Trong đó, việc hoàn thiện khung pháp lý, đồng bộ quy hoạch và xác lập rõ không gian phát triển quanh các nhà ga metro được xem là điều kiện quan trọng để giúp lợi thế hạ tầng giao thông trở thành nguồn lực phát triển.
Phê duyệt ranh giới quy hoạch
Một trong những điều kiện tiên quyết để triển khai TOD là phải có quy hoạch minh bạch và đủ khả năng tổ chức thực hiện. Các khu vực quanh nhà ga metro cần được xác định cụ thể về phạm vi, chức năng sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, hệ thống giao thông kết nối và không gian công cộng. Bên cạnh đó, cần xác định những khu vực có khả năng phát triển các dự án đô thị hỗn hợp, thương mại, dịch vụ, nhà ở, công trình công cộng.
Mới đây, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt ranh giới lập quy hoạch các khu vực TOD chung quanh các nhà ga thuộc tuyến Metro số 2 (đoạn Bến Thành-Tham Lương). Theo đó, thành phố xác định 5 khu vực được quy hoạch phát triển đô thị TOD với tổng diện tích khoảng 940 ha; trong đó depot Tham Lương có quy mô lớn nhất, khoảng 292,81 ha. Đây cũng là tuyến metro kết nối trung tâm với khu vực tây bắc thành phố có chiều dài tuyến hơn 11 km, được khởi công xây dựng vào cuối năm 2025. Thành phố đã phê duyệt ranh giới lập quy hoạch khu vực TOD tại tổ hợp ga Thủ Thiêm có quy mô khoảng 246 ha. Đây cũng là khu vực được định hướng trở thành hạt nhân phát triển đô thị gắn với mạng lưới đường sắt đô thị; đồng thời, tại đây có tuyến Metro Bến Thành-Thủ Thiêm và Thủ Thiêm-Long Thành đi qua.
Theo Ủy ban nhân dân thành phố: TOD phải trở thành công cụ giải quyết đồng thời ba mục tiêu: Phát triển hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn, tạo nguồn lực tài chính từ đất đai và nâng cao chất lượng sống của người dân thông qua mô hình đô thị nén, đa chức năng. Từ đó, thành phố có thể xác định “điểm vàng” để quy hoạch đô thị nén, kết hợp ở-làm việc-thương mại-giao thông công cộng. Đây là cơ sở để điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch, khai thác giá trị đất và kêu gọi đầu tư phát triển TOD một cách hiệu quả, minh bạch.
Không chỉ tập trung vào khu vực nội đô, theo các chuyên gia, những nhà ga ở vùng ven và depot cũng nên được ưu tiên phát triển TOD gắn với nhà ở xã hội và khu tái định cư trước, sau đó từng bước bổ sung các chức năng thương mại, dịch vụ và tiện ích công cộng. Cách làm này vừa góp phần giảm áp lực dân cư khu vực trung tâm, vừa tạo thêm nguồn lực để tiếp tục đầu tư hạ tầng.
Kiến trúc sư Khương Văn Mười cho rằng: Đến năm 2030, Thành phố Hồ Chí Minh được giao mục tiêu hoàn thành khoảng 200 km metro và tiếp tục hoàn thiện mạng lưới vào năm 2050. Khi đó, mỗi nhà ga sẽ hình thành vùng phục vụ trong bán kính khoảng 1 km. Trên cơ sở này, thành phố có thể xác định những khu vực còn thiếu kết nối để bổ sung xe buýt nhỏ, BRT hoặc các phương tiện chia sẻ, hoàn thiện lớp giao thông thứ hai cho mô hình TOD.
Phát huy mọi nguồn lực
Công ty Đầu tư địa ốc Đại Quang Minh thuộc THACO vừa đề xuất Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cho phép doanh nghiệp nghiên cứu và tổ chức lập quy hoạch ba khu TOD với tổng diện tích hơn 660 ha. Trong đó, khu TOD quanh ga Thủ Thiêm có quy mô khoảng 246 ha, hai khu còn lại gồm ô phố I/82a Tây Thạnh (phường Tây Thạnh) rộng 148 ha và khu Trung tâm Triển lãm, thể dục thể thao quận Tân Bình cũ (phường Tân Sơn Nhất) rộng hơn 265 ha.
Đại diện doanh nghiệp chia sẻ: Việc doanh nghiệp trực tiếp nghiên cứu quy hoạch TOD sẽ giúp bảo đảm sự thống nhất giữa quy hoạch đô thị và quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng, khai thác các tuyến metro mà công ty đã và đang tham gia đầu tư. Đồng thời, cơ chế chia sẻ nguồn vốn còn giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai các khu TOD, khai thác hiệu quả quỹ đất chung quanh các nhà ga metro, tập trung vào nhu cầu thiết thực của người dân và tạo thêm nguồn thu ngân sách để đầu tư hệ thống đường sắt đô thị của thành phố.
Cũng theo nội dung nghị quyết đang được Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh lấy ý kiến rộng rãi về các khoản thu với các dự án hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch, hạ tầng đường sắt đô thị trong khu vực phát triển theo mô hình TOD, phần giá trị đất tăng lên sẽ là nguồn thu chi phối để đóng góp cải thiện hạ tầng thành phố trong tương lai. Trong đó, một trong năm khoản thu áp dụng đối với nhà đầu tư là thu từ phần diện tích sàn tăng thêm do dự án được điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch, như hệ số sử dụng đất (FAR) so với quy hoạch ban đầu.
Tiến sĩ Nguyễn Đình Nên, Trường đại học Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh, chuyên gia cao cấp về Quy hoạch giao thông-enCity chia sẻ, TOD thường đòi hỏi tái cấu trúc không gian đô thị hiện hữu, nhất là tại các khu vực trung tâm hoặc chung quanh nhà ga. Do đó, quyền thu hồi đất cần được quy định minh bạch, công bằng và hiệu quả để tránh xung đột pháp lý và bảo đảm tiến độ triển khai. Bên cạnh đó, cơ chế chia sẻ giá trị đất đai tăng thêm (Land Value Capture -LVC) là công cụ tài chính trọng yếu trong TOD. Các hình thức LVC phổ biến bao gồm đấu giá quyền phát triển, thu phí từ hệ số sử dụng đất (FAR) tăng thêm, chuyển nhượng chỉ tiêu quy hoạch và khai thác thương mại nhà ga. Những cơ chế này cho phép Nhà nước thu lại một phần giá trị đất đai tăng lên nhờ đầu tư hạ tầng, từ đó tái đầu tư vào giao thông công cộng và dịch vụ xã hội.
Luật Phát triển đô thị vừa được Quốc hội thông qua với mức độ phân quyền mạnh hơn cho Thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó, Hội đồng nhân dân thành phố được quy định phương pháp xác định các khoản thu, mức thu, thẩm quyền, trình tự, thủ tục thực hiện việc thu đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm, khoản thu từ khai thác giá trị tăng thêm từ đất, phí cải thiện hạ tầng, khoản thu từ khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương, phí kết nối giao thông công cộng và các khoản thu khác. Cùng với đó, Luật cũng quy định nguyên tắc xác định các chỉ tiêu và tổ chức không gian tại TOD là không làm quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; ưu tiên mặt đất cho không gian công cộng, cây xanh và chất lượng sống đô thị.
Bài và ảnh: QUÝ HIỀN