Người mua vẫn “đứng ngoài”
Một căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích 107 m² tại khu vực Hàm Nghi từng được chủ nhà rao 10,5 tỷ đồng. Sau nhiều lần điều chỉnh, giá hiện còn 8,8 tỷ đồng nhưng căn hộ vẫn chưa dễ tìm được người mua.
Sau giai đoạn tăng nóng 2024-2025, thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào nhịp điều chỉnh. Theo One Mount Group, giá căn hộ thứ cấp bình quân giảm từ khoảng 85 triệu đồng/m² năm 2025 xuống khoảng 78 triệu đồng/m². Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận giá rao bán chung cư phổ biến tại Hà Nội trong quý III/2026 khoảng 84 triệu đồng/m², giảm 3% so với quý I. Ở một số dự án cũ, mức điều chỉnh còn mạnh hơn.
Giá đang giảm, nhưng giảm từ một mặt bằng đã bị đẩy lên rất cao. Vì thế, ngay cả giảm một tỷ đồng vẫn chưa thành “giá rẻ”. Một căn hộ giảm 10-20% có thể tạo cảm giác mức giá đã trở nên hấp dẫn. Nhưng nếu giá trước đó tăng quá xa so với thu nhập, mức giảm ấy chưa đủ kéo căn nhà trở lại vùng người dân có thể mua.
Tại Hà Nội, giá căn hộ phổ biến hiện vẫn ở mức khoảng 84 triệu đồng/m². Một căn 70 m², theo mặt bằng này, đã có giá gần 6 tỷ đồng. Với một gia đình có thu nhập trung bình, đây vẫn là khoản tiền rất lớn, ngay cả khi ngân hàng chấp nhận cho vay. Bởi vậy, nghịch lý của thị trường hiện nay là giá đã bắt đầu giảm nhưng khả năng chi trả của người dân chưa theo kịp.
Thanh khoản toàn thị trường cũng phản ánh điều đó. Quý II/2026 chỉ ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% Quý I và 63,7% cùng kỳ năm 2025. Bộ Xây dựng đồng thời ghi nhận giá căn hộ và đất nền có xu hướng giảm trong bối cảnh giao dịch chững lại.
Nguồn cung tăng nhưng lệch túi tiền
Vấn đề càng rõ khi nhìn vào nguồn cung mới. Tại Hà Nội, theo Ban Đô thị HĐND thành phố, khoảng 78% nguồn cung chung cư thương mại mới trong nửa đầu năm thuộc phân khúc cao cấp và siêu sang, trong khi nhà bình dân gần như vắng bóng. Căn hộ dưới 25 triệu đồng/m² cũng gần như không còn trên thị trường sơ cấp.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo Knight Frank Việt Nam, dù nguồn cung căn hộ sơ cấp Quý III tăng gần một nửa, giá bình quân vẫn tăng 3% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ, lên khoảng 110 triệu đồng/m².
Như vậy, thêm nguồn cung chưa đồng nghĩa với thêm cơ hội mua nhà cho người thu nhập thấp và trung bình. Giá nhà hiện cao khoảng 20-30 lần thu nhập bình quân của một hộ gia đình đô thị. Một người lao động có thu nhập trung bình phải mất khoảng 25,8-30 năm tích lũy toàn bộ thu nhập mới đủ mua một căn hộ ở mức giá trung bình.
Đó là phép tính gần như không thể thực hiện trong đời sống thực, bởi người lao động còn phải chi cho ăn ở, giáo dục, y tế và nhiều nhu cầu khác.
Ngay cả nhà ở xã hội cũng chưa giải quyết được toàn bộ khoảng trống. Năm 2025, cả nước hoàn thành 102.633 căn, nhưng nguồn cung này mới đáp ứng khoảng 25% nhu cầu thực tế của người dân đô thị đến năm 2030. Một bộ phận người trẻ có thu nhập 15-30 triệu đồng/tháng rơi vào khoảng giữa: không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó với tới căn hộ thương mại 3-5 tỷ đồng.
Có nhiều nguyên nhân khiến giá chung cư bắt đầu hạ nhiệt: sau thời kỳ tăng nóng, sức mua suy yếu; lãi suất vay mua nhà tăng; hạn mức tín dụng và yêu cầu chứng minh thu nhập khiến người mua thận trọng hơn. Bộ Xây dựng cho biết lãi vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm, các khoản vay sau ưu đãi có thể chuyển sang mức 13-15%, thậm chí 15-16% ở một số ngân hàng.
Khi chi phí vay tăng, người mua buộc phải tính lại khả năng trả nợ. Người bán, nếu không chịu áp lực tài chính, lại có xu hướng chờ đợi thay vì giảm sâu. Thị trường vì thế hình thành một trạng thái lạ: giá đã xuống nhưng giao dịch chưa bật lên; người bán chịu giảm, nhưng người mua vẫn chưa đủ sức mua.
Sau hai năm giá tăng nóng, sự điều chỉnh là cần thiết để thị trường tìm lại điểm cân bằng. Nhưng câu hỏi lớn hơn nằm ở phía trước: giá sẽ phải giảm đến đâu, nguồn cung phải thay đổi thế nào và dòng tín dụng ra sao để một căn nhà không chỉ “rẻ hơn hôm qua”, mà người có nhu cầu ở thực có thể mua được?
Nguyễn Kỳ