (khoảng 780 triệu đồng). Trong khi đó, chi phí sinh hoạt cá nhân của anh không quá 2.000 NDT/tháng (khoảng 7,8 triệu đồng).
Anh không có nhu cầu mua sắm nhiều, thường tự nấu ăn tại nhà và chủ yếu di chuyển bằng xe điện.
Nhờ vậy, Phạm Tuấn Kiệt không còn phải làm việc văn phòng để trang trải cuộc sống. Theo chia sẻ của anh, nguồn thu từ cho thuê nhà đủ để chi tiêu, tiết kiệm và tiếp tục mở rộng danh mục bất động sản.
Theo NetEase, The Paper, Sanxiang Metropolis Daily