Cú sốc từ đỉnh cao 8,7 nghìn tỷ NDT
Mốc son của “kỷ nguyên vàng” đất đai Trung Quốc là năm 2021. Khi đó, nguồn thu từ nhượng quyền sử dụng đất của chính quyền địa phương đạt 8,7 nghìn tỷ nhân dân tệ (NDT).
Đến năm 2025, con số này chỉ còn 4,15 nghìn tỷ NDT, giảm 52,3%, tương đương mất đi 4,6 nghìn tỷ NDT chỉ trong 4 năm.
Đây không phải một nhịp điều chỉnh ngắn hạn. Nguồn thu từ đất đã giảm 2 chữ số trong 4 năm liên tiếp kể từ năm 2022 và dự báo năm 2026 tiếp tục giảm, dù tốc độ có thể chậm lại.
Sự sụt giảm này không chỉ cho thấy giá đất đi xuống, mà còn cho thấy nhu cầu đối với đất mới đang co lại.
Các nhà phát triển bất động sản vốn được coi là những người từng là động lực chính của thị trường đất đã rút lui hoặc chỉ còn tập trung vào những lô đất lõi có tính xác định cao.
Đầu tư phát triển bất động sản năm 2025 giảm 17,2%; doanh số bán nhà ở mới giảm 12,6%. Chuỗi “bán nhà - thu tiền - mua đất - xây tiếp” đã đứt gãy và đất đai không còn là kênh luân chuyển vốn tự động như trước.
Giá nhà không còn “một mặt bằng chung”
Nếu nguồn thu từ đất là chỉ số vĩ mô rõ nhất, thì giá nhà là chỉ số cho thấy sự phân hóa sâu sắc nhất. Tính đến cuối năm 2025, giá nhà trên toàn quốc đã giảm khoảng 30-31% so với đỉnh, nhưng con số trung bình đó che giấu những khác biệt cực lớn.
Tại các thành phố hạng nhất, giá đã quay về mức của gần một thập kỷ trước: Thượng Hải về mức đầu năm 2016, Bắc Kinh về giữa năm 2016, còn Thâm Quyến giảm gần 40%, trở về mức cuối năm 2015.
Tuy nhiên, từ đầu năm 2026, giá nhà mới tại 4 thành phố hạng nhất đã tăng 2 tháng liên tiếp và giá nhà cũ tại Thượng Hải, Bắc Kinh cũng ghi nhận 7 tháng tăng liên tiếp, gửi tín hiệu cho thấy dòng tiền đang quay trở lại một số thị trường lõi.
Ở các thành phố hạng ba và hạng tư, bức tranh hoàn toàn ngược lại. Giá nhà mới và nhà cũ tiếp tục giảm cả so với tháng trước và so với cùng kỳ và chưa có dấu hiệu chạm đáy rõ rệt.
Nguyên nhân được các chuyên gia Trung Quốc chỉ ra là dân số ròng rút đi, tồn kho cao và kỳ vọng của người dân suy yếu. Ba lực đẩy khiến nhóm đô thị này trở thành khu vực rủi ro nhất trong toàn bộ chu kỳ điều chỉnh.
Nhà phân tích Trương Đại Vĩ của Trung Nguyên Địa Sản - một trong những công ty môi giới bất động sản lâu đời và có ảnh hưởng nhất của Hồng Kông nhận định: “Thời đại giá nhà tăng đồng loạt trên toàn quốc đã chấm dứt hoàn toàn; phân hóa cấu trúc sẽ trở thành trạng thái bình thường của thị trường”.
Vì sao đất không còn “sinh lời” như trước? Ba lực đẩy cấu trúc đang siết chặt lấy nhau, không tách rời. Đầu tiên là cú đảo chiều cung - cầu: nhà ở từ thiếu hụt tổng thể chuyển sang dư thừa cấu trúc, nên nhà phát triển không còn lý do mua đất bằng mọi giá.
Tiếp đó, nhân khẩu học lặng lẽ rút mất nền móng: năm 2025 chỉ có khoảng 7,92 triệu ca sinh, quý I/2026 số đăng ký kết hôn giảm thêm 6,24%, khiến nhóm người mua tiềm năng trong 5-10 năm tới hẹp dần.
Ngoài ra, thứ sụp đổ không nằm ở đất hay nhà mà ở trong đầu người mua: sau 6 năm giá xuống, kỳ vọng “mua nhà là thắng” đã vỡ; người mua chuyển sang “chờ thêm” và chính sự chờ đợi ấy lại đẩy giá xuống, tạo vòng xoáy tự củng cố.
Tuy vậy, không phải mọi chỉ số đều xấu. Từ đầu năm 2026, một số tín hiệu tích cực đã xuất hiện: giá nhà mới tại các thành phố hạng nhất tăng hai tháng liên tiếp, giá nhà cũ tại các đô thị lõi phục hồi và số thành phố có giá nhà mới tăng đã lên tới 17 thành phố trong tháng 9/2026.
Viện Nghiên cứu Chứng khoán Hoa Thái trong báo cáo tháng 10/2026 nhận định: khi nguồn cung thu hẹp và nhu cầu dần được kích hoạt, tạo ra sự tái cân bằng, nhiều thành phố sẽ chạm đáy vào năm 2027.
Những doanh nghiệp bất động sản đã thích nghi với “mô hình mới” có thể sẽ là nhóm đầu tiên thoát khỏi giai đoạn điều chỉnh, bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.
Nhưng sự phục hồi này có giới hạn rõ ràng. Nó tập trung ở các đô thị lõi, nơi có nhu cầu thực và dòng tiền ổn định, trong khi phần lớn các thành phố hạng ba và hạng tư vẫn chưa tìm thấy đáy.
Ngay cả khi giá chạm đáy, mô hình “đất đai nuôi ngân sách” - vốn là trụ cột của nền kinh tế địa phương Trung Quốc trong 2 thập kỷ khó có thể quay trở lại với quy mô cũ.
La Chí Hằng, Phó Chủ tịch kiêm Kinh tế trưởng của Chứng khoán Việt Khai, người có nhiều năm nghiên cứu về tài chính và nợ địa phương thẳng thắn nhận định: mô hình “tài chính đất đai” đã không còn khả thi và Trung Quốc cần chuyển sang các động lực tăng trưởng mới.