Bỏ tiền tỷ mua đất nhưng ô tô không thể vào
Theo trình bày của bà T. (ngụ TPHCM), tháng 9/2025, vợ chồng bà được một người môi giới chào mời mua thửa đất rộng 188m2 tại tỉnh Lâm Đồng.
Thửa đất được giới thiệu có đường bê tông rộng gần 3,5m, ô tô có thể lưu thông thuận tiện. Tuy nhiên, khi đến xem đất, vợ chồng bà phát hiện lối đi có cọc sắt chắn ngang.
Người môi giới đã gọi điện video cho chủ đất là bà G. Bà G. giải thích cọc sắt do Tòa án cắm nhầm và sẽ được nhổ bỏ sau khi hoàn thành công trình cống. Tin tưởng thông tin này, vợ chồng bà T. đặt cọc 300 triệu đồng.
Sau đó, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng với giá ghi trên hợp đồng là 1,4 tỷ đồng, trong khi giá giao dịch thực tế là 3,65 tỷ đồng.
Bà T. cho biết, bà G. và những người liên quan cam kết sẽ hoàn thiện cống, giải quyết lối đi, bảo đảm ô tô có thể ra vào đất thuận tiện.
Tuy nhiên, quá trình triển khai xây dựng nhà của bà T. gặp trở ngại do các hộ dân xung quanh tiếp tục tranh chấp, ngăn cản ô tô lưu thông vào thửa đất.
Cuối tháng 10/2025, hai bên lập biên bản thỏa thuận, theo đó bà G. cam kết đến ngày 13/11/2025 sẽ giải quyết dứt điểm tranh chấp và bàn giao đất đủ điều kiện xây dựng. Dù vậy, khi đến thời hạn, vợ chồng bà T. đưa ô tô vào thửa đất vẫn bị người dân ngăn cản, thậm chí đe dọa đập xe.
Cho rằng bên bán không thực hiện đúng cam kết, cung cấp thông tin không trung thực về tình trạng thửa đất, bà T. khởi kiện, yêu cầu hủy hợp đồng, hoàn trả 3,65 tỷ đồng và thanh toán thêm 300 triệu đồng tiền phạt theo thỏa thuận.
Ở chiều ngược lại, bà G. cho rằng bên mua đã biết tình trạng lối đi và những vấn đề liên quan trước khi giao dịch. Theo bà G., tranh chấp trước đây đã được các bên thỏa thuận, cơ quan chức năng cũng có văn bản xác nhận.
Xét xử sơ thẩm, TAND khu vực 1 - Lâm Đồng không chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của bà T. Không đồng ý với phán quyết này, bà T. kháng cáo.
Không thực hiện cam kết về lối đi, chủ đất phải trả gần 4 tỷ đồng
Tại phiên phúc thẩm, TAND tỉnh Lâm Đồng nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà G. và bà T. được công chứng đúng quy định.
Theo nội dung thỏa thuận, bà G. cam kết bảo đảm đường đi chung rộng 3,3m để ô tô lưu thông, đồng thời hoàn thiện hệ thống cống và lan can. Tuy nhiên, bà T. vẫn không thể đưa ô tô vào đất để phục vụ việc xây dựng.
Sau đó, bà G. tiếp tục cam kết đến ngày 13/11/2025 sẽ giải quyết dứt điểm tranh chấp, bảo đảm lối đi và điều kiện xây dựng; nếu không thực hiện được phải hoàn trả 3,65 tỷ đồng và chịu phạt 300 triệu đồng.
Qua xác minh, Hội đồng xét xử ghi nhận các hộ dân liền kề không đồng ý cho ô tô lưu thông trên con đường dẫn vào thửa đất của bà T. đã nhận chuyển nhượng, với lý do đường xuống cấp, có nguy cơ sụt lún, ảnh hưởng đến các hộ phía dưới. Việc đặt cống, dựng kè cũng chưa được thực hiện.
Từ đó, Tòa phúc thẩm xác định bà G. không thực hiện đúng cam kết, vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng, khiến bà T. không thể sử dụng đất theo mục đích ban đầu. Do vậy, yêu cầu hủy bỏ hợp đồng và hoàn trả 3,65 tỷ đồng của bà T. có căn cứ theo Điều 423 Bộ luật Dân sự.
Đối với khoản 300 triệu đồng, Hội đồng xét xử xác định đây là tiền phạt vi phạm theo thỏa thuận, không phải tiền bồi thường thiệt hại nên bà T. không phải chứng minh thiệt hại thực tế.
Từ những nhận định trên, TAND tỉnh Lâm Đồng chấp nhận kháng cáo của bà T., sửa bản án sơ thẩm, tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng, buộc bà G. hoàn trả 3,65 tỷ đồng và trả thêm 300 triệu đồng tiền phạt vi phạm.
(Tham khảo Bản án số 603/2026/DS-PT ngày 22/9/2026 của TAND tỉnh Lâm Đồng)