Chuyên gia nêu cách có thể làm căn hộ 2-3 tỷ đồng

Tại Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026 diễn ra chiều 30/10 với chủ đề “Dịch chuyển giá trị” do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức, TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng để giải quyết bài toán nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, trước hết cần thay đổi tư duy phát triển bất động sản.

Theo ông, các chủ đầu tư thường tìm cách kéo giá bán xuống thấp nhưng chưa xem xét đầy đủ mối quan hệ giữa vị trí, hạ tầng giao thông, việc làm và hệ thống tiện ích. Một căn nhà nằm tại khu vực nội thành, nơi giá đất cao, khó có thể được bán với mức giá rẻ.

"Vấn đề không chỉ nằm ở việc giảm giá bán, mà còn là làm thế nào để người mua cảm thấy mức giá đó hợp lý so với những giá trị họ nhận được", TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn nhận định.

Muốn có căn hộ 2-3 tỷ đồng, cần thay đổi vị trí phát triển

Theo vị chuyên gia, việc phát triển căn hộ có giá 2-3 tỷ đồng hoàn toàn có thể thực hiện được nếu chủ đầu tư lựa chọn những khu vực xa trung tâm, nơi giá đất còn phù hợp.

Tuy nhiên, điều kiện quan trọng là phải có hệ thống giao thông kết nối thuận tiện, đặc biệt là metro, giúp người dân có thể di chuyển đến nơi làm việc trong khoảng 15 phút theo mô hình phát triển được ông đề xuất.

Bên cạnh giao thông, các khu vực phát triển nhà ở cũng cần được đầu tư đồng bộ về trường học, dịch vụ, thương mại và những tiện ích phục vụ sinh hoạt hằng ngày.

Ông Sơn cho rằng đây chính là hướng tiếp cận của mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD). Thay vì chỉ xây dựng những khu chung cư riêng lẻ, chủ đầu tư cần đặt dự án trong một hệ sinh thái đô thị có sự kết nối giữa nơi ở, nơi làm việc và các hoạt động kinh tế.

Chuyên gia lấy ví dụ, một căn hộ cao cấp trong khu vực phát triển TOD có thể có giá hơn chục tỷ đồng, với mức cho thuê khoảng 40-50 triệu đồng/tháng. Khi đó, câu hỏi không chỉ là giá căn hộ bao nhiêu, mà còn là những người có mức thu nhập nào đủ khả năng sinh sống tại đây.

Do đó, nhà phát triển bất động sản cần phối hợp với chính quyền và các doanh nghiệp để tạo ra việc làm tại chỗ, giúp người dân có thu nhập phù hợp và giảm nhu cầu di chuyển xa.

Thu nhỏ căn hộ, mở rộng không gian sử dụng chung

Bên cạnh thay đổi vị trí, KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng chủ đầu tư có thể điều chỉnh cách thiết kế để phát triển những căn hộ có mức giá khoảng 3-4 tỷ đồng ở gần trung tâm.

Theo cách làm truyền thống, mỗi căn hộ thường được bố trí đầy đủ các không gian chức năng, từ phòng khách, khu vực làm việc đến nơi giải trí. Điều này khiến diện tích và chi phí đầu tư tăng lên.

Thay vào đó, doanh nghiệp có thể thiết kế căn hộ với diện tích vừa đủ, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thiết yếu. Những chức năng như tiếp khách, làm việc, giao lưu hoặc giải trí được chuyển sang không gian sử dụng chung của khu đô thị. Người dân có thể tiếp cận các tiện ích này và chi trả theo mức độ sử dụng, thay vì phải dành diện tích riêng cho tất cả các chức năng trong căn hộ.

Cách tiếp cận này vừa giúp giảm diện tích nhà ở riêng lẻ, vừa bảo đảm cư dân có những tiện ích cần thiết cho cuộc sống.

Theo ông Sơn, bài toán giá nhà cần được giải quyết bằng tư duy tổng thể, kết hợp đồng thời vị trí, kết nối giao thông, cơ hội việc làm, hệ thống dịch vụ và thiết kế sản phẩm.

Trong bối cảnh TPHCM mở rộng không gian phát triển theo mô hình đô thị đa cực, đa trung tâm, việc đầu tư hạ tầng kết nối vùng đang tạo thêm điều kiện để phát triển những khu đô thị mới ngoài khu vực trung tâm truyền thống.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh việc mở rộng đô thị không thể chỉ dừng lại ở xây dựng thêm nhà ở. Các khu đô thị phải tạo ra môi trường sống thuận tiện, nơi người dân có thể tiếp cận việc làm, giáo dục, dịch vụ và các hoạt động cộng đồng.

Theo chuyên gia, khi thay đổi tư duy phát triển theo hướng này, thị trường có thể tìm được những giải pháp nhà ở phù hợp hơn với khả năng chi trả và nhu cầu thực tế của từng nhóm khách hàng.