Loạt mặt bằng cho thuê ở TPHCM vẫn bỏ trống trước cao điểm mua sắm

Ghi nhận của phóng viên Dân trí ngày 3/11 cho thấy, trên nhiều tuyến đường kinh doanh lâu đời tại TPHCM, không ít mặt bằng đang treo biển bán, cho thuê. Một số căn nhà đã đóng cửa nhiều tháng vẫn chưa tìm được khách thuê mới, dù nằm ở khu vực đông dân cư, hoạt động thương mại nhộn nhịp.

Chủ nhà hạ giá vẫn mòn mỏi chờ khách thuê

Trên đoạn đường Hai Bà Trưng dài chưa đầy 500m, từ khu vực chợ Tân Định về cầu Kiệu (phường Tân Định), phóng viên ghi nhận gần chục mặt bằng treo biển cho thuê. Đây vốn là khu vực kinh doanh sầm uất, kết nối với trung tâm thành phố và trục đường hướng về sân bay, đồng thời tập trung nhiều tiện ích như trường học, bệnh viện, chợ Tân Định, nhà thờ Tân Định và các điểm thu hút khách du lịch.

Anh Phan Trung, nhân viên môi giới bất động sản cho biết, anh đang nắm thông tin khoảng 3-4 mặt bằng trên trục Hai Bà Trưng, khu vực Tân Định và một số vị trí từ trung tâm thành phố về hướng quận 1 trước đây. Tuy nhiên, khoảng một tháng qua, anh chưa chốt được hợp đồng thuê nào.

Theo anh Trung, mức giá chào thuê tại khu vực này khá cao. Một số mặt bằng có giá từ 50 đến hơn 100 triệu đồng/tháng, trong khi nhà nguyên căn tùy diện tích có thể được chủ nhà chào từ 80 triệu đồng đến 500 triệu đồng/tháng. Phần lớn chủ nhà yêu cầu khách thuê ký hợp đồng dài hạn.

Trong khi đó, hoạt động kinh doanh đang gặp nhiều thách thức, một số chuỗi F&B (thực phẩm, đồ uống) trả lại mặt bằng khiến nguồn cung tăng. Người thuê có nhiều lựa chọn hơn nên thường cân nhắc kỹ, thậm chí thương lượng giảm giá trước khi quyết định.

Không chỉ khu vực Hai Bà Trưng, đoạn nối từ chợ Tân Định về hướng đường Phan Đình Phùng cũng ghi nhận gần chục mặt bằng bỏ trống, dù đây là khu vực tập trung nhiều hàng quán và gần chợ Phú Nhuận.

Tình trạng ảm đạm hơn là khu vực đường Hồ Văn Huê (phường Đức Nhuận), nơi lâu nay được biết đến là phố chuyên doanh áo cưới. Theo quan sát, hàng chục cửa hàng tại đây đóng cửa, treo biển cho thuê ngay trong khung giờ mua bán.

Ông Thành, kinh doanh thời trang trên đường Hồ Văn Huê, cho biết tuyến đường này có đặc thù lưu thông một chiều, trong khi hoạt động kinh doanh áo cưới ngày càng chịu sức ép cạnh tranh từ các kênh trực tuyến. Nhiều cửa hàng hoạt động không hiệu quả nên phải trả mặt bằng.

Chỉ vào dãy 3-4 căn nhà liền kề đang đóng cửa, ông Thành cho biết những vị trí này đã bỏ trống vài tháng nhưng chưa có khách thuê. Do khu vực vốn tập trung các cửa hàng áo cưới nên những ngành hàng khác cũng khó tìm được lợi thế cạnh tranh nếu mở kinh doanh ở đây. 

Một căn nhà rộng gần 100m2, cao 5-6 tầng, kết hợp không gian ở và kinh doanh trên đường Hồ Văn Huê đã được trả lại gần một năm. Trước đây, chủ nhà chào thuê khoảng 40-50 triệu đồng/tháng, hiện đã hạ xuống còn khoảng 30-35 triệu đồng nhưng vẫn chưa tìm được khách.

Tình trạng mặt bằng bỏ trống cũng xuất hiện trên nhiều tuyến đường như Hoàng Văn Thụ, Phan Đăng Lưu, Bạch Đằng, vốn tập trung các ngành hàng xe máy, thời trang, xây dựng và vật liệu. Ngay cả những khu vực có hoạt động thương mại nổi bật như phố ẩm thực Phan Xích Long hay các tuyến Đồng Khởi, Hàm Nghi, Ngô Đức Kế, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Cách Mạng Tháng Tám, Võ Văn Tần... cũng không hiếm mặt bằng đang chờ khách thuê.

