Loạt dự án chung cư ‘đón sóng’ mở rộng Quốc lộ 13
Cuối tháng 8 vừa qua, TPHCM khởi công dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13, đoạn từ cầu Bình Triệu đến ranh giới tỉnh Bình Dương cũ. Tuyến đường dài 6km được quy hoạch mở rộng lên 60m, quy mô 10-14 làn xe, với tổng mức đầu tư khoảng 20.678 tỷ đồng. Đây là một trong những công trình giao thông được kỳ vọng sẽ cải thiện năng lực kết nối khu vực Đông Bắc thành phố.
Đón đầu việc mở rộng tuyến giao thông cửa ngõ này, hàng loạt dự án chung cư đã và đang được triển khai. Từ khu vực Thủ Đức cũ, qua Vĩnh Phú, Bình Hòa, Lái Thiêu đến Thuận Giao và Thủ Dầu Một cũ, thị trường ghi nhận sự hiện diện của nhiều dự án căn hộ thuộc các phân khúc khác nhau.
Một số dự án có thể kể đến gồm The Emerald 68, The Emerald Golf View, La Pura, Lavita Thuận An, Diamond Boulevard, Setia Edenia và Bcons New Sky. Xa hơn về phía Thủ Dầu Một, các dự án như Happy One Central cùng những khu căn hộ thuộc các khu đô thị mới cũng góp phần bổ sung nguồn cung.
Theo khảo sát của PV VietNamNet, trong nửa cuối năm 2025, giá chào bán căn hộ tại một số dự án thuộc khu vực Bình Dương trước đây phổ biến ở mức 40-60 triệu đồng/m2, tùy vị trí, thời điểm mở bán và chất lượng dự án. Một số dự án tại khu vực giáp ranh TPHCM có mức giá cao hơn.
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, tính đến cuối quý III/2026, nguồn cung căn hộ lũy kế tại TP.HCM đạt gần 460.000 căn, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong 9 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận 14.028 căn hộ mở bán mới, trong đó hơn 8.400 căn tập trung tại khu vực Bình Dương trước đây, chiếm gần 60% tổng nguồn cung mới.
Giá bán sơ cấp căn hộ tại TPHCM trong quý III/2026 đạt trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2, giảm 2,3% theo quý nhưng vẫn cao hơn 1% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, hiệu quả hấp thụ của thị trường tiếp tục suy giảm.
Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong quý chỉ đạt 45%, giảm 24% so với quý trước và thấp hơn 2% so với cùng kỳ năm 2025. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng rõ nét của cả người mua nhà để ở lẫn nhà đầu tư.
Xuất hiện nhiều tin rao cắt lỗ hàng trăm triệu đồng
Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ mới liên tục được đưa ra thị trường, thậm chí một số dự án đã đến giai đoạn chuẩn bị bàn giao nhà, thị trường căn hộ dọc Quốc lộ 13 lại xuất hiện các tin rao bán với nội dung “cắt lỗ”, “bán thu hồi vốn” hoặc “chủ nhà cần tiền bán gấp”.
Tại Lavita Thuận An, một môi giới đang chào bán căn hộ 2 phòng ngủ, đồng thời cho biết mức cắt lỗ 300 triệu đồng. Một môi giới khác cho biết được chủ nhà gửi bán căn hộ có diện tích 73m2 với giá 2,6 tỷ đồng, thấp hơn 200 triệu đồng so với giá trong hợp đồng mua bán.
Tương tự, tại La Pura, một môi giới chào bán căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 66m2, với giá 3,3 tỷ đồng. Môi giới này cho biết chủ nhà chấp nhận cắt lỗ 200 triệu đồng và đã thanh toán một phần giá trị hợp đồng trước khi chuyển nhượng.
The Emerald 68, dự án đang trong quá trình hoàn thiện và chuẩn bị bàn giao nhà, có giá chào bán thứ cấp phổ biến từ 45-50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thị trường cũng xuất hiện các tin rao bán căn hộ với nội dung cắt lỗ, cần tiền gấp hoặc muốn thu hồi vốn cần bán nhanh.
Đánh giá về nhu cầu mua căn hộ tại TPHCM và các khu vực lân cận trong quý III/2026, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, cho rằng sức cầu chung của toàn thị trường giảm khoảng 66% so với quý trước.
Tâm lý chờ đợi của khách hàng tiếp tục gia tăng khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, trong khi các ngân hàng tăng cường kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Những yếu tố này khiến người mua thận trọng hơn khi quyết định xuống tiền, qua đó tạo thêm áp lực lên thanh khoản thị trường.
Trên thị trường thứ cấp, theo ông Thắng, giá giao dịch tại nhiều dự án ghi nhận mức giảm phổ biến từ 4-7% so với quý trước. Mức giảm tập trung chủ yếu ở những trường hợp người bán chịu áp lực tài chính, đặc biệt là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy vay vốn trong bối cảnh lãi suất chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.
“Diễn biến này cho thấy thanh khoản thị trường vẫn chịu sức ép đáng kể, đồng thời phản ánh sự phân hóa giữa các nhóm người mua và người bán. Trong ngắn hạn, tâm lý thận trọng cùng chi phí vốn cao tiếp tục là những yếu tố chi phối diễn biến thị trường căn hộ”, ông Thắng nhận định.
CBRE Việt Nam dự báo khu vực Bình Dương cũ sẽ tiếp tục là điểm tập trung nguồn cung căn hộ trong thời gian tới của TPHCM, đặc biệt dọc Quốc lộ 13 và tại các khu vực hưởng lợi từ những dự án hạ tầng giao thông trọng điểm.