Sổ đỏ đã được cấp từ nhiều năm trước, cất trong tủ, song đến một ngày người dân mở cuốn sổ ra bất ngờ phát hiện thửa đất 700m2 của gia đình được ghi là đất ở và vườn.
Tiếp tục lần giở hồ sơ cấp sổ, chủ sử dụng đất mới phát hiện 700m2 này tự động được chia trong quyết định cấp giấy chứng nhận thành 300m2 đất ở và 400m2 đất vườn, dù thực tế gia đình đã quản lý, sử dụng toàn bộ mảnh đất đó là đất ở, đất từ thời cha ông để lại.
Khi tiến hành xây dựng nhà ở trên toàn bộ diện tích 700m2, hộ dân này bị xử lý vi phạm hành chính.
Đây là câu chuyện xảy ra tại một xã của huyện Gia Lâm cũ (nay là xã Thuận An, TP Hà Nội), được luật sư chia sẻ với phóng viên Dân trí.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Hộ dân bất ngờ phát hiện 700m2 đất ở của gia đình tự động được chia thành đất ở và vườn (Ảnh minh họa: Sơn Nguyễn).
Trao đổi về vụ việc, luật sư Quách Thành Lực, Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), cho biết, khi rơi vào trường hợp này, để chuyển 400m2 đất vườn còn lại thành đất ở người dân phải bỏ ra một số tiền rất lớn, lên tới cả tỷ đồng.
Qua nghiên cứu hồ sơ do khách hàng cung cấp, luật sư Lực cho biết thửa đất trong vụ việc được cấp giấy chứng nhận theo các quy định của Luật Đất đai năm 1993. Quyết định cấp giấy chứng nhận cũng nêu rõ việc cấp sổ tại Hà Nội được thực hiện theo Quyết định số 65/2001/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội.
Từ đó, luật sư đối chiếu các quy định của Luật Đất đai năm 1993, Nghị định số 04/2000/NĐ-CP và Quyết định số 65/2001/QĐ-UB để làm rõ việc cơ quan có thẩm quyền tự động tách diện tích đất của người dân thành đất ở và đất vườn có đúng quy định pháp luật hay không?
Qua nghiên cứu, luật sư cho biết, Điều 54 Luật Đất đai năm 1993 quy định căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất để ở, các địa phương được giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức nhất định.
Đồng thời, Điều 6 Nghị định số 04/2000/NĐ-CP quy định hạn mức giao đất làm nhà ở đối với hộ gia đình, cá nhân là không quá 300m2 tại khu vực đồng bằng và không quá 400m2 tại khu vực trung du, miền núi, hải đảo.
Đặc biệt, tại khoản 3 Điều 6 Nghị định số 04/2000/NĐ-CP nhấn mạnh hạn mức này chỉ là hạn mức giao đất ở áp dụng cho trường hợp giao đất mới để làm nhà ở, và chỉ áp dụng khi nghị định 04 có hiệu lực.
"Có nghĩa những trường hợp đang sử dụng đất ở có trước ngày nghị định 04 có hiệu lực thì không bị điều chỉnh, không bị giới hạn 300m2 hay 400m2", luật sư phân tích.
Từ đó, luật sư Lực cho rằng, nếu dựa vào luật đất đai, dựa vào nghị định trích dẫn nêu trên việc huyện Gia Lâm cũ điều chỉnh đất của hộ dân thành 300m2 hay 400m2 rồi tự động chia tách đất ở, đất vườn, ao... là không có căn cứ, không có cơ sở.
Tìm hiểu tiếp Quyết định số 65/2001/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội, quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất ao và vườn liền kề khu dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố, luật sư cho biết trong văn bản này phân thành các trường hợp đất có giấy tờ, đất không có giấy tờ mà cha ông để lại và các trường hợp khác.
Đối chiếu với hồ sơ thửa đất, luật sư xác định mảnh đất có nguồn gốc do cha ông sử dụng từ khoảng năm 1945 nhưng không có giấy tờ. Do đó, trường hợp này không thể áp dụng quy định tại điều 3, quyết định số 65 để điều chỉnh bởi đây là đất không có giấy tờ, mà phải áp dụng điều 4 của quyết định này - đất do cha ông để lại.
Theo luật sư, đất ông cha để lại xác định đất ở theo việc đã xây dựng công trình, chứ không xác định theo hạn mức được quy định trong luật. Chỉ khi không phải đất ông cha để lại thì mới xác định theo hạn mức được quy định trong quyết định 65 và luật đất đai.
Theo hồ sơ luật sư được cung cấp, hộ dân này hiện chỉ có quyết định cấp giấy chứng nhận và một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để xác định hiện trạng khi cấp sổ đã xây nhà hết hay chưa?, theo luật sư, trong bối cảnh việc cấp sổ đỏ đại trà yêu cầu cán bộ lập biên bản kiểm tra hiện trạng từng thửa đất là rất khó, và tài liệu này có thể không có trong hồ sơ cấp sổ.
Do đó, để xác định là hiện trạng khi cấp sổ vào năm 2000, 2001 có hiện trạng đã xây dựng hết nhà ở, công trình xây dựng… cần dựa vào việc yêu cầu cung cấp hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ mục kê đối với thửa đất đó tại và trước thời điểm được cấp sổ đỏ.
Từ các tài liệu khách hàng cung cấp như sổ dã ngoại, bản đồ, sổ mục kê... luật sư cho biết thửa đất đều được thể hiện bằng ký hiệu chữ "T".
Theo luật sư, ký hiệu chữ "T" theo Quyết định số 499QĐ/ĐC năm 1995 của Tổng cục địa chính, mục quản lý đất đai xác định rất rõ đó là đất ở.
"Hiện trạng thửa đất ghi chữ "T", tức là toàn bộ hiện trạng là đất ở. Đã là đất ở thì nằm trong Điều 4, Quyết định số 65/2001/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội, đó là phải xác định cấp sổ đỏ toàn bộ đất ở cho người dân theo hiện trạng là đất ở. Nói cách khác, không thể chia ra, khống chế con số 300m2 đất ở như một xã ở huyện Gia Lâm cũ đã làm", luật sư nêu.
Qua vụ việc, luật sư lưu ý, khi người dân phát hiện bất cập liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải lật giở các quy định pháp luật từng thời kỳ, kiểm tra tình trạng sử dụng đất, hồ sơ địa chính. Từ đó có thể đánh giá việc cấp sổ có đúng, có phù hợp với pháp luật hay không?
Trường hợp phát hiện sai sót, người dân có thể căn cứ Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 để đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét đính chính, thu hồi hoặc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo quy định.