Dân Trí • 27/09/2026 06:00

Điều gì đang thay đổi trong quyết định xuống tiền của người mua nhà?

(Dân trí) - Người mua đang bớt chạy theo sóng giá, ưu tiên bất động sản có thể ở, kinh doanh, cho thuê. Sự thay đổi này tạo cuộc sàng lọc ngày càng rõ giữa các dự án.

Anh Hoàng (38 tuổi, Hà Nội) từng đầu tư bất động sản theo cách mua ở giai đoạn đầu của dự án rồi chờ giá tăng để chuyển nhượng. Nhưng khi quay lại thị trường năm nay với khoảng 5 tỷ đồng nhàn rỗi, tiêu chí của anh đã thay đổi.

Sau khi tham khảo một số dự án, anh loại những sản phẩm dù được quảng bá nhiều về tiềm năng tăng giá nhưng hạ tầng, tiện ích chưa hình thành. Thay vào đó, anh tìm bất động sản tại các khu đô thị đã hoặc đang có cư dân, đầy đủ dịch vụ và có thể cho thuê, kinh doanh.

"Nếu bỏ ra vài tỷ đồng, tôi muốn tài sản đó phải sử dụng được. Không ở thì có thể cho thuê hoặc kinh doanh, còn tăng giá dài hạn là phần cộng thêm. Tôi không muốn mua rồi chỉ ngồi chờ người sau trả giá cao hơn", anh Hoàng nói.

Điều gì đang thay đổi trong quyết định xuống tiền của người mua nhà? - 1 — Thay vì “lướt sóng”, người mua ưu tiên tài sản có thể khai thác lâu dài (Ảnh: CTV).

Cách lựa chọn của anh Hoàng cũng phản ánh xu hướng VARS IRE ghi nhận: dòng tiền đang chuyển từ "đón sóng" sang "đón giá trị", ưu tiên bất động sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế và khả năng khai thác, thay vì chủ yếu kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Khi người mua không còn chạy theo "sóng giá"

VARS IRE nhận định nhu cầu ở thực tiếp tục là lực đỡ chính của thị trường. Hành vi tìm kiếm dịch chuyển về những sản phẩm có khả năng sử dụng và khai thác dòng tiền, nổi bật là căn hộ, bất động sản cho thuê và những sản phẩm đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, tích lũy và cho thuê.

Quyết định xuống tiền cũng dựa trên nhiều dữ liệu hơn, từ giá bán, lãi vay, pháp lý, tiến độ đến chất lượng bàn giao và khả năng khai thác, thay vì chủ yếu đặt cược vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Sự thay đổi diễn ra khi chi phí vốn không còn rẻ. Lãi suất cho vay bất động sản phổ biến ở mức 12-14%/năm, một số khoản vay thả nổi lên tới 15-16%/năm. Đây trở thành "bộ lọc" với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn.

Theo VARS IRE, dòng tiền đầu cơ ngắn hạn đang suy giảm, các đợt FOMO (tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội) chỉ còn xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt. Thay vì bán lại ngay khi giá tăng, người mua có xu hướng nắm giữ lâu hơn để sử dụng, cho thuê hoặc tích lũy tài sản.

TS Nguyễn Đức Kiên - nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - cho rằng nếu trước đây giá trị bất động sản chủ yếu được hình thành từ kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay nhu cầu sử dụng thực, chất lượng quy hoạch, kết nối hạ tầng và khả năng khai thác tài sản đang trở thành những yếu tố quyết định sức hấp dẫn.

Bà Nguyễn Thị Tuyết Nhung, Tổng Giám đốc iHouzz, cũng cho rằng người mua hiện không chỉ quan tâm vị trí mà dành nhiều thời gian hơn đánh giá khả năng chi trả, chính sách tài chính, tiến độ thanh toán và mức độ phù hợp với nhu cầu thực tế.

Sự phân hóa đã thể hiện trên thị trường thứ cấp. Những dự án từng tăng nóng hoặc nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn chịu áp lực điều chỉnh. Trong khi đó, dự án đáp ứng nhu cầu ở, có nhu cầu thuê cao, đặc biệt tại các đại đô thị đã hình thành cộng đồng cư dân, vẫn ghi nhận giao dịch tương đối tốt.