Mặt bằng phố lớn mất lợi thế trước bài toán hiệu quả kinh doanh

Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia (đơn vị chuyên tư vấn bất động sản), nhận định thị trường bán lẻ TPHCM đang xuất hiện một nghịch lý: sức mua tăng, thương hiệu quốc tế tiếp tục gia nhập nhưng nhiều mặt bằng trên các tuyến phố thương mại lâu đời vẫn bỏ trống.

Theo ông, một phần nguyên nhân đến từ việc nhà bán lẻ đang chuyển hướng sang những địa điểm kinh doanh có hiệu quả tốt hơn. Thị trường đã thay đổi đáng kể so với 5-10 năm trước. Những khu vực như Thảo Điền, An Phú (quận 2 cũ), Phú Mỹ Hưng (quận 7 cũ) cùng hệ thống trung tâm thương mại và khu phức hợp đa chức năng đang hình thành các hệ sinh thái thương mại riêng, có lợi thế về cộng đồng dân cư, tiện ích, bãi đỗ xe và khả năng tiếp cận khách hàng.

Nhà bán lẻ ngày càng chú trọng nhóm khách hàng mục tiêu, chi phí vận hành và khả năng tạo doanh thu thay vì chỉ dựa vào danh tiếng của vị trí mặt bằng.

Đường Đồng Khởi (phường Sài Gòn) là ví dụ điển hình. Dù xếp thứ 17 trong bảng xếp hạng các tuyến phố bán lẻ đắt đỏ nhất thế giới năm 2025, mức thuê cao không đồng nghĩa với doanh thu tương xứng. Các cửa hàng flagship (cửa hàng kiểu mẫu, có chiến lược quan trọng) có thể chấp nhận khoản chi này để xây dựng thương hiệu, nhưng mô hình đó không phù hợp với mọi nhà bán lẻ, nhà hàng hay doanh nghiệp nhỏ.

Một nguyên nhân khác đến từ đặc thù sở hữu nhà phố tại TPHCM, phần lớn thuộc về cá nhân hoặc gia đình. Theo ông Jackson, do không chịu áp lực phải tạo dòng tiền ngay lập tức, một số chủ nhà sẵn sàng để mặt bằng trống thay vì hạ giá thuê, nhằm giữ giá trị tài sản và mức kỳ vọng của mình. Điều này khiến giá thuê điều chỉnh chậm hơn so với nhu cầu thực tế của thị trường.

Công suất cao nhưng không phải mặt bằng nào cũng hút khách

Theo báo cáo của Savills, trong quý III, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại TPHCM giảm nhẹ xuống gần 1,6 triệu m² diện tích cho thuê thuần, trong khi công suất đạt 92%. Giá thuê trung bình tại tầng trệt tăng nhẹ lên 1,6 triệu đồng/m²/tháng.

Nhu cầu thuê chủ yếu đến từ ngành hàng F&B, tiếp đến là giải trí. Các thương hiệu hướng đến trẻ em, gia đình và trung tâm thể hình cũng tiếp tục mở rộng hoạt động.

Số liệu này cho thấy thị trường bán lẻ TPHCM vẫn duy trì sức hút, song nhu cầu thuê có sự phân hóa theo ngành hàng và vị trí. Công suất cao ở quy mô toàn thị trường không đồng nghĩa mọi mặt bằng nhà phố đều dễ tìm khách, nhất là những nơi có giá thuê chưa tương xứng với khả năng khai thác.

Ông Jackson cho rằng đây là dấu hiệu của một thị trường bán lẻ ngày càng cạnh tranh, phân tầng và chọn lọc. Giá trị thương mại của mặt bằng không còn chỉ phụ thuộc vào danh tiếng vốn có mà ngày càng được quyết định bởi khả năng tạo doanh thu thực tế.

Nhiều chuyên gia nhận định thị trường bất động sản cho thuê chưa thể phục hồi đột biến trong hai tháng cuối năm. Bởi dù sức mua có thể tăng trong mùa lễ hội Giáng sinh, Tết Dương lịch và Tết Nguyên đán, mức tăng doanh số theo mùa không đồng nghĩa nhu cầu thuê mặt bằng dài hạn sẽ cải thiện tương ứng.

Thực tế, quyết định mở cửa hàng phụ thuộc vào khả năng duy trì chi phí thuê và hiệu quả vận hành trong 3-5 năm, chứ không chỉ triển vọng kinh doanh ở vài tháng cao điểm.