Theo số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), 9 tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI thực hiện đạt 21,07 tỷ USD, cao nhất trong 5 năm qua.
Dòng vốn mới đang có xu hướng hướng đến các lĩnh vực công nghệ cao, bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI) và trung tâm dữ liệu. Xu hướng này tạo thêm nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại các khu công nghệ cao, khu công nghiệp có hạ tầng đồng bộ và khả năng đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật đặc thù.
Tại TPHCM, trong tháng 8, thành phố cho Công ty Evolution DC Việt Nam HCMC thuê gần 5ha đất tại Khu Công nghệ cao để phát triển trung tâm dữ liệu có tổng vốn đầu tư hơn 508 triệu USD. Dự án do liên danh các nhà đầu tư Singapore gồm Hathor, Frontier và Evolution thực hiện. Đây là một trong 4 dự án công nghệ chiến lược được Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Văn Được trao giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hồi tháng 4.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Khu công nghệ cao TPHCM (Ảnh: DT).
Sở Khoa học và Công nghệ TPHCM cho biết thành phố hiện có 20 trung tâm dữ liệu và 9 dự án đang được đề xuất. Việt Nam cũng đặt mục tiêu đến năm 2030 trở thành trung tâm AI của ASEAN, với kinh tế AI đóng góp 6% GDP.
Khi nhu cầu tính toán, lưu trữ và xử lý dữ liệu tăng lên, thị trường trung tâm dữ liệu được kỳ vọng tiếp tục mở rộng, kéo theo nhu cầu về quỹ đất và qua đó tạo thêm dư địa cho bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, đây cũng là nhóm khách thuê đặt ra những yêu cầu cao hơn đáng kể so với các dự án nhà xưởng, kho vận thông thường.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, nhận định sự phát triển của trí tuệ nhân tạo (AI) kéo theo nhu cầu lớn về năng lực tính toán, trung tâm dữ liệu và điện năng. Với các dự án này, câu hỏi của nhà đầu tư không còn dừng ở việc khu đất có phù hợp hay không, mà là nguồn điện có đủ cho hoạt động ổn định hiện tại và khả năng mở rộng trong tương lai hay không. “Nhà đầu tư quốc tế lẫn trong nước không đơn thuần tìm kiếm đất, họ tìm nơi mà dự án công nghệ có thể vận hành hiệu quả ở quy mô lớn”, ông Jackson nói.
Theo chuyên gia này, giá trị của đất công nghiệp ngày càng phụ thuộc vào những yếu tố bên ngoài khu đất như nguồn điện, khả năng kết nối và dư địa mở rộng. Đây cũng là yêu cầu đáng chú ý với các chủ đầu tư khu công nghiệp, khu công nghệ cao khi quy hoạch hạ tầng.
Việt Nam được dự báo có thể thiếu khoảng 61 tỷ kWh điện vào năm 2030 nếu nhu cầu tăng nhanh và nguồn cung không theo kịp. Với các trung tâm dữ liệu, yêu cầu về điện còn cao hơn nhiều loại hình sản xuất thông thường do hệ thống phải vận hành liên tục. Khả năng cung cấp điện ổn định sẽ trở thành một trong những yếu tố quyết định sức cạnh tranh của các khu đất công nghiệp dành cho công nghệ cao.
Ông John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills Việt Nam, cho biết thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam đang mở rộng nhanh, hướng tới tổng công suất khoảng 950 MW vào năm 2030. Năm 2025, tổng công suất thiết kế của các trung tâm dữ liệu đang vận hành tại Việt Nam đạt khoảng 524,7 MW, với 28 trung tâm dữ liệu đang hoạt động và 13 dự án trong quá trình phát triển. Doanh thu thị trường được Savills ước tính khoảng 1,04-1,57 tỷ USD và có thể vượt 3 tỷ USD vào năm 2031, tương ứng tốc độ tăng trưởng kép trên 20% mỗi năm.
Theo ông Campbell, sự phát triển của trung tâm dữ liệu tạo thêm nguồn cầu cho bất động sản công nghiệp, nhưng yêu cầu của nhóm khách thuê này khác đáng kể so với nhà máy hoặc kho logistics truyền thống. Ngoài vị trí và giá thuê, doanh nghiệp cần nguồn điện lớn, hạ tầng viễn thông, tiêu chuẩn kỹ thuật phù hợp và quỹ đất có thể mở rộng trong dài hạn.
Đây là cơ hội đối với các chủ đầu tư khu công nghiệp, khu công nghệ cao đang sở hữu quỹ đất có hạ tầng phù hợp. Khả năng cạnh tranh sẽ không chỉ nằm ở vị trí hay giá thuê, mà còn ở mức độ sẵn sàng của hạ tầng khi nhà đầu tư đến triển khai dự án.
Đặc thù vốn đầu tư lớn và thời gian vận hành dài cũng khiến các dự án trung tâm dữ liệu có xu hướng thuê đất trong thời gian dài, có thể 10-30 năm. Một số doanh nghiệp có thể lựa chọn thuê đất tại các khu công nghệ cao, khu kinh tế thay vì tự phát triển toàn bộ hạ tầng, qua đó giảm chi phí đầu tư ban đầu và rút ngắn thời gian triển khai.
Theo ông John Campbell, nếu tổng công suất trung tâm dữ liệu đạt khoảng 950 MW vào năm 2030, lĩnh vực này sẽ trở thành một nguồn cầu đáng kể của bất động sản công nghiệp Việt Nam. Dù vậy, cơ hội sẽ tập trung tại những khu vực có khả năng đáp ứng đồng thời nguồn điện, viễn thông và hạ tầng kỹ thuật. Giá trị quỹ đất phục vụ trung tâm dữ liệu không chỉ nằm ở diện tích, vị trí hay giá thuê, mà còn ở khả năng bảo đảm dự án vận hành ổn định và mở rộng trong dài hạn.