Giá nhà ở Đức giảm lần đầu tiên sau hơn hai năm

Theo phóng viên TTXVN tại Berlin, thị trường bất động sản Đức đang xuất hiện dấu hiệu đảo chiều sau giai đoạn phục hồi ngắn, khi giá căn hộ sở hữu trong quý 3-2026 lần đầu giảm so với cùng kỳ năm trước sau hơn hai năm. Diễn biến đặc biệt rõ tại Berlin, trong khi thị trường giữa các thành phố lớn tiếp tục phân hóa mạnh.

Theo Chỉ số giá mua bất động sản Greix do Viện Kinh tế Thế giới Kiel (IfW) phối hợp với các hội đồng thẩm định giá bất động sản xây dựng, giá căn hộ sở hữu trên toàn nước Đức trong quý 3 giảm 0,2% so với cùng kỳ năm trước.

Đây là lần đầu tiên chỉ số này giảm theo năm kể từ quý 2-2024, đánh dấu sự thay đổi đáng chú ý sau giai đoạn giá nhà phục hồi từ cuối năm 2024 và trong năm 2025.

• 

  Khủng hoảng nhà ở Đức tiếp tục trầm trọngĐỌC NGAY

Greix được xây dựng dựa trên các hợp đồng mua bán bất động sản thực tế đã được công chứng, thay vì giá chào bán, vì vậy được đánh giá là một trong những chỉ số phản ánh tương đối sát diễn biến thực tế của thị trường.

So với quý trước, giá căn hộ sở hữu trên toàn quốc vẫn tăng nhẹ 0,5%, nhưng tốc độ tăng đã chậm lại đáng kể. Đầu năm 2025, giá căn hộ còn tăng 3,3% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tới quý 2-2026, mức tăng chỉ còn 0,1%.

Theo ông Jonas Zdrzalek, trưởng dự án Greix tại IfW Kiel, đà tăng giá căn hộ hiện “trên thực tế đã gần như dừng lại”. Ông cho rằng mức giảm đầu tiên theo năm sau hơn hai năm có thể được xem là dấu hiệu của một sự đảo chiều xu hướng, dù mức giảm hiện còn tương đối nhỏ.

Sự hạ nhiệt thể hiện rõ nhất tại Berlin. Giá căn hộ sở hữu tại thủ đô Đức trong quý 3 giảm 0,9% so với quý trước và 2,9% so với cùng kỳ năm trước. Đây là quý thứ ba liên tiếp Berlin ghi nhận giá giảm theo năm.

Diễn biến này trái ngược với một số thành phố lớn khác. Tại Cologne, giá căn hộ tăng 2,8% so với quý trước và cao hơn 4,6% so với cùng kỳ năm trước. Frankfurt am Main ghi nhận mức tăng 2,4% theo quý, trong khi Düsseldorf tăng 0,8%. 

Tại Stuttgart và Leipzig, giá gần như không thay đổi so với quý trước. Tuy nhiên, tại Leipzig, tốc độ tăng giá theo năm đã giảm mạnh từ 3,9% xuống chỉ còn 0,6%, cho thấy đà tăng cũng đang suy yếu.

Không chỉ căn hộ sở hữu, một số phân khúc bất động sản khác cũng có dấu hiệu hạ nhiệt. Giá nhà ở đơn lập trong quý 3 giảm 0,5% so với quý trước, trong khi giá các tòa nhà chung cư nhiều căn giảm 0,2%. 

So với cùng kỳ năm trước, giá nhà ở đơn lập vẫn cao hơn 0,9%, nhưng các tòa nhà chung cư nhiều căn giảm tới 2,4%. Tuy nhiên, IfW lưu ý số lượng giao dịch của phân khúc này tương đối thấp nên các số liệu có mức độ đại diện hạn chế hơn.

Tình trạng thận trọng của người mua cũng được các doanh nghiệp bất động sản lớn ghi nhận. Giám đốc tài chính tập đoàn bất động sản Vonovia Philip Grosse cho biết thị trường mua bán hiện vẫn khó khăn và nhiều khách hàng tiếp tục trì hoãn quyết định mua căn hộ.

Một trong những biểu hiện rõ nhất của sự suy yếu thị trường là thời gian rao bán kéo dài hơn. Theo IfW, người bán ngày càng phải điều chỉnh giảm mức giá chào bán để thu hút người mua. Nếu tính tới tác động của lạm phát, mức giảm giá thực tế còn lớn hơn đáng kể. 

Sau khi điều chỉnh theo sức mua, giá căn hộ sở hữu trong quý 3 giảm 3% so với cùng kỳ năm trước, nhà ở đơn lập giảm 2%, trong khi giá thực của các tòa nhà chung cư nhiều căn giảm tới 5,2%. Điều này đồng nghĩa với việc mặc dù giá danh nghĩa tại nhiều khu vực chưa giảm mạnh, giá trị thực của bất động sản đã suy giảm đáng kể.

Về lý thuyết, xu hướng này tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu mua nhà, đặc biệt trong bối cảnh người bán ngày càng phải chấp nhận thương lượng giá. Tuy nhiên, mức độ thuận lợi rất khác nhau tùy khu vực, thể hiện qua sự đối lập giữa Berlin với Cologne hay Frankfurt.

Quan trọng hơn, giá bất động sản giảm chưa đồng nghĩa khả năng sở hữu nhà của người dân được cải thiện tương ứng. 

Trở ngại lớn nhất hiện nay vẫn là chi phí vay mua nhà. Lãi suất tín dụng bất động sản duy trì ở mức cao khiến khoản trả nợ hằng tháng của người mua lớn hơn đáng kể so với giai đoạn lãi suất thấp trước đây. Vì vậy, nhiều hộ gia đình vẫn khó đáp ứng yêu cầu tài chính dù giá nhà đã đi ngang hoặc bắt đầu giảm.

Sự kết hợp giữa giá bất động sản suy yếu, thời gian rao bán kéo dài và chi phí tài chính cao cho thấy thị trường nhà ở Đức đang bước vào một giai đoạn điều chỉnh mới. Diễn biến trong thời gian tới nhiều khả năng tiếp tục phụ thuộc lớn vào lãi suất vay mua nhà, triển vọng kinh tế cũng như sự chênh lệch cung - cầu tại từng thành phố và khu vực.

Ngành công nghiệp xây dựng các khu dân cư một thời phát triển mạnh ở Đức đã rơi vào trạng thái suy sụp, gây cản trở cho nền kinh tế lớn nhất EU.