Theo phản ánh của công dân, gia đình người chú nhận chuyển nhượng thửa đất vào tháng 11/1994. Việc mua bán có giấy tờ, gia đình đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thuế với Nhà nước và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) ngày 10/12/1996.
Trên giấy chứng nhận, thửa đất có tổng diện tích 1.646m2, loại đất được ghi là “đất ở và đất vườn”, thời hạn sử dụng lâu dài.
Từ khi nhận chuyển nhượng đến nay, gia đình sử dụng thửa đất ổn định, không xảy ra tranh chấp. Hằng năm, gia đình đều nộp thuế đất theo mức đơn giá tính thuế là đất ở đối với toàn bộ diện tích 1.646m2.
Đến năm 2025, khi thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ, gia đình được cơ quan chức năng thông tin cần xác định lại diện tích đất ở của thửa đất. Theo đó, cơ quan chức năng cho rằng trong tổng diện tích 1.646m2 có phần diện tích đất ở theo hạn mức và phần diện tích đất nông nghiệp.
Trước vấn đề này, người dân đã liên hệ với cơ quan thuế và được thông tin rằng thuế suất chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng năm 1994 được xác định theo mức thu đối với đất ở.
Từ những căn cứ trên, công dân đặt câu hỏi: Khi cấp đổi sổ đỏ, thì diện tích, mục đích sử dụng đất được xác định là đất ở, hay đất ở và đất nông nghiệp?
Trả lời phản ánh của công dân, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đây là vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương. Việc xem xét phải căn cứ hồ sơ lưu trữ và các quy định cụ thể do địa phương ban hành theo thẩm quyền để thi hành Luật Đất đai. Vì vậy, Bộ chưa có cơ sở để đưa ra kết luận đối với trường hợp này.
Tuy nhiên, Bộ cung cấp một số quy định pháp luật liên quan đến việc xác định lại diện tích đất ở khi cấp giấy chứng nhận.
Theo khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai, việc xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 1/7/2004 được thực hiện khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi Nhà nước thu hồi đất, nếu đáp ứng các điều kiện luật quy định.
Một trong những điều kiện được quy định là tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây, người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ thuộc các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 Luật Đất đai, đồng thời không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này.
Luật cũng quy định việc xác định lại diện tích đất ở phải trừ phần diện tích đất ở đã chuyển quyền sử dụng hoặc đã bị Nhà nước thu hồi, nếu có. Phần diện tích thuộc quyền sử dụng của người nhận chuyển nhượng hoặc phần đất Nhà nước đã thu hồi không được xác định lại theo quy định nói trên.
Bên cạnh Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026 của Chính phủ về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
Theo quy định này, đối với giấy chứng nhận được cấp trước ngày 1/7/2004, không thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai và chưa xác định cụ thể diện tích đất ở, mà chỉ ghi chung đất ở với loại đất khác, việc xác định diện tích đất ở được thực hiện theo quy định.
Các cách ghi trên giấy chứng nhận có thể bao gồm “thổ cư”, “thổ tập trung”, “làm nhà ở”, “đất ở + vườn”, hoặc các ký hiệu như “T”, “TV”, “TQ”, “TTT”.
Trong những trường hợp này, UBND cấp tỉnh căn cứ pháp luật đất đai qua các thời kỳ, quá trình quản lý, sử dụng đất và điều kiện thực tế tại địa phương để quy định việc xác định diện tích đất ở. UBND cấp tỉnh cũng quy định cách xử lý đối với những trường hợp khác mà giấy chứng nhận đã cấp chưa xác định cụ thể diện tích đất ở.
Đối với giấy chứng nhận đã được xác nhận thay đổi hoặc trường hợp người nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất được cấp giấy chứng nhận mới từ ngày 1/7/2004 trở về sau nhưng chưa xác định cụ thể diện tích đất ở, việc xác định diện tích đất ở được thực hiện theo quy định tương ứng.
Ngược lại, nếu người nhận chuyển quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận mới và diện tích đất ở đã được xác định cụ thể trên giấy chứng nhận thì không xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản này.
Đáng chú ý, khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận có trách nhiệm thực hiện đồng thời việc xác định diện tích đất ở theo quy định. Trường hợp người dân muốn thực hiện riêng thủ tục xác định diện tích đất ở thì thực hiện theo trình tự, thủ tục do UBND cấp tỉnh quy định.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị công dân liên hệ cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính tại địa phương để được xem xét trên cơ sở hồ sơ cụ thể và quy định pháp luật.