Dân Trí • 23/09/2026 13:54

Bất ngờ sếp địa ốc mua cổ phiếu: Người gom ở đáy, người mua ngay đỉnh

(Dân trí) - Lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản có cách xuống tiền khác nhau, trong đó Nam Long thường mua sau nhịp giảm sâu, Phát Đạt mua thấp bán cao, còn Bluemarq Group mua khi cổ phiếu tăng mạnh.

Ông Đinh Quang Chiến, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm (mã chứng khoán: NTL), vừa hoàn tất mua 1,8 triệu cổ phiếu NTL vào ngày 11/9. Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu của ông Chiến tại doanh nghiệp tăng từ 14,76% lên 16,23% vốn điều lệ.

Ngay sau đó, ông Chiến tiếp tục đăng ký mua thêm 1,8 triệu cổ phiếu NTL trong thời gian từ ngày 18/9 đến ngày 16/10. Nếu hoàn tất, tỷ lệ sở hữu của Phó chủ tịch HĐQT sẽ tăng lên 17,71% vốn điều lệ.

Các giao dịch của ông Chiến diễn ra trong bối cảnh cổ phiếu NTL đã giảm gần 35% so với đầu năm, từ 19.350 đồng/đơn vị hồi tháng 1 xuống 12.650 đồng/đơn vị.

Theo ghi nhận của phóng viên Dân trí, làn sóng mua vào cổ phiếu của một loạt sếp công ty bất động sản khác cũng diễn ra gần đây.

Tại Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR), ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT, đã mua 20 triệu cổ phiếu PDR trong giai đoạn từ ngày 5/8 đến ngày 25/8. Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu của ông Đạt tăng từ 27,54% lên 29,54% vốn điều lệ.

Thời điểm ông Đạt mua cổ phiếu cũng là lúc PDR giao dịch quanh vùng giá thấp nhất trong hơn 3 năm, tính từ tháng 5/2023. Kết phiên sáng 23/9, PDR ở mức 11.650 đồng/cổ phiếu, giảm gần 1% so với phiên trước và gần 35% so với đầu năm.

Bất ngờ sếp địa ốc mua cổ phiếu: Người gom ở đáy, người mua ngay đỉnh - 1 — Mức tăng/giảm sau ngày lãnh đạo công bố mua bán cổ phiếu (Nguồn TCBS).

Một trường hợp khác là ông Lý Tuấn Kiệt, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH). Trong thời gian từ ngày 23/7 đến ngày 21/8, ông Kiệt đã mua 20 triệu cổ phiếu KDH bằng phương thức khớp lệnh, qua đó nâng tỷ lệ sở hữu từ 0,056% lên 1,84% vốn điều lệ.

Ông Lý Tuấn Kiệt là con trai ông Lý Điền Sơn, Phó Chủ tịch HĐQT KDH. Thời điểm ông Kiệt mua cổ phiếu, KDH chịu áp lực bán kéo dài trên sàn chứng khoán. So với đầu năm, thị giá KDH đã giảm gần 50%, hiện còn khoảng 16.000 đồng/cổ phiếu.

Tại Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG), hai con trai của Chủ tịch HĐQT Nguyễn Xuân Quang cũng liên tiếp mua cổ phiếu trong tháng 7.

Ông Nguyễn Hiệp mua 1 triệu cổ phiếu NLG từ ngày 17/7 đến ngày 30/7, nâng tỷ lệ sở hữu từ 1,41% lên 1,61% vốn điều lệ. Trong khi đó, ông Nguyễn Nam mua 1 triệu cổ phiếu trong giai đoạn từ ngày 8/7 đến ngày 30/7, nâng lượng cổ phiếu nắm giữ từ gần 6,8 triệu lên 7,8 triệu đơn vị, tương ứng tỷ lệ sở hữu tăng từ 1,4% lên 1,6%.

Những thông tin khá bất ngờ từ báo cáo cập nhật của Công ty Cổ phần Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) thống kê 737 lần cổ đông nội bộ và người có liên quan đăng ký hoặc hoàn tất mua bán cổ phiếu tại 19 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết từ đầu năm 2018 đến tháng 9, vừa được công bố.