Đáng chú ý, đất nền đầu cơ, sản phẩm chạy theo thông tin quy hoạch hoặc dự án chưa hình thành cộng đồng dân cư tiếp tục khó thanh khoản dù giảm giá sâu. Dòng tiền thay vào đó tập trung vào khu đô thị quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, tiện ích hoàn chỉnh và có khả năng khai thác thực tế.

Hệ sinh thái trở thành "tấm vé" hút dòng tiền

Theo VARS IRE, nhóm chủ đầu tư lớn đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi mức 38% của nhóm doanh nghiệp còn lại.

Một ví dụ là Vinhomes. Theo báo cáo kết quả kinh doanh quý II/2026, doanh số bán hàng 6 tháng đầu năm đạt 148.104 tỷ đồng, tăng 119% so với cùng kỳ; doanh số chưa bàn giao cuối quý II đạt 196.813 tỷ đồng, tăng 42%. Kết quả tích cực chủ yếu đến từ các dự án Vinhomes Sài Gòn Park, Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Hải Vân Bay.

Xu hướng này gắn với sự phát triển của các đại đô thị tích hợp. Báo cáo VARS IRE ghi nhận mô hình "tất cả trong một" ngày càng phổ biến, kết hợp nhà ở với thương mại, giáo dục, y tế, giải trí và dịch vụ. Khi cộng đồng cư dân hình thành, hệ sinh thái vừa đáp ứng nhu cầu sống vừa tạo điều kiện kinh doanh, cho thuê và khai thác tài sản.

Điều gì đang thay đổi trong quyết định xuống tiền của người mua nhà? - 2 — Các khu đô thị có hạ tầng, tiện ích đồng bộ ngày càng được người mua ưu tiên (Ảnh: Vinhomes).

Ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Vùng 17 Vinhomes, cho rằng nhu cầu đang dịch chuyển từ tìm kiếm một nơi ở sang một không gian sống toàn diện. Các đại đô thị vì vậy cần được phát triển trên nền tảng giao thông đồng bộ, hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh và môi trường sống chất lượng.

Ở góc độ đánh giá dự án, ông Trần Văn Hoàng, Chuyên gia Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng thị trường đang chuyển từ cạnh tranh bằng truyền thông và kỳ vọng sang cạnh tranh bằng chất lượng phát triển, khả năng vận hành và trải nghiệm cư dân.

Điều này cũng buộc chủ đầu tư thay đổi. VARS IRE khuyến nghị doanh nghiệp chuyển từ tối đa hóa giá bán sang tối ưu thanh khoản và hiệu quả dòng tiền, đồng thời đầu tư toàn diện từ quy hoạch, thiết kế, tiện ích đến vận hành và dịch vụ sau bán hàng.

Dòng tiền vì thế không rời khỏi bất động sản mà trở nên chọn lọc hơn. Trong chu kỳ mới, câu hỏi của người mua không chỉ là tài sản có thể tăng giá bao nhiêu, mà còn là có thể ở tốt, kinh doanh, cho thuê và duy trì giá trị trong dài hạn hay không.

