Sáng 22/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày tờ trình về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Sửa đổi, bổ sung quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản
Theo Bộ trưởng Tư pháp, dự thảo luật gồm 10 chương, 61 điều, có một số nội dung bổ sung mới: về quy trình giao dịch bất động sản, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung về quy trình giao dịch giao dịch bất động sản.
Quy định về mã định danh điện tử tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Quy định về cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.
Mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản.
Dự thảo luật cũng có nhiều nội dung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, đảm bảo đồng bộ với các pháp luật liên quan; thúc đẩy chuyển đổi số; quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc, khung.
Trong đó, sửa đổi, bổ sung các quy định chung của Luật Kinh doanh bất động sản, như làm rõ phạm vi điều chỉnh, không áp dụng đối với đối tượng, trình tự giao dịch, hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở chính sách; quy định đầy đủ việc công khai thông tin dự án đưa vào kinh doanh, thời điểm công khai và trách nhiệm cập nhật của doanh nghiệp; sửa đổi quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được mua nhà ở, các loại công trình xây dựng không gắn với chuyển quyền sử dụng đất.
Sửa đổi, bổ sung quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản. Cụ thể, hoàn thiện hệ thống các loại hợp đồng, bảo đảm đầy đủ về hình thức, nội dung, phù hợp với các loại bất động sản được giao dịch trên thực tế.
Làm rõ nguyên tắc, cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng; thống nhất việc áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản, khắc phục chồng lấn với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với mua bán căn hộ chung cư.
Bổ sung quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản được xác lập, thực hiện giao dịch thông qua phương thức điện tử nhằm đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong kinh doanh bất động sản.
Về việc đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, Chính phủ đã chỉ đạo các cơ quan liên quan rà soát, thống nhất phương án xử lý theo hướng loại bỏ thủ tục đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Theo đó, tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung theo hướng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được công khai trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi áp dụng và không phải thực hiện thủ tục đăng ký, công khai hợp đồng theo quy định của pháp luật khác.
Đề nghị phân biệt thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn
Thẩm tra dự án luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, về quyền mua, thuê mua bất động sản của chủ thể có yếu tố nước ngoài, ủy ban đề nghị làm rõ sự cần thiết mở rộng phạm vi bất động sản mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, đánh giá đầy đủ, kỹ lưỡng tác động đến kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư kinh doanh, bảo đảm thể chế đúng, đầy đủ tinh thần của Nghị quyết số 21-NQ/TW.
Đồng thời, làm rõ phạm vi quyền của từng chủ thể; điều kiện đăng ký và chuyển nhượng; ranh giới phần tài sản được sở hữu, phần sử dụng chung, quyền tiếp cận và khai thác đối với công trình có nhiều lớp không gian sử dụng; phạm vi, ranh giới, vị trí, tiêu chí, tính chất khu vực được tiếp cận; làm rõ cơ chế quản lý, theo dõi và kiểm soát thật sự chặt chẽ, hiệu quả nhằm bảo đảm quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội.
Làm rõ cơ chế cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong trường hợp không gắn với quyền sử dụng đất, điều kiện thực hiện và cơ chế xử lý trong trường hợp chuyển nhượng để có quy định cụ thể tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, ủy ban đề nghị quy định tại luật các nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản và xử lý rủi ro phát sinh; làm rõ yếu tố “tự nguyện” khi bên mua, thuê mua tự làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận.
Có ý kiến đề nghị phân biệt thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn để thực hiện dự án; có quy định kiểm soát các khoản thu khác có bản chất huy động tiền trước thời điểm được phép...
Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, ủy ban đề nghị tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng việc chỉnh sửa khái niệm “kinh doanh bất động sản” và việc mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng; nếu chưa làm rõ cơ sở thực tiễn, nhu cầu giao dịch, vấn đề cụ thể cần giải quyết và giá trị gia tăng của chính sách, chưa đánh giá đầy đủ tác động và cơ chế kiểm soát rủi ro thì đề nghị chưa quy định tại dự thảo luật.
Bên cạnh đó, đề nghị làm rõ quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu. Rà soát, quy định rõ những trường hợp bắt buộc công chứng, chứng thực; những trường hợp khác cho phép được lựa chọn theo yêu cầu của các bên tham gia giao dịch.