Một công dân phản ánh đã nhận chuyển nhượng thửa đất nông nghiệp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mang tên “Hộ ông A”. Việc chuyển nhượng được lập thành hợp đồng có đóng dấu xác nhận của UBND xã.
Trong hợp đồng, bên mua có chữ ký của cả vợ và chồng, trong khi bên bán chỉ có chữ ký của ông A.
Sau đó, công dân nộp hồ sơ đăng ký biến động đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 1/8/2024 tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan này trả lời hồ sơ không thể hiện ông A. được thay mặt hộ gia đình toàn quyền ký hợp đồng chuyển nhượng.
Từ tình huống trên, công dân đặt câu hỏi nội dung trả lời của cơ quan đăng ký đất đai có đúng quy định hay không?
Theo công dân, Điểm a mục 2 Phần XI Phụ lục I kèm theo Nghị định số 151/2025 có nội dung “giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền”. Vậy “đủ chữ ký” có nghĩa là phải có đủ chữ ký các thành viên trong hộ gia đình ông A tại thời điểm cấp giấy chứng nhận hay có chữ ký của bên bán và bên mua (đủ 2 bên) là được?
Trả lời vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, trong đó quy định trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên phải cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ.
Theo Bộ, đối với giấy chứng nhận ghi “Hộ ông A”, nếu quyền sử dụng đất là quyền chung của các thành viên hộ gia đình thì việc chuyển nhượng phải do các thành viên có chung quyền sử dụng đất cùng thực hiện hoặc ủy quyền hợp pháp cho người đại diện.
Vì vậy, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh việc “đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền" được hiểu là có chữ ký của đầy đủ người có quyền tham gia giao dịch hoặc người đại diện hợp pháp; không phải chỉ cần một người ký ở mỗi bên và cũng không mặc nhiên là tất cả người có tên trong sổ hộ khẩu đều phải ký.
Việc xác định ông A. có quyền đại diện cho hộ gia đình để chuyển nhượng đất hay không phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận, nguồn gốc sử dụng đất và các giấy tờ liên quan đến việc đại diện, ủy quyền.
Trường hợp hồ sơ không chứng minh được quyền đại diện của ông A. thì chưa đủ cơ sở thực hiện đăng ký biến động.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng lưu ý, trình tự, thủ tục được quy định tại điểm a khoản 2 Mục XI nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025 đã được bãi bỏ theo Nghị định 49/2026.
Do đó, công dân cần thực hiện theo trình tự, thủ tục do UBND cấp tỉnh ban hành, đồng thời liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn giải quyết theo quy định hiện hành.