Hành trình mua một căn nhà ở Mỹ trước đây thường bắt đầu bằng việc truy cập một website bất động sản, tìm kiếm trên Google hoặc gọi cho một môi giới. Giờ đây, với một bộ phận người mua, điểm khởi đầu đang chuyển sang một ô trò chuyện với trí tuệ nhân tạo (AI).
Người mua có thể hỏi mình đủ khả năng mua căn nhà bao nhiêu tiền, khoản trả góp hàng tháng sẽ ở mức nào, khu vực nào phù hợp với ngân sách hay cần chuẩn bị những gì trước khi vay thế chấp.
Báo cáo Homebuyer Insights 2026 của Bank of America cho thấy 20% người mua tiềm năng và chủ nhà được khảo sát đã sử dụng AI hoặc chatbot để nghiên cứu việc mua nhà trong vòng một năm qua. Tỷ lệ này lên tới 28% ở thế hệ Millennials và 32% ở gen Z.
Trong nhóm người mua tiềm năng đã dùng AI, 57% sử dụng công nghệ này để ước tính khả năng chi trả, khoản thanh toán thế chấp hoặc chi phí hoàn tất giao dịch; 55% tìm hiểu quy trình mua nhà và 52% nghiên cứu khu vực, xu hướng thị trường hoặc giá trị bất động sản.
Một khảo sát khác của LendingTree công bố cuối tháng 8 cho thấy mức độ cởi mở còn lớn hơn: 72% trong 2.001 người Mỹ được khảo sát nói rằng họ sẵn sàng sử dụng AI cho ít nhất một công việc liên quan đến mua hoặc bán nhà.
Tuy nhiên, có một khoảng cách đáng chú ý giữa ý định và hành vi thực tế. Trong cùng khảo sát, chỉ 15% cho biết đã sử dụng công cụ AI cho các vấn đề liên quan đến nhà ở trong 12 tháng qua, thấp hơn nhiều so với 34% sử dụng website hoặc ứng dụng tìm kiếm bất động sản.
Những con số này cho thấy AI chưa thay thế các kênh tìm nhà truyền thống. Nhưng nó đang nhanh chóng trở thành một “cửa vào” mới của thị trường: nơi người mua đặt những câu hỏi đầu tiên trước khi bước vào một giao dịch có thể kéo dài nhiều tháng và liên quan tới khoản tiền lớn nhất trong cuộc đời họ.
AI đang chiếm dần phần đầu của hành trình mua nhà
Theo Freddie Mac, lãi suất trung bình của khoản vay thế chấp cố định 30 năm đạt 6,95% trong tuần kết thúc ngày 17/9, tăng từ 6,76% một tuần trước đó và 6,26% cùng kỳ năm ngoái. Ở mức lãi suất như vậy, một thay đổi nhỏ về giá nhà, tiền đặt trước hoặc lãi vay cũng có thể làm thay đổi đáng kể khoản thanh toán mỗi tháng.
Chẳng hạn, với khoản vay 300.000 USD trong 30 năm, khoản trả gốc và lãi hàng tháng khoảng 1.896 USD ở mức lãi suất 6,5%, nhưng tăng lên gần 1.996 USD khi lãi suất lên 7%.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Người mua nhà ngày càng ưa chuộng sử dụng các công cụ AI để tính toán khoản vay thế chấp và tìm kiếm thông tin ban đầu (Ảnh: Zillow).
Người mua vì thế không chỉ tìm một căn nhà mà đồng thời giải nhiều bài toán: có thể vay bao nhiêu, trả trước bao nhiêu, chọn khu vực nào, mức giá nào phù hợp, lãi suất ảnh hưởng thế nào tới ngân sách và các loại phí có thể phát sinh.
Đây chính là những công việc AI có lợi thế. Thay vì mở hàng chục trang web, bảng tính và công cụ tính khoản vay, người dùng có thể mô tả tình hình tài chính bằng ngôn ngữ thông thường và yêu cầu AI so sánh nhiều phương án.
Các doanh nghiệp bất động sản và cho vay đã bắt đầu đưa khả năng này vào chính quá trình giao dịch.
Tháng 3, Zillow giới thiệu AI Mode, cho phép người dùng trò chuyện để tìm nhà, đặt câu hỏi về khả năng chi trả, so sánh lựa chọn và tiến tới đặt lịch xem nhà hoặc kết nối với môi giới. Zillow cho biết định hướng của hệ thống không dừng ở tìm kiếm mà là kết nối từ khám phá bất động sản đến những hành động thực tế.
Đến tháng 8, United Wholesale Mortgage (UWM) công bố Mortgage Matchup trên ChatGPT. Công cụ cho phép người dùng tính khả năng mua nhà, sử dụng các công cụ tính khoản vay và tìm môi giới thế chấp phù hợp tại địa phương.
Điểm đáng chú ý ở đây không phải chỉ là có thêm một chatbot. AI đang chuyển từ công cụ cung cấp thông tin sang một giao diện dẫn vào giao dịch.
Môi giới bất động sản sẽ mất giá trị?
