Theo báo cáo Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2026 của Batdongsan.com.vn, giá rao bán bất động sản tiếp tục xu hướng điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh, trong khi giá thuê phổ biến tương đối ổn định.
Khảo sát 530 môi giới cho thấy, 48% môi giới ghi nhận lượng giao dịch giảm mạnh trên 50% so với quý trước, thấp hơn so với mức 50% của quý II/2026. Thanh khoản vẫn chịu áp lực, song mức độ giảm đã phần nào chững lại.
Tâm lý thận trọng tiếp tục bao trùm thị trường khi có tới 63% môi giới đánh giá người mua vẫn đang trong trạng thái quan sát, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền. Lãi suất vay cao, những lo ngại về biến động chính sách, quy hoạch cùng hạn chế về dòng tiền là những rào cản chính đối với giao dịch.
Dù vậy, chung cư tiếp tục là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn nhất, chiếm 37% tổng mức độ quan tâm bất động sản bán, cao hơn các phân khúc khác như đất nền (24%) và nhà riêng (21%). Đồng thời, 36% môi giới đánh giá chung cư là loại hình có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, tiếp đến là nhà riêng với 32%.
Đáng chú ý, tỷ trọng mức độ quan tâm đối với bất động sản sơ cấp tăng từ 16% lên 28% trong vòng 2 năm trở lại đây, cho thấy người mua đang chú ý nhiều hơn đến các sản phẩm từ chủ đầu tư. Chính sách thanh toán và khả năng tiếp cận tài chính ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng tác động đến quyết định giao dịch.
Thanh khoản cải thiện
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá rao bán bất động sản Hà Nội tiếp tục hạ nhiệt, trong khi thanh khoản có dấu hiệu cải thiện. Tỷ lệ môi giới ghi nhận lượng giao dịch giảm mạnh trên 50% đã giảm từ 59% (quý II/2026) xuống 52%. Trong khi đó, nhóm ghi nhận giao dịch ổn định tăng từ 10% lên 16%.
Trong cơ cấu tìm kiếm, chung cư ngày càng chiếm ưu thế khi tỷ trọng mức độ quan tâm tăng lên 52%, trong khi đất nền giảm còn 13% và nhà riêng 18%. Dù vậy, mặt bằng giá vẫn tiếp tục điều chỉnh. So với quý II, giá rao bán chung cư giảm 5%, đất nền giảm 10%, biệt thự giảm 3%, còn nhà riêng nhìn chung đi ngang.
Đáng chú ý, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa phân khúc sơ cấp và thứ cấp. Tính từ đầu năm đến tháng 9, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp giảm 15%, mạnh hơn mức 9% của phân khúc sơ cấp. Tuy nhiên, chung cư thứ cấp vẫn chiếm 54% lượng giao dịch ước tính trong quý 3/2026, cao hơn mức 46% của phân khúc sơ cấp.
Sự khác biệt này phản ánh những động lực khác nhau giữa hai thị trường. Ở phân khúc sơ cấp, các chính sách chiết khấu giá bán, hỗ trợ lãi suất và ân hạn gốc lãi được môi giới đánh giá có tác động lớn đến quyết định mua.
Ngược lại, thị trường thứ cấp ghi nhận nhu cầu ở thực chiếm ưu thế với tỷ lệ 83% (trong khi nhu cầu đầu tư là 17%), người mua có xu hướng tìm kiếm những căn hộ có mức giá phù hợp tại các khu vực đã điều chỉnh.
Ở phân khúc nhà riêng, tâm lý chờ đợi vẫn hiện hữu khi 36% môi giới cho biết khách hàng tiếp tục trì hoãn giao dịch để quan sát thêm, 25% cho biết người mua có xu hướng mặc cả và chờ giá giảm, 21% cho biết khách hàng đang trong trạng thái thận trọng và cân nhắc thêm, chỉ 18% ghi nhận khách hàng sẵn sàng chốt giao dịch khi tìm được sản phẩm có mức giá phù hợp.
Giá hạ nhiệt
Tại TPHCM, thị trường bất động sản quý III cũng ghi nhận sự phân hóa giữa các loại hình. Cụ thể, chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu với mức độ quan tâm đạt 38%, tăng 3% so với quý trước. Ngược lại, mức độ quan tâm dành cho nhà riêng giảm từ 35% xuống 31%, còn đất nền duy trì ở mức 14%, nhà mặt phố chiếm 11% và biệt thự chiếm 6%.
Về giá bán, phân khúc chung cư ghi nhận mức giảm 1% so với quý trước, xuống còn 69 triệu đồng/m2, đất nền giảm 3% còn 61 triệu đồng/m2 và biệt thự giảm 3% còn 151 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhà riêng tăng 1% lên 117 triệu đồng/m2, còn nhà mặt phố tăng 2% và đạt 200 triệu đồng/m2.
Ở phân khúc chung cư, xu hướng dịch chuyển nhu cầu về các thị trường vệ tinh ngày càng rõ nét, nổi bật là khu vực Bình Dương cũ. Trong cơ cấu tìm kiếm bất động sản ngoài TPHCM cũ, tỷ trọng quan tâm dành cho Bình Dương tăng mạnh từ 9% trong quý I/2024 lên 30% vào quý III/2026. Đáng chú ý, nhu cầu chung cư tại khu vực này cũng gia tăng, với tỷ trọng quan tâm tăng từ 31% lên 38% so với quý I/2024, trong khi đất nền giảm từ 41% xuống 33%.
Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông tiếp tục là động lực thúc đẩy đà tăng giá chung cư tại TPHCM. Giá rao bán căn hộ trong bán kính 1 km dọc tuyến metro số 1 và Xa lộ Hà Nội đã tăng mạnh từ 30,6 triệu đồng/m2 năm 2016 lên 72,9 triệu đồng/m2 năm 2026, tương đương mức tăng gần 2,4 lần. Riêng năm 2025, sau khi tuyến metro số 1 đi vào vận hành, giá rao bán tại khu vực này tăng khoảng 30% so với năm trước.
Đáng chú ý, thị trường nhà riêng TPHCM cũ đang xuất hiện sự lệch pha cung cầu rõ nét giữa các phân khúc giá. Trong khi nhà riêng dưới 5 tỷ đồng chiếm 37% tổng mức độ quan tâm, tỷ trọng tin đăng chào bán ở phân khúc này chỉ đạt 22%. Ngược lại, nhóm nhà riêng từ 5 - 10 tỷ đồng chiếm tới 59% lượng tin đăng nhưng chỉ thu hút 45% mức độ quan tâm.