Anh Hoàng, 38 tuổi, ở Hà Nội, từng đầu tư bất động sản bằng cách mua từ giai đoạn đầu dự án rồi chờ giá tăng để chuyển nhượng kiếm lời. Năm nay, khi quay lại thị trường với khoảng 5 tỷ đồng nhàn rỗi, anh nhận ra tiêu chí xuống tiền của mình đã thay đổi rõ rệt. Sau khi khảo sát nhiều dự án, anh loại những sản phẩm được quảng bá giàu tiềm năng nhưng hạ tầng, tiện ích và cộng đồng cư dân vẫn chưa hình thành. Thay vì săn cơ hội “lướt sóng”, anh Hoàng tìm những bất động sản nằm trong khu đô thị đã có hoặc đang đón cư dân, đồng thời sở hữu dịch vụ tương đối đầy đủ. Với anh, tài sản đáng mua phải có khả năng sử dụng ngay, từ để ở đến cho thuê hoặc kinh doanh, còn triển vọng tăng giá dài hạn chỉ là giá trị cộng thêm. Quan điểm này cho thấy người mua ngày càng muốn nắm giữ một tài sản tạo ra công năng hoặc dòng tiền, thay vì chỉ chờ người khác trả giá cao hơn. Theo nhận định được VARS IRE ghi nhận, dòng tiền trên thị trường đang chuyển từ tâm lý “đón sóng” sang tìm kiếm giá trị thực, với trọng tâm là pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai và khả năng khai thác. Nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò lực đỡ chính, kéo sự quan tâm về căn hộ, bất động sản cho thuê và những sản phẩm cùng lúc đáp ứng nhu cầu ở, tích lũy tài sản. Quyết định mua hiện dựa trên nhiều dữ liệu hơn, gồm giá bán, lãi vay, pháp lý, tiến độ, chất lượng bàn giao và khả năng tạo doanh thu. Sự thận trọng tăng lên trong bối cảnh chi phí vốn không còn rẻ, khi lãi suất cho vay bất động sản phổ biến khoảng 12 đến 14% mỗi năm, thậm chí một số khoản vay thả nổi lên tới 15 đến 16%. Mặt bằng này trở thành bộ lọc mạnh đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn, bởi áp lực trả lãi khiến việc chờ giá tăng ngắn hạn trở nên rủi ro hơn. VARS IRE cho biết dòng tiền đầu cơ ngắn hạn đang suy giảm, còn các đợt FOMO, tức tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội, chỉ xuất hiện cục bộ rồi nhanh chóng hạ nhiệt. Người mua vì vậy có xu hướng giữ tài sản lâu hơn, phục vụ nhu cầu ở, cho thuê hoặc tích lũy, thay vì bán lại ngay sau một đợt tăng giá. TS Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho rằng sức hấp dẫn bất động sản hiện không còn chủ yếu đến từ kỳ vọng tăng giá. Nhu cầu sử dụng thực, chất lượng quy hoạch, kết nối hạ tầng và khả năng khai thác đang trở thành những yếu tố quyết định giá trị của một sản phẩm. Bà Nguyễn Thị Tuyết Nhung, Tổng Giám đốc iHouzz, cũng nhận xét người mua dành nhiều thời gian hơn để đánh giá khả năng chi trả, chính sách tài chính, tiến độ thanh toán và mức độ phù hợp với nhu cầu thực tế. Sự thay đổi này tạo ra phân hóa rõ trên thị trường thứ cấp, khi các dự án từng tăng nóng hoặc nhóm nhà đầu tư vay nợ nhiều chịu áp lực điều chỉnh. Ngược lại, những dự án phục vụ nhu cầu ở, có lượng khách thuê tốt, đặc biệt tại các đại đô thị đã hình thành cộng đồng, vẫn duy trì giao dịch tương đối tích cực. Đất nền mang tính đầu cơ, sản phẩm chạy theo thông tin quy hoạch hoặc dự án chưa hình thành cư dân tiếp tục khó thanh khoản, ngay cả khi giá đã giảm sâu. Dòng tiền đang nghiêng về những khu đô thị quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch, tiện ích hoàn chỉnh và có khả năng tạo ra giá trị sử dụng trong thực tế. Nói cách khác, một tài sản có thể ở, cho thuê hoặc kinh doanh đang có lợi thế hơn sản phẩm chỉ dựa vào câu chuyện tăng giá trong tương lai. VARS IRE ghi nhận nhóm chủ đầu tư lớn đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi mức 38% của nhóm doanh nghiệp còn lại, cho thấy niềm tin tập trung mạnh hơn vào năng lực triển khai. Theo báo cáo kết quả kinh doanh quý II/2026, Vinhomes đạt doanh số bán hàng 148.104 tỷ đồng trong sáu tháng đầu năm, tăng 119% so với cùng kỳ, còn doanh số chưa bàn giao cuối quý II đạt 196.813 tỷ đồng, tăng 42%. Kết quả này chủ yếu đến từ các dự án Vinhomes Sài Gòn Park, Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Hải Vân Bay, trong bối cảnh mô hình đại đô thị tích hợp ngày càng được chú ý. Báo cáo VARS IRE cho rằng mô hình “tất cả trong một” đang phổ biến hơn, kết hợp nhà ở với thương mại, giáo dục, y tế, giải trí và các dịch vụ thiết yếu. Khi cộng đồng cư dân hình thành, hệ sinh thái này vừa đáp ứng đời sống hằng ngày, vừa mở thêm cơ hội kinh doanh và cho thuê cho chủ sở hữu. Với người mua hiện nay, một bất động sản đáng xuống tiền không chỉ nằm ở vị trí, mà còn ở khả năng vận hành, tạo dòng tiền và giữ giá trị qua thời gian.

Xem thêm tại Dân Trí