Đặt cọc 500 triệu mua đất hơn 10 tỷ, phát hiện dính quy hoạch vẫn không được hoàn tiền

Nguồn ảnh: VietnamNet

Sau khi đặt cọc 500 triệu đồng để mua thửa đất hơn 10 tỷ đồng tại Hà Nội, người mua phát hiện đất nằm trong quy hoạch và từ chối tiếp tục giao dịch. Tuy nhiên, người mua không được Tòa án chấp nhận yêu cầu đòi lại tiền cọc.

Bên mua cho rằng bị lừa dối, bên bán phủ nhận biết đất vướng quy hoạch

Theo trình bày của bà N. (ngụ TP Hà Nội), thông qua người môi giới, năm 2022, bà biết vợ chồng ông T. rao bán thửa đất 88m2 tại Hà Nội với giá 10,56 tỷ đồng.

Sau đó, bà ký hợp đồng đặt cọc với vợ chồng ông T. và giao 500 triệu đồng để bảo đảm việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các bên thỏa thuận trong thời hạn tối đa 30 ngày sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.

Sau khi đặt cọc, bà N. tìm hiểu thông tin tại cơ quan chức năng và cho rằng thửa đất nằm trong khu vực được quy hoạch Dự án mở rộng đường giao thông và cây xanh đô thị.

W-Vinsmart Bất động sản (12).jpg — Người phụ nữ đặt cọc 500 triệu đồng mua thửa đất hơn 10 tỷ đồng rồi từ chối giao dịch do phát hiện đất nằm trong quy hoạch. Ảnh minh họa: Thạch Thảo

Bà N. cho rằng vợ chồng ông T. biết thông tin này nhưng không cung cấp khi giao dịch, khiến bà bị lừa dối. Bà nhiều lần yêu cầu được nhận lại 500 triệu đồng tiền đặt cọc nhưng không được bên bán chấp thuận.

Do đó, bà N. khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối và buộc vợ chồng ông T. hoàn trả 500 triệu đồng.

Trong khi đó, vợ chồng ông T. phủ nhận việc lừa dối bà N. Vợ chồng ông T. cho rằng tại thời điểm ký hợp đồng, họ không biết thửa đất thuộc quy hoạch và cũng chưa nhận được thông báo nào của cơ quan nhà nước.

Theo ông T., chính bà N. là người tự tìm hiểu, xem đất rồi quyết định đặt cọc. Vì vậy, ông T. cho rằng hợp đồng có hiệu lực và việc không tiếp tục giao dịch là do phía bà N. vi phạm cam kết.

Tòa xác định bên mua không chứng minh được bên bán lừa dối

Xét xử sơ thẩm, TAND quận Hoàn Kiếm (nay là TAND khu vực 1 - Hà Nội) nhận định không có căn cứ chấp nhận lập luận của bà N. về việc bị lừa dối. Theo nhận định của Tòa, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết.

Theo đó, Tòa sơ thẩm quyết định bác toàn bộ yêu cầu của bà N. về việc tuyên hợp đồng vô hiệu và đòi lại 500 triệu đồng tiền đặt cọc.

Không đồng ý với phán quyết trên, bà N. kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà N. tiếp tục cho rằng vợ chồng ông T. biết thửa đất nằm trong quy hoạch mở rộng đường nhưng không thông báo cho bà và đây là hành vi lừa dối.

Tuy nhiên, Hội đồng xét xử TAND TP Hà Nội không chấp nhận lập luận này. Theo Tòa, hợp đồng đặt cọc được bà N. tự nguyện ký kết khi có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Do đó, hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Đáng chú ý, Tòa cho rằng bà N. không đưa ra được chứng cứ chứng minh các bên từng thỏa thuận vợ chồng ông T. có nghĩa vụ phải thông báo về tình trạng quy hoạch của thửa đất. Hồ sơ cũng không thể hiện bên bán có cam kết rằng nếu đất nằm trong quy hoạch thì phải hoàn trả tiền đặt cọc.

Mặt khác, trước khi hết thời hạn 30 ngày theo hợp đồng, bà N. đã từ chối tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng không có căn cứ xác định việc này là do lỗi của bên nhận đặt cọc. Cơ quan có thẩm quyền xác nhận thửa đất chưa đăng ký biến động. Vợ chồng ông T. vẫn là người sử dụng, chủ sở hữu thửa đất; hồ sơ cũng không thể hiện thửa đất có tranh chấp, khiếu kiện.

Từ các phân tích trên, TAND TP Hà Nội bác toàn bộ kháng cáo của bà N., giữ nguyên bản án sơ thẩm và không chấp nhận yêu cầu đòi lại 500 triệu đồng tiền đặt cọc.

(Tham khảo Bản án số 880/2025/DS-PT ngày 10/11/2025 của TAND TP Hà Nội)

Tranh chấp dân sự xuất phát từ việc bà N. đặt cọc 500 triệu đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất 88m2 trị giá 10,56 tỷ đồng tại Hà Nội từ vợ chồng ông T. nhưng sau đó từ chối tiếp tục giao dịch. Phía người mua khởi kiện đòi lại số tiền trên với lý do bị bên bán lừa dối khi không thông báo khu đất nằm trong quy hoạch mở rộng đường giao thông. Ngược lại, bên bán khẳng định hoàn toàn không nắm được thông tin quy hoạch và xác định nguyên nhân dừng mua bán xuất phát từ việc bên mua vi phạm cam kết. Cả hai cấp xét xử sơ thẩm và phúc thẩm tại Hà Nội đều tuyên bác bỏ toàn bộ yêu cầu khởi kiện của người mua. Hội đồng xét xử xác định hợp đồng đặt cọc được các bên tự nguyện xác lập khi có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, không vi phạm điều cấm của luật nên phát sinh hiệu lực đầy đủ. Đáng chú ý, nguyên đơn không cung cấp được tài liệu chứng minh bên bán có nghĩa vụ bảo đảm pháp lý về quy hoạch hoặc cam kết hoàn trả tiền cọc nếu đất vướng dự án. Phán quyết của Tòa án cho thấy rủi ro pháp lý lớn mà người mua bất động sản phải gánh chịu khi thiếu điều khoản ràng buộc trách nhiệm cụ thể trong hợp đồng đặt cọc. Việc tự ý dừng giao dịch trước thời hạn cam kết mà không chứng minh được lỗi gian dối của bên bán đồng nghĩa với việc bên mua phải chấp nhận mất trắng khoản tiền đặt cọc theo quy định dân sự.