Mùa báo cáo tài chính quý II cho thấy lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phục hồi sau giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên, động lực tăng trưởng không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi (bán và bàn giao dự án) như trước mà phần nhiều nhờ hoạt động tài chính hoặc các khoản thu phát sinh một lần.
Theo báo cáo ngành bất động sản quý II của TCBS, lợi nhuận sau thuế của 15 doanh nghiệp được theo dõi đạt gần 29.815 tỷ đồng, tăng 265% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, hơn 90% lợi nhuận tập trung tại Vinhomes và KSF. Nếu loại hai doanh nghiệp này, 13 công ty còn lại đạt 3.465 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, trong đó lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi chỉ khoảng 312 tỷ đồng, tương đương 9%.
Chẳng hạn như DIC Corp (DIG) ghi nhận doanh thu quý II khoảng 613 tỷ đồng, tăng 125% so với cùng kỳ, nhưng hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn lỗ 11 tỷ đồng. Hodeco (HDC) tăng doanh thu gần 18%, lên 94 tỷ đồng, song hoạt động chính lỗ khoảng 10 tỷ đồng. BluMarq Group (DXG) đạt gần 788 tỷ đồng doanh thu, tăng hơn 7%, nhưng lợi nhuận từ hoạt động cốt lõi chỉ khoảng 7 tỷ đồng, giảm mạnh so với cùng kỳ.
Vinhomes là trường hợp nổi bật của nhóm còn tạo lợi nhuận lớn từ doanh thu bán hàng. Nửa đầu năm, doanh nghiệp đạt hơn 116.500 tỷ đồng doanh thu, trong đó hơn 94.300 tỷ đồng đến từ bán bất động sản.
Ở nhiều doanh nghiệp khác, động lực lợi nhuận quý II lại đến từ việc hiện thực hóa các khoản đầu tư hoặc tài sản đã tích lũy. Khang Điền (KDH) ghi nhận doanh thu thuần giảm 85%, còn gần 161 tỷ đồng, nhưng vẫn lãi gần 750 tỷ đồng. Động lực chính là gần 900 tỷ đồng doanh thu tài chính từ chuyển nhượng vốn tại dự án Bình Trưng Mới, trong khi hoạt động kinh doanh cốt lõi lỗ 53 tỷ đồng.
Phát Đạt (PDR) cũng chỉ ghi nhận gần 54 tỷ đồng doanh thu thuần nhưng có hơn 474 tỷ đồng doanh thu tài chính từ thanh lý khoản đầu tư. Novaland (NVL) trong khi doanh thu bán hàng giảm 22%, lại ghi nhận 1.741 tỷ đồng doanh thu tài chính, chủ yếu từ lãi cho vay, hợp tác đầu tư, thoái vốn công ty con và thu hồi các khoản đầu tư. Lợi nhuận từ hoạt động cốt lõi của doanh nghiệp chỉ khoảng 23 tỷ đồng.
Bất động sản khu Đông TP HCM với các dự án nhà ở, tháng 8/2026. Ảnh: Quỳnh Trần
Ngoài thoái vốn, nhiều doanh nghiệp còn hưởng lợi từ lượng tiền nhàn rỗi hoặc các khoản đầu tư tài chính. Nam Long (NLG) có hơn 3.000 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng, giúp doanh thu tài chính quý II tăng hơn gấp đôi, lên gần 91 tỷ đồng, chủ yếu từ lãi tiền gửi và cho vay.
Một số trường hợp khác ghi nhận lợi nhuận từ các khoản thu mang tính thời điểm. An Gia (AGG) lãi gần 283 tỷ đồng trong quý II dù doanh thu giảm gần một nửa, nhờ hơn 165 tỷ đồng thu nhập từ đánh giá lại khoản đầu tư khi nâng tỷ lệ sở hữu tại Công ty Lộc Phát và khoảng 143 tỷ đồng lợi nhuận từ giao dịch mua giá rẻ. Hodeco cũng ghi nhận gần 118 tỷ đồng thu nhập khác liên quan việc xác định lại tiền sử dụng đất tại dự án The Light City.
Những khoản thu này có thể tạo mức tăng trưởng lợi nhuận lớn trong một quý nhưng không phải nguồn thu thường xuyên, do đó khó dùng riêng chỉ tiêu lợi nhuận để đánh giá mức độ phục hồi của doanh nghiệp.
Diễn biến trên phần nào cho thấy áp lực thanh khoản mà doanh nghiệp địa ốc vẫn phải đối mặt. Theo TCBS, quá trình hồi phục đang diễn ra không đồng đều: nhóm có dự án hoàn tất pháp lý, bán hàng tốt hoặc bước vào giai đoạn bàn giao có điều kiện cải thiện kết quả từ hoạt động chính, trong khi những doanh nghiệp còn nhiều tồn kho hoặc dự án chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu phải dựa thêm vào chuyển nhượng tài sản, thoái vốn và nguồn thu tài chính.
Những khoản thu này giúp doanh nghiệp hiện thực hóa giá trị tài sản và bổ sung nguồn lực trong ngắn hạn, nhưng cũng khiến lợi nhuận báo cáo chưa phản ánh đầy đủ sức khỏe kinh doanh.
SSI Research cũng đánh giá, tăng trưởng lợi nhuận quý II chủ yếu tập trung ở một số chủ đầu tư lớn, trong đó Vinhomes đóng góp đáng kể, còn kết quả giữa các doanh nghiệp phân hóa theo tiến độ bàn giao và các khoản thu nhập bất thường. Lãi suất cao tiếp tục gây áp lực lên nhu cầu và tồn kho, khiến SSI Research dự báo đà tăng lợi nhuận có thể chậm lại trong nửa cuối năm.
Vì vậy, khi tác động từ các khoản thu bất thường giảm dần, khả năng bán hàng, bàn giao dự án và tạo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh sẽ là những chỉ dấu rõ hơn về sức khỏe thực của doanh nghiệp cũng như mức độ phục hồi của thị trường.
Phương Uyên