Trước đây, một người có nhu cầu mua nhà có thể tìm kiếm trên Google, vào một cổng bất động sản, gọi môi giới, tìm ngân hàng rồi lần lượt sử dụng các công cụ tính toán khác nhau.
Một hệ thống AI có khả năng nối các bước đó lại: hiểu nhu cầu, tìm tài sản, tính khả năng tài chính, thu hẹp lựa chọn và chuyển khách hàng tới môi giới hoặc tổ chức cho vay.
Nếu xu hướng này tiếp tục, phần việc đầu tiên của môi giới - cung cấp thông tin mà khách hàng chưa biết - có thể bị thu hẹp đáng kể. Nhưng điều đó chưa đồng nghĩa với việc vai trò của con người mất đi. Càng gần quyết định lớn, giá trị của con người càng tăng.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Dù AI phát triển mạnh, vai trò của môi giới bất động sản trong khâu chốt hợp đồng và kiểm chứng rủi ro vẫn chưa thể bị thay thế (Ảnh: Zillow).
Trong khảo sát LendingTree, 37% người Mỹ nói họ có thể để AI xử lý việc mua nhà từ đầu tới cuối với rất ít sự tham gia của con người. Tuy nhiên, tỷ lệ không chấp nhận điều này cao hơn, ở mức 41%.
Khi được hỏi nguồn nào đáng tin nhất để quyết định mức giá nên trả cho một căn nhà, 25% chọn môi giới bất động sản và 23% chọn nghiên cứu của chính họ. Các lo ngại lớn nhất về AI gồm thông tin sai lệch, an toàn dữ liệu, thiếu người chịu trách nhiệm nếu xảy ra sai sót và thiếu sự phán đoán của con người.
Khảo sát của Bank of America cũng cho thấy ranh giới tương tự. AI được sử dụng nhiều trong tính toán và nghiên cứu, nhưng 55% người mua tiềm năng vẫn thích chuyên gia con người khi đi xem nhà và 54% lựa chọn con người khi cần tư vấn pháp lý hoặc hợp đồng.
Nghiên cứu của Cotality thậm chí cho thấy khoảng cách giữa việc sử dụng và niềm tin có thể đang nới rộng.
Tại Mỹ, tỷ lệ người mua tin tưởng AI hỗ trợ tìm nhà giảm từ 30% năm 2025 xuống 16% năm nay. Trong khi đó, 55% muốn làm việc với con người khi vay thế chấp, tăng từ 46% một năm trước; 66% ưu tiên chuyên gia con người khi cần hỗ trợ pháp lý.
Đáng chú ý hơn, 44% người được khảo sát cho biết họ sẵn sàng trả thêm phí để một chuyên gia con người kiểm chứng quyết định hoặc thông tin do AI tạo ra.
Điều này gợi ra một thay đổi quan trọng trong giá trị của các trung gian bất động sản.
Trong mô hình truyền thống, lợi thế của môi giới đến từ việc họ nắm thông tin mà người mua khó tiếp cận: nguồn cung, giá giao dịch, đặc điểm khu vực, quy trình vay hay các thủ tục liên quan.
Internet từng làm suy giảm lợi thế này khi đưa lượng lớn dữ liệu bất động sản trực tiếp tới người tiêu dùng. AI có thể tiếp tục đẩy quá trình đó xa hơn, khi không chỉ cung cấp dữ liệu mà còn có thể đọc, tổng hợp và giải thích dữ liệu cho người mua.
Nhưng chính việc thông tin trở nên quá dễ tạo ra lại có thể khiến một dạng giá trị khác trở nên đắt hơn: khả năng kiểm chứng. Càng tiến gần tới giao dịch, những công việc gắn với kiểm chứng thực tế, thương lượng, đánh giá rủi ro, hợp đồng và trách nhiệm lại càng cần tới con người.
Nói cách khác, AI có thể làm giảm giá trị của trung gian thông tin, nhưng đồng thời làm tăng giá trị của kiểm chứng và trách nhiệm.
Zillow mô tả AI Mode như công cụ giúp khách hàng chuẩn bị tốt hơn trước khi kết nối với chuyên gia. UWM cũng thiết kế công cụ ChatGPT của mình không phải để AI tự cấp khoản vay, mà để người dùng từ quá trình tìm hiểu được kết nối với một chuyên gia về khoản vay thế chấp phù hợp.
Trong ngắn hạn, dữ liệu chưa cho thấy người mua Mỹ đang bỏ qua chuyên gia để giao toàn bộ quá trình mua nhà cho AI. Ngược lại, các khảo sát cho thấy họ đang hình thành một mô hình kết hợp: dùng AI để tìm hiểu và thu hẹp lựa chọn, sau đó tìm tới con người khi chi phí của một quyết định sai trở nên đủ lớn.
Nhưng sự thay đổi ở điểm bắt đầu của hành trình vẫn có thể tạo ra tác động lớn cho ngành. Vì thế, cuộc cạnh tranh tiếp theo của ngành bất động sản có thể không chỉ là ai sở hữu nhiều tin đăng hay mạng lưới môi giới lớn nhất, mà là ai kiểm soát được điểm chạm AI đầu tiên.