Chỉ 30% biệt thự liền kề sơ cấp có người mua

Nguồn ảnh: VnExpress

Nguồn cung biệt thự, liền kề sơ cấp tại Hà Nội tăng mạnh trong quý III, nhưng chỉ khoảng 30% số căn được thị trường hấp thụ do giá neo cao, theo CBRE.

Trong báo cáo thị trường mới công bố, công ty tư vấn bất động sản CBRE cho biết nguồn cung phân khúc biệt thự liền kề ở Hà Nội tiếp tục tăng mạnh dù thanh khoản đi xuống.

Quý III, thị trường ghi nhận hơn 1.500 căn thấp tầng sơ cấp (gồm rổ hàng lần đầu mở bán và dự án cũ bán tiếp), tăng 37% theo quý và 144% theo năm. Phần lớn rổ hàng mới tập trung dọc khu vực đường vành đai 3 và vành đai 3,5. Tuy nhiên, lượng bán được trong quý chỉ đạt hơn 500 căn, tương đương tỷ lệ 30%. Phần lớn số căn được hấp thụ đến từ các dự án cũ đang bán tiếp.

CBRE cho biết giá chào bán sơ cấp nhà thấp tầng đạt mức 247 triệu đồng mỗi m2 đất, tăng 18% theo quý và 33% theo năm. Sức mua ở mức khiêm tốn cho thấy phân khúc này đang bước vào giai đoạn thanh lọc, chỉ người có tiềm lực tài chính, ít phụ thuộc vào vay ngân hàng, mới chấp nhận được giá bán hiện tại.

Trong diễn biến tương tự, đơn vị nghiên cứu thị trường Avison Young cho biết tỷ lệ hấp thụ nhà thấp tầng vẫn ở mức thấp, đạt khoảng 10-15% do tâm lý người mua thận trọng. Trong khi đó, mặt bằng giá bán từ chủ đầu tư vẫn neo ở mức đỉnh, trung bình 9.800 USD mỗi m2 đất. Tại một số dự án ở khu vực Tây Hồ, Đông Anh... giá chào bán mới thậm chí đạt ngưỡng 12.000-18.000 USD mỗi m2.

Theo Avison Young, lực cầu trên thị trường đang phân hóa rõ rệt khi khách hàng không còn vội vã xuống tiền đặt cọc. Họ chuyển sang khảo sát kỹ lưỡng, tìm kiếm các dự án tốt hoặc chờ gom sản phẩm giảm giá trên thị trường thứ cấp.

Một dự án nhà thấp tầng ở phía tây Hà Nội. Ảnh: Phạm Chiểu — Một dự án nhà thấp tầng ở phía tây Hà Nội. Ảnh: *Phạm Chiểu*

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết giá bán neo cao, phổ biến 15-50 tỷ đồng một căn, trở thành rào cản với tốc độ thanh khoản của phân khúc biệt thự, liền kề.

Trong khi đó, mặt bằng lãi suất vay liên tục tăng từ đầu năm tạo áp lực cho nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Tâm lý thận trọng và chờ đợi của nhà đầu tư bao phủ thị trường khiến thời gian ra quyết định xuống tiền kéo dài lâu hơn.

Thời gian qua, lãi suất cho vay bất động sản tăng nhanh, có thời điểm chạm ngưỡng 15-16% một năm, tạo áp lực lên thanh khoản nhiều phân khúc nhà ở.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, cũng cho rằng người mua có xu hướng thận trọng hơn trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô còn nhiều bất định, gồm định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô và biến động lãi suất. Theo bà, tổng nguồn cung mới nhà liền thổ ở Thủ đô trong 9 tháng đầu năm nay đã vượt quy mô cả năm ngoái. Dự báo nguồn cung biệt thự liền kề từ các đại đô thị lớn ở vùng ven vẫn tăng trong quý IV, nâng tổng cung cả năm lên khoảng 5.000 căn.

"Nguồn cung dồi dào hơn, nhưng thanh khoản phân hóa sâu hơn. Chỉ những sản phẩm thực sự đáp ứng nhu cầu ở thực, có lợi thế vị trí và chính sách bán hàng cạnh tranh mới duy trì được sức tiêu thụ tốt", bà An nhận định.

Ngọc Diễm

Thị trường biệt thự, liền kề sơ cấp tại Hà Nội trong quý III ghi nhận nguồn cung vượt 1.500 căn, tăng 37% theo quý và 144% theo năm. Tuy nhiên, sức hấp thụ thực tế chỉ đạt hơn 500 căn, tương đương tỷ lệ 30%, chủ yếu rơi vào rổ hàng cũ đang bán tiếp. Nguồn cung mở rộng dọc các trục vành đai 3 và 3,5 nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh do mặt bằng giá sơ cấp bị đẩy lên 247 triệu đồng mỗi m2 đất. Rào cản lớn nhất đối với thanh khoản hiện nay là mức giá phổ biến từ 15 đến 50 tỷ đồng mỗi căn, vượt xa khả năng tiếp cận của phần lớn người mua. Thêm vào đó, lãi suất cho vay bất động sản neo cao có thời điểm chạm mức 15-16% một năm, tạo áp lực tài chính nặng nề lên các nhà đầu tư dùng đòn bẩy. Giới nghiên cứu thị trường từ CBRE và Avison Young đều nhận định khách hàng không còn vội vã giải ngân mà chuyển sang khảo sát kỹ lưỡng hoặc chờ đợi các đợt giảm giá thứ cấp. Dự kiến nguồn cung biệt thự, liền kề cả năm nay sẽ đạt khoảng 5.000 căn khi các đại đô thị vùng ven tiếp tục bung hàng trong quý IV. Dù vậy, thị trường đang bước vào chu kỳ thanh lọc khắt khe và phân hóa sâu sắc. Tốc độ tiêu thụ sẽ chỉ tập trung vào nhóm khách hàng sở hữu dòng tiền dồi dào, lựa chọn các dự án có vị trí tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực và đi kèm chính sách bán hàng cạnh tranh.