Góp ý tại phiên thảo luận tổ ngày 22/10, Hiệu trưởng Trường Đại học Hải Phòng Bùi Xuân Hải cho rằng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang "thận trọng" về điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai (nhà trên giấy) vào kinh doanh.
Theo dự thảo, trước khi bán nhà trên giấy, chủ đầu tư cần đáp ứng nhiều yêu cầu, trong đó dự án phải được khởi công hay có giấy tờ về xây dựng. Chủ đầu tư cũng cần thông báo cho cơ quan quản lý trước khi mở bán. Trong vòng 8 ngày từ khi nhận thông báo, cơ quan quản lý sẽ kiểm tra và phản hồi cho doanh nghiệp. Dự thảo cũng tiếp tục duy trì quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc như luật hiện hành.
Theo ông Bùi Xuân Hải, quy định này chưa hợp lý. Bởi nếu dự án đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư có thể ký hợp đồng và nhận tiền thanh toán luôn từ khách hàng, không cần nhận đặt cọc.
Ông giải thích, các doanh nghiệp địa ốc đều muốn thăm dò thị trường. "Việc nhận tiền đặt cọc giúp doanh nghiệp biết đường đầu tư, phác thảo kế hoạch, chiến lược cho dự án hình thành trong tương lai", ông Hải nói.
Đại biểu Quốc hội: Nên để chủ đầu tư nhận tiền đặt mua bất động sản sớm hơn
Hiệu trưởng Trường Đại học Hải Phòng Bùi Xuân Hải góp ý về dự Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), tại thảo luận tổ, ngày 22/10. Video: Anh Tú
Đồng tình duy trì mức cọc tối đa 5%, nhưng ông đề xuất cho chủ đầu tư dự án bất động sản được thu tiền khi hoàn thành những thủ tục pháp lý cơ bản, tức là sớm hơn so với quy định hiện nay. Các thủ tục này gồm được chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và có giấy phép xây dựng.
Để bảo vệ quyền lợi khách hàng, Hiệu trưởng Trường Đại học Hải Phòng đề nghị chuyển số tiền đặt cọc vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng, tránh việc doanh nghiệp tự ý sử dụng. "Như vậy, chủ đầu tư sẽ chắc chắn bán được hàng, khách hàng yên tâm sở hữu bất động sản. Giao dịch trong tương lai diễn ra thuận lợi hơn", ông Hải nêu giải pháp.
Tháng trước, góp ý dự thảo luận, một số tổ chức, doanh nghiệp lớn cũng kiến nghị cho phép thu tiền đặt cọc sớm hơn. Hiệp hội Ngân hàng cho rằng nhu cầu đặt cọc luôn hiện hữu từ trước khi nhà đủ điều kiện bán.
"Người mua có nhu cầu ở thực sẽ muốn đặt cọc sớm để đảm bảo sự chắc chắn. Nhưng quy định phải đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư mới được nhận đặt cọc khiến hạn chế cơ hội tiếp cận, mua nhà của người dân", hiệp hội nêu.
Vingroup cũng đề xuất hai phương án về tiền đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai, trong đó tập đoàn này muốn được nhận khoản này khi nhà ở, công trình xây dựng đã có báo cáo nghiên cứu khả thi được duyệt.
Ngoài vấn đề tiền đặt cọc, ông Bùi Xuân Hải nêu thực trạng doanh nghiệp thành lập công ty "con, cháu" rồi sử dụng những đơn vị này ký hợp đồng đặt cọc, hoặc lách luật bằng "văn bản thỏa thuận" với người mua. Theo ông, số tiền thu doanh nghiệp thu được không được dùng để phát triển dự án, mà mang đi trả nợ hoặc thâu tóm dự án khác.
Để ngăn tình trạng này, ông kiến nghị cần có cơ chế kiểm soát chặt dòng tiền giữa các doanh nghiệp trong cùng hệ sinh thái.
Ông Bùi Xuân Hải, Hiệu trưởng Trường Đại học Hải Phòng, tại phiên họp của Quốc hội, tháng 4/2026. Ảnh: Cổng thông tin điện tử Quốc hội
Cùng quan điểm, bà Trần Lan Phương, Ủy viên Ủy ban Văn hóa và Xã hội cho rằng nên làm rõ giữa các khoản giữ chỗ, phí ưu tiên hoặc thỏa thuận có bản chất huy động vốn trái điều kiện.
"Xác định trách nhiệm của chủ đầu tư và đơn vị phân phối theo hành vi thực tế, tránh đổi tên tài khoản thu để né quy định", bà Phương cho hay.
Trong khi đó, đại biểu Phạm Hùng Hưng (đoàn Phú Thọ) đề xuất bổ sung trong Luật Đất đai và Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) yêu cầu công chứng bắt buộc giao dịch đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai. Bởi theo ông, luật hiện nay chưa quy định cơ chế kiểm soát hình thức của hợp đồng đặt cọc này.
"Một số nhóm đã lợi dụng hợp đồng đặt cọc viết tay, không công chứng để thu tiền lớn của khách hàng, sau đó chuyển nhượng cùng một căn hộ cho nhiều người hoặc chiếm giữ tiền rồi bỏ trốn", ông Hưng dẫn chứng.
Anh Tú