Ngày 28/10, tại kỳ họp thứ bảy (kỳ họp chuyên đề), HĐND TP Hà Nội thông qua nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết tồn tại vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng tại 12 dự án liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh, trong đó có các tổ hợp chung cư HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm. Nghị quyết được ban hành trên cơ sở khoản 2 Điều 8 và khoản 4 Điều 14 Luật Thủ đô số 02/2026/QH16.
Theo đó, các công trình, hạng mục xây dựng sai quy hoạch, giấy phép sẽ được rà soát, phân loại thành hai nhóm: Được tồn tại có điều kiện hoặc phải phá dỡ. Việc phân nhóm căn cứ vào các tiêu chí cụ thể như công trình đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, bảo đảm an toàn chịu lực và phòng cháy chữa cháy, đáp ứng chỉ tiêu tối thiểu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu, khoảng cách giữa các khối tháp, không vi phạm chỉ giới đường đỏ.
Danh mục cụ thể công trình nào được tồn tại, công trình nào phải phá dỡ sẽ do UBND thành phố quyết định sau khi cơ quan chuyên môn rà soát, đánh giá.
Nghị quyết xác định rõ nguyên tắc: Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, biện pháp khắc phục hậu quả và chịu các chi phí phát sinh do vi phạm của mình; không sử dụng ngân sách nhà nước để chi trả các chi phí này. Với công trình được tồn tại có điều kiện, chủ đầu tư còn phải nộp lại số lợi bất hợp pháp, tính bằng diện tích sàn vi phạm nhân với suất vốn đầu tư tại thời điểm đưa vào sử dụng và nhân 50%.
Không thể để người mua nhà gánh hậu quả từ sai phạm
“Tôi mua nhà, trả tiền đầy đủ, ký tá giấy tờ đàng hoàng. Tôi phải được bảo vệ chứ, đúng không các anh”, ông N. (64 tuổi) chia sẻ. Ông kể năm 2015, hai vợ chồng tích góp được ít, rồi cố gắng vay mượn thêm người thân để mua nhà tại HH Linh Đàm. Vài năm sau, công việc thuận lợi, ông lại tiếp tục vay để mua nhà cho con. Tất cả đều là tiền mồ hôi, nước mắt.
Người dân sinh hoạt tại khu HH Linh Đàm (Ảnh: Văn Hưng).
Câu chuyện của ông N. là tình cảnh chung của nhiều hộ dân tại các dự án này. Trao đổi với phóng viên Dân trí, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật TNHH ANVI, cho rằng khi xử lý sai phạm tại các chung cư thuộc Tập đoàn Mường Thanh, cần đặt quyền lợi của người mua nhà ngay tình - người mua thiện chí, trả tiền thật và không biết về sai phạm của bên bán - lên hàng đầu.
Theo ông, nhiều cư dân mua căn hộ trong bối cảnh dự án được triển khai, mở bán công khai, có những trường hợp còn được ngân hàng thẩm định và cho vay. Người dân không có trách nhiệm và cũng khó có khả năng tự kiểm tra toàn bộ hồ sơ pháp lý, giấy phép xây dựng hay những sai phạm phát sinh trong quá trình triển khai dự án.
“Những người mua như vậy gần như không có lỗi gì cả”, luật sư Đức nhấn mạnh, đồng thời cho rằng không nên để những gia đình đã bỏ tiền mua nhà, sinh sống ổn định nhiều năm phải gánh chịu hậu quả từ sai phạm của các bên liên quan.
Về điểm này, nghị quyết đã thể hiện cách tiếp cận đúng luật định và nhân văn. Văn bản quy định người mua, người nhận chuyển nhượng hợp pháp căn hộ, nhà ở không có lỗi trong hành vi vi phạm không phải chịu chi phí, thiệt hại phát sinh từ việc khắc phục hậu quả của chủ đầu tư. Nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ người bị di dời được ưu tiên thực hiện trước nghĩa vụ nộp số lợi bất hợp pháp và nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư. Việc thực hiện nghị quyết cũng không làm mất quyền khiếu nại, khởi kiện của tổ chức, cá nhân.
Các chuyên gia cho rằng cần ưu tiên bảo vệ người mua nhà ngay tình, không để cư dân gánh chịu hậu quả từ sai phạm của chủ đầu tư (Ảnh: Văn Hưng).
Đáng chú ý, nghị quyết dự liệu cả tình huống chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ trách nhiệm. Khi đó, UBND thành phố quyết định sử dụng nguồn bảo đảm nghĩa vụ của chủ đầu tư hoặc chỉ đạo cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế tài sản chủ đầu tư để chi trả bồi thường, hỗ trợ. Đây là “lưới an toàn” quan trọng để quyền lợi của cư dân không bị treo theo thiện chí của doanh nghiệp.
Đối với những căn hộ không thuộc diện di dời, người mua được tiếp tục thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng, thỏa thuận với chủ đầu tư và không phải nộp các chi phí khắc phục sai phạm.
Sổ hồng vẫn "phụ thuộc" vào chủ đầu tư?
Tuy nhiên, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng), nghị quyết quy định người mua nhà được cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo pháp luật và chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng cần phân biệt quan hệ giữa Nhà nước và chủ đầu tư trong xử lý vi phạm, thu nghĩa vụ tài chính với quan hệ giữa Nhà nước và người mua căn hộ hợp pháp. Theo ông, người dân ký hợp đồng, thanh toán tiền và nhận bàn giao căn hộ, nhưng không phải là chủ thể cấp phép xây dựng, nghiệm thu công trình hay thanh tra trật tự xây dựng. Vì vậy, không nên để quyền được cấp sổ của người mua nhà phụ thuộc hoàn toàn vào việc chủ đầu tư đã nộp tiền hay chưa.
Ông Hà đề nghị nghiên cứu cơ chế tách quyền được cấp giấy chứng nhận của người mua nhà ngay tình khỏi nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư: Với những công trình đủ điều kiện tồn tại, có thể xem xét giải quyết quyền sở hữu hợp pháp cho người dân, đồng thời tiếp tục xử lý các khoản nghĩa vụ của doanh nghiệp.
Ngoài ra, với các công trình được phép tồn tại, nghị quyết quy định nghĩa vụ tài chính về đất đai được xác định theo Bảng giá đất do UBND thành phố quy định tại thời điểm công trình đưa vào sử dụng thực tế, tức mặt bằng giá của giai đoạn 2010–2016, khi các dự án này bàn giao nhà, thay vì giá hiện hành. Đây có thể xem là một điểm thuận lợi đáng kể cho chủ đầu tư, vì bảng giá đất khi đó thấp hơn nhiều so với bảng giá đã được điều chỉnh những năm gần đây. Nếu chủ đầu tư chấp hành, cơ chế này có thể giúp hoàn tất nghĩa vụ tài chính sớm hơn, qua đó gián tiếp rút ngắn thời gian chờ sổ của cư dân. Tuy nhiên, nghị quyết chưa nói rõ có tính tiền chậm nộp cho khoảng thời gian hơn 10 năm qua hay không – điểm này sẽ do kế hoạch triển khai của UBND thành phố làm rõ.
Nhận đủ tiền bồi thường mới phải bàn giao nhà
Với các căn hộ thuộc diện phải di dời, nghị quyết quy định người mua nhận tiền bồi thường của chủ đầu tư và bàn giao căn hộ cho chủ đầu tư trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận đủ tiền. Nói cách khác, cư dân chỉ phải bàn giao nhà sau khi đã nhận đủ tiền, nhưng đồng thời cũng có nghĩa vụ bàn giao trong 90 ngày. Trường hợp chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ trách nhiệm mà cư dân không di dời, UBND cấp xã sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế theo quy định.
Mức bồi thường do Hội đồng thẩm định giá (do UBND thành phố thành lập) xác định hoặc theo quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đánh giá quy định về thời hạn bàn giao sau khi nhận đủ tiền bồi thường là hợp lý, bởi việc thay đổi chỗ ở cần có thời gian chuẩn bị. Tuy nhiên, ông lưu ý 3 tháng không phải khoảng thời gian dài đối với những gia đình phải chuyển nơi sinh sống.
Về giá bồi thường, ông Võ cho rằng không thể chỉ hoàn trả nguyên giá mua căn hộ từ hơn 10 năm trước; nếu bồi thường bằng tiền, cần tính đến yếu tố trượt giá và biến động giá trị tài sản từ thời điểm mua nhà đến nay. Theo ông, đây là “khoảng trống” cần làm rõ, bởi với cư dân, phương pháp định giá quyết định trực tiếp việc họ có đủ khả năng mua lại một chỗ ở tương đương hay không.
Theo các chuyên gia, người dân thuộc diện di dời tại HH Linh Đàm cần được bồi thường thỏa đáng, bảo đảm điều kiện sinh sống và quyền lợi hợp pháp (Ảnh: Văn Hưng).
Ngoài bồi thường bằng tiền, nghị quyết quy định người mua nhà thuộc diện di dời được ưu tiên mua căn hộ, nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở do chủ đầu tư thực hiện, với phương thức thanh toán do hai bên thỏa thuận. Người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở được ưu tiên mua, thuê mua không qua bốc thăm tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện. Cư dân có thu nhập duy nhất từ kinh doanh tại khối đế bị chuyển đổi công năng được hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh một lần bằng 6 tháng lương tối thiểu vùng.
Người dân được tạm cư tại chỗ cho đến thời điểm cơ quan có thẩm quyền thông báo thực hiện phương án phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng.
Cần lưu ý, đây là cơ chế ưu tiên mua, không phải bố trí nhà ở tái định cư; người dân vẫn phải trả tiền cho căn hộ mới, dù phương thức thanh toán có thể linh hoạt. Vì vậy, theo GS Đặng Hùng Võ và luật sư Trương Thanh Đức, khi xây dựng phương án cụ thể, cơ quan chức năng và chủ đầu tư cần quan tâm đến vị trí, giá trị và điều kiện sinh sống của nơi ở mới, sự phù hợp với công việc, sinh kế, việc học hành của gia đình, thay vì chỉ căn cứ vào diện tích hoặc giá trị căn hộ. Việc đẩy cư dân đến một khu vực cách xa nơi ở cũ có thể gây xáo trộn lớn với cuộc sống người dân.
Khoảng trống với người mua bằng vi bằng
Một nhóm cư dân có nguy cơ nằm ngoài phạm vi bảo vệ của nghị quyết là những người mua nhà qua vi bằng. Văn bản chỉ bảo vệ “người mua, người nhận chuyển nhượng hợp pháp”. GS Đặng Hùng Võ lưu ý vi bằng không phải hình thức thay thế các thủ tục pháp lý về chuyển nhượng bất động sản; những trường hợp này cần được xem xét căn cứ xác lập quyền của người mua theo quy định. Đây là vấn đề cần được hướng dẫn cụ thể trong kế hoạch triển khai.
Nghị quyết giao UBND thành phố ban hành kế hoạch, phân công nhiệm vụ và văn bản hướng dẫn; đồng thời quyết định danh mục công trình được tồn tại, phá dỡ, chuyển đổi công năng và giải pháp bổ sung hạ tầng. Với ông N. và hàng chục nghìn hộ dân khác, câu trả lời cuối cùng sẽ tiếp tục được làm rõ trong thời gian tới.