Dữ liệu thống kê trong thời gian dài của TCBS cho thấy tín hiệu từ giao dịch nội bộ không giống nhau giữa các doanh nghiệp bất động sản.

Bất ngờ sếp địa ốc mua cổ phiếu: Người gom ở đáy, người mua ngay đỉnh - 2 — Cổ phiếu NTL giảm liên tục gần đây (Ảnh chụp màn hình).

Cụ thể, ở chiều mua vào, TCBS không nhận thấy một xu hướng rõ ràng cho toàn ngành. Sau khi lãnh đạo đăng ký mua, xác suất cổ phiếu tăng và giảm gần như ngang nhau. Tín hiệu mua thường rõ hơn trong những giai đoạn thị trường chung giảm mạnh.

Trong khi đó, chiều bán thể hiện xu hướng rõ hơn. Sau khi người nội bộ đăng ký bán, cổ phiếu thường giảm trong thời gian tiếp theo. Theo thống kê của TCBS, các giao dịch bán nhìn chung có khả năng dự báo diễn biến giá tốt hơn các giao dịch mua.

Dù vậy, khi phân tích riêng từng doanh nghiệp, sự khác biệt trở nên rõ hơn. Nam Long thường có giao dịch mua sau những nhịp điều chỉnh mạnh, Phát Đạt ghi nhận nhiều giao dịch mua ở vùng giá thấp và bán ở vùng giá cao, còn Công ty cổ phần Bluemarq Group (mã chứng khoán: DXG) lại có nhiều lần lãnh đạo đăng ký mua sau khi cổ phiếu đã tăng đáng kể.

Nam Long thường mua sau khi cổ phiếu giảm mạnh

Nam Long là doanh nghiệp có số lượng giao dịch của lãnh đạo và người liên quan nhiều nhất trong mẫu nghiên cứu của TCBS, với 132 sự kiện. Gia đình Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang, Công ty cổ phần Đầu tư Thái Bình và ban điều hành thực hiện giao dịch ở cả chiều mua và bán.

Trong 13 lần đăng ký mua, phần lớn diễn ra sau khi giá cổ phiếu đã giảm, với mức giảm trung vị 10,2% trong 20 phiên trước giao dịch.

Các giao dịch mua lớn của gia đình Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang vào tháng 3/2020 và giai đoạn tháng 10 đến tháng 11/2022 đều được thực hiện sau những nhịp giảm sâu. Cụ thể, cổ phiếu đã giảm 31% trước đợt mua tháng 3/2020 và giảm 37 đến 59% trước các giao dịch vào cuối năm 2022. Sau đó, cổ phiếu tăng 36 đến 87% trong 6 tháng.

Tính chung, mức tăng trung vị của NLG sau 6 tháng kể từ các lần đăng ký mua là 7,4%, với xác suất tăng 62%. Sau một năm, mức tăng trung vị là 12,3%, với xác suất tăng 58%. TCBS cho biết NLG có mức tăng mạnh hơn VN Index 11,1% và là cổ phiếu ổn định nhất trong nhóm được nghiên cứu.

Ở chiều bán, sau 61 lần đăng ký, mức tăng trung vị của NLG sau một năm là 3,3%, trong khi xác suất giảm chỉ 41%. Theo TCBS, các giao dịch bán tại Nam Long có thể chủ yếu nhằm cân đối tài chính định kỳ, thay vì dự báo giá cổ phiếu.

Bluemarq Group thường mua sau khi cổ phiếu tăng mạnh

Diễn biến tại Bluemarq Group có sự khác biệt đáng kể. Trong 9 lần đăng ký mua được TCBS thống kê, nhiều giao dịch lớn diễn ra sau khi giá cổ phiếu đã tăng mạnh. Đáng chú ý, Chủ tịch Lương Trí Thìn từng đăng ký mua hơn 20 triệu cổ phiếu vào tháng 2/2022, khi DXG đã tăng 63% trong 60 phiên trước đó. Sau giao dịch, cổ phiếu giảm 34% trong 6 tháng và 76% sau một năm.

Các lần đăng ký mua vào tháng 4 và tháng 8/2022 cũng diễn ra sau khi cổ phiếu tăng mạnh, sau đó DXG giảm 51 đến 62% trong 6 tháng. Ngoại lệ là giao dịch mua 10 triệu cổ phiếu vào tháng 10/2022, được thực hiện sau khi giá đã giảm 37%. Sau đó, cổ phiếu ghi nhận diễn biến tích cực.

Tính chung, mức giảm trung vị của DXG sau 6 tháng kể từ các lần đăng ký mua là 20%, với xác suất tăng chỉ 33%. Sau 2 năm, mức giảm trung vị là 30,1%, trong khi xác suất tăng chỉ 25%. Sau một năm, DXG giảm mạnh hơn mức giảm 26% của VN Index được TCBS sử dụng để đối chiếu.

Ở chiều bán, 24 lần đăng ký của thành viên HĐQT và Phó Tổng giám đốc trong các giai đoạn 2021 đến 2023 và năm 2025 cho thấy diễn biến ngược lại. Sau một năm, mức giảm trung vị của cổ phiếu là 24,4%, với xác suất giảm 57%.

Phát Đạt có nhiều giao dịch mua gần vùng đáy

Tại Phát Đạt, dữ liệu của TCBS cho thấy xu hướng rõ hơn ở cả chiều mua và bán. Sau 11 lần đăng ký mua trên thị trường, mức tăng trung vị của PDR sau 6 tháng là 7,3%, với xác suất tăng 56%. Sau một năm, mức tăng trung vị là 28,1%, với xác suất tăng 67%. Sau 2 năm, mức tăng trung vị đạt 50,6%, với xác suất tăng 78%.

Một số giao dịch lớn được thực hiện ở vùng giá thấp. Cuối năm 2018 và đầu năm 2019, các giao dịch mua cổ phiếu của lãnh đạo diễn ra đúng vùng đáy.

Tương tự, cuối năm 2022, Tổng giám đốc Bùi Quang Anh Vũ mua 20 triệu cổ phiếu, sau đó PDR tăng 56% trong một năm. Hai thành viên HĐQT khác cũng có các giao dịch mua trước khi cổ phiếu tăng lần lượt 76% và 112%.

Tuy vậy, không phải giao dịch nào cũng cho kết quả tương tự. Lần mua vào tháng 11/2021 diễn ra ngay trước giai đoạn khủng hoảng trái phiếu, sau đó PDR giảm 82%.

Ở chiều bán, sau 15 lần đăng ký, PDR giảm mạnh hơn VN-Index trong khoảng thời gian một năm, với mức chênh lệch 26,2%. Đáng chú ý, Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt từng bán 88 triệu cổ phiếu vào tháng 9/2025, sau đó PDR giảm 39% trong 6 tháng và 53% trong một năm.

Ông Đinh Quang Chiến, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm, vừa hoàn tất mua 1,8 triệu cổ phiếu NTL vào ngày 11/9. Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu của ông Chiến tại doanh nghiệp tăng từ 14,76% lên 16,23% vốn điều lệ, trong bối cảnh mã này chịu áp lực giảm đáng kể. Chưa dừng lại, ông tiếp tục đăng ký mua thêm 1,8 triệu cổ phiếu NTL từ ngày 18/9 đến ngày 16/10, nếu hoàn tất sẽ nâng tỷ lệ sở hữu lên 17,71%. Động thái của lãnh đạo NTL diễn ra khi cổ phiếu doanh nghiệp giảm gần 35% so với đầu năm, từ mức 19.350 đồng xuống còn khoảng 12.650 đồng mỗi đơn vị. Diễn biến này tạo nên hình ảnh một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản mua vào khi thị giá đã lùi sâu, trái ngược với những trường hợp xuống tiền sau các nhịp tăng mạnh. Theo ghi nhận của Dân Trí, gần đây nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản khác cũng liên tiếp đăng ký hoặc hoàn tất giao dịch mua cổ phiếu. Tại Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, Chủ tịch HĐQT Nguyễn Văn Đạt đã mua 20 triệu cổ phiếu PDR trong giai đoạn từ ngày 5/8 đến ngày 25/8. Giao dịch giúp tỷ lệ sở hữu của ông Đạt tăng từ 27,54% lên 29,54% vốn điều lệ, trong lúc PDR giao dịch quanh vùng giá thấp nhất hơn ba năm kể từ tháng 5/2023. Kết phiên sáng 23/9, PDR đứng ở mức 11.650 đồng mỗi cổ phiếu, giảm gần 1% so với phiên trước và thấp hơn gần 35% so với đầu năm. Một trường hợp đáng chú ý khác là ông Lý Tuấn Kiệt, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền, người đã mua 20 triệu cổ phiếu KDH. Giao dịch được thực hiện bằng phương thức khớp lệnh từ ngày 23/7 đến ngày 21/8, đưa tỷ lệ sở hữu của ông từ 0,056% lên 1,84% vốn điều lệ. Ông Kiệt là con trai ông Lý Điền Sơn, Phó Chủ tịch HĐQT KDH, còn thị giá KDH khi đó chịu áp lực bán kéo dài, giảm gần 50% so với đầu năm và còn khoảng 16.000 đồng. Tại Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, hai con trai của Chủ tịch HĐQT Nguyễn Xuân Quang cũng liên tiếp mua cổ phiếu trong tháng 7. Ông Nguyễn Hiệp mua 1 triệu cổ phiếu NLG từ ngày 17/7 đến ngày 30/7, nâng tỷ lệ sở hữu từ 1,41% lên 1,61% vốn điều lệ. Trong cùng giai đoạn, ông Nguyễn Nam mua thêm 1 triệu cổ phiếu, nâng lượng nắm giữ từ gần 6,8 triệu lên 7,8 triệu đơn vị, tương ứng tỷ lệ sở hữu tăng từ 1,4% lên 1,6%. Những giao dịch trên xuất hiện trong báo cáo cập nhật của Công ty Cổ phần Chứng khoán Kỹ Thương, đơn vị thống kê 737 lần cổ đông nội bộ và người liên quan đăng ký hoặc hoàn tất mua bán cổ phiếu. Phạm vi thống kê gồm 19 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết, tính từ đầu năm 2018 đến tháng 9, qua đó cho thấy hành vi người nội bộ không hoàn toàn đồng nhất. Dữ liệu dài hạn của TCBS cho thấy tín hiệu từ giao dịch nội bộ khác nhau giữa từng doanh nghiệp, thay vì tạo thành một quy luật chung cho toàn ngành. Ở chiều mua, TCBS không nhận thấy xu hướng rõ ràng trên toàn bộ nhóm bất động sản được khảo sát, bởi xác suất cổ phiếu tăng hoặc giảm sau đăng ký mua gần như ngang nhau. Tín hiệu mua thường dễ nhận biết hơn trong những giai đoạn thị trường chung giảm mạnh, khi lãnh đạo doanh nghiệp có thể lựa chọn thời điểm giá thấp để gia tăng sở hữu. Ngược lại, các giao dịch bán thể hiện xu hướng rõ hơn, bởi cổ phiếu thường giảm trong thời gian tiếp theo và có khả năng dự báo diễn biến giá tốt hơn giao dịch mua. Khi tách riêng từng doanh nghiệp, sự khác biệt trở nên nổi bật hơn qua các dữ liệu mà TCBS tổng hợp, dù không thể xem đây là bảo đảm cho diễn biến giá tương lai. Nam Long thường ghi nhận giao dịch mua sau những nhịp điều chỉnh mạnh, Phát Đạt có nhiều lần mua ở vùng giá thấp rồi bán tại vùng giá cao, còn Bluemarq Group thường có lãnh đạo đăng ký mua sau khi cổ phiếu đã tăng đáng kể. Riêng Nam Long là doanh nghiệp có nhiều giao dịch nhất trong mẫu nghiên cứu, với 132 sự kiện liên quan lãnh đạo, người thân, Công ty cổ phần Đầu tư Thái Bình và ban điều hành, ở cả chiều mua lẫn bán.

Xem thêm tại Dân